Những chính sách quan trọng về bất động sản có hiệu lực từ tháng 3/2026 mà người mua nhà phải biết

Từ tháng 3/2026, nhiều quy định mới về quản lý, vận hành và minh bạch hóa thị trường bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Điểm nhấn của chính sách lần này là việc thiết lập hệ thống mã định danh điện tử thống nhất cho từng sản phẩm bất động sản và các chủ thể tham gia thị trường, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia có tính liên thông, bảo mật cao.

Mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử riêng

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định 357/2025/NĐ-CP là việc cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản. Theo khoản 5 Điều 3, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình là chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn xây dựng.

Mã định danh này được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Như vậy, mỗi căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hay từng phần diện tích sàn trong tòa nhà thương mại, văn phòng đều có “mã số riêng”, tương tự như “căn cước” của tài sản.

Theo Điều 8 của Nghị định, đối với nhà ở, mã định danh điện tử được cấu thành từ các thông tin cơ bản như: mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên. Toàn bộ quá trình tạo lập mã được thực hiện tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, hạn chế tối đa sự can thiệp thủ công.

Nghị định giao Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển trên địa bàn. Đáng chú ý, việc này được thực hiện đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này đồng nghĩa, ngay từ khi được phép đưa vào kinh doanh, mỗi căn hộ đã có “hồ sơ số” rõ ràng trên hệ thống.

Mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình (như diện tích thương mại, văn phòng, officetel…), Điều 9 quy định mã định danh điện tử cũng được hình thành theo cấu trúc tương tự và được Sở Xây dựng gắn tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Việc chuẩn hóa mã số cho từng tài sản được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi vòng đời dự án, hạn chế tình trạng giao dịch chồng chéo, thế chấp trùng lặp hoặc thông tin thiếu minh bạch.

Chuẩn hóa toàn bộ hệ sinh thái thị trường

Không chỉ dừng lại ở sản phẩm, Nghị định 357/2025/NĐ-CP còn mở rộng phạm vi cấp mã định danh điện tử cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Theo Điều 10, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cũng được cấp mã định danh điện tử, bao gồm các trường thông tin như số định danh tổ chức và dãy ký tự thể hiện thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Tại Điều 11, mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được quy định gồm: mã tỉnh/thành phố; số định danh cá nhân hoặc số định danh người nước ngoài; dãy ký tự thể hiện ngày, tháng, năm cấp chứng chỉ; số hiệu chứng chỉ; tình trạng thu hồi (nếu có). Nhờ đó, thông tin về môi giới sẽ được quản lý thống nhất, minh bạch, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu, kiểm chứng tính hợp pháp của chứng chỉ.

Bên cạnh đó, Điều 12 quy định mã định danh điện tử của cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, bao gồm số định danh cá nhân và dãy ký tự thể hiện nhóm đối tượng thụ hưởng cùng chương trình hỗ trợ cụ thể (như hỗ trợ nhà ở cho người có công, hộ nghèo, cận nghèo…).

Việc đồng bộ hóa mã định danh từ sản phẩm, đơn vị vận hành, môi giới đến người thụ hưởng chính sách được xem là bước tiến quan trọng trong việc chuẩn hóa toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản. Dữ liệu được liên thông sẽ giúp cơ quan quản lý kiểm soát tốt hơn hoạt động giao dịch, cấp phép, vận hành và hỗ trợ an sinh.

>> Xem thêm thông tin về thị trường bất động sản 2026

Theo khoản 1 Điều 4 của Nghị định, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống dữ liệu bất động sản trên phạm vi cả nước. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu tại địa phương. Các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan được phân quyền truy cập phù hợp để khởi tạo, cập nhật, chia sẻ và tra cứu thông tin theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

Dữ liệu liên thông, bảo đảm an toàn và bảo mật

Một điểm quan trọng khác là yêu cầu về tính mở, liên thông và an toàn của hệ thống dữ liệu. Theo khoản 4 Điều 4, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API và mô hình phân quyền; đáp ứng khung kiến trúc dữ liệu quốc gia và các tiêu chuẩn an ninh, bảo mật.

Hệ thống phải bảo đảm khả năng kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác có liên quan. Đáng chú ý, dữ liệu đã có trong các cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ thì không thu thập lại, nhằm tránh trùng lặp và lãng phí nguồn lực.

Toàn bộ dữ liệu hình thành trong hệ thống được xác định là tài sản Nhà nước, do Bộ Xây dựng quản lý, đồng thời được bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định về an toàn thông tin, bí mật Nhà nước và bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Thông tin công khai trên Cổng thông tin của hệ thống là dữ liệu tổng hợp, phục vụ nhu cầu tra cứu, nghiên cứu và giám sát thị trường của tổ chức, cá nhân. Theo khoản 5 Điều 33, các hình thức khai thác, sử dụng thông tin bao gồm: khai thác trực tiếp qua cổng thông tin; thông qua kết nối, chia sẻ dữ liệu trực tuyến giữa các hệ thống; hoặc gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền.

Với những thay đổi mang tính hệ thống này, từ tháng 3/2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước sang giai đoạn quản lý bằng dữ liệu số toàn diện, minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo nền tảng cho phát triển bền vững trong dài hạn.