“Hiện tượng” Alibaba - Bài 4: Nhà đầu tư có nguy cơ mất cả chì lẫn chài?

Ngay cả số vốn điều lệ 5.600 tỉ đồng mà công ty này tuyên bố nhiều khả năng chỉ là vốn ảo. Hợp đồng mà Alibaba ký với nhà đầu tư có pháp lý rất lỏng lẻo. Vậy những nhà đầu tư của Alibaba thực sự đang phải đối mặt với rủi ro gì?

Nhà đầu tư gần như chắc chắn không nhận được sổ đỏ

Theo số liệu được công bố thì rõ ràng Alibaba đang có một lượng nhà đầu tư “khủng”, sẵn sàng bỏ tiền mua ký hợp đồng với công ty này dù biết những dự án này là khá rủi ro

Trong một công bố mới đây, Tập đoàn địa ốc Alibaba cho biết trong tháng 6, Alibaba đã bán được 2.365 lô đất và thu về khoản tiền 653 tỉ đồng (30% tiền thanh toán đợt 1). Nhiều khách hàng của Alibaba cũng cho biết họ đang đầu tư hàng chục lô đất của công ty này. Trong một số sự kiện mà Alibaba tổ chức trong tháng 6 cũng có tới cả nghìn người tham dự. Đây là một con số đáng mơ ước của bất kỳ một công ty bất động sản lớn nào ở Việt Nam.

Nếu những con số trên là thực tế, thì Alibaba đang có một lượng nhà đầu tư rất lớn. Tuy nhiên, liệu rằng những nhà đầu tư này ý thức được một cách rõ ràng những rủi ro thực sự đối với mình hay không?

Trên thực tế, toàn bộ cái được gọi là “dự án” như Ali Aqua Nhơn trạch, Ali Mega Xuân Lộc, Alibaba Tóc Tiên… là dự án “ma”. Chưa có bất kỳ dự án nào mà Alibaba giới thiệu là dự án đã được các cơ quan chức năng phê duyệt. Quy hoạch phân lô, đường xá, tiện ích công cộng cũng do Alibaba tự vẽ và nói với khách hàng. Người đứng tên sở hữu những mảnh đất này cũng là những cá nhân và đất đai cũng đang là đất nông nghiệp.

Như đã phân tích ở bài số 3, việc chuyển đổi những khu đất này thành đất thổ cư như bản vẽ của Alibaba đưa cho khách hàng là điều hoàn toàn không khả thi. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng gần như chắc chắn sẽ không nhận được sổ đỏ như lời hứa của Alibaba.

Bên cạnh đó, các hợp đồng mà Alibaba ký với khách hàng thực tế cũng không phải là hợp đồng mua bán nhà đất. Đây chỉ là một hợp đồng dân sự bình thường giữa Alibaba và khách hàng. Nhà đầu tư không buộc Alibaba giao lô đất như ký kết trong hợp đồng bởi lô đất trong hợp đồng thực tế không tồn tại. Đặc biệt, trong Điều 9 của hợp đồng mẫu Alibaba đưa ra điều kiện bất khả kháng thì Alibaba không phải bàn giao đất mà chỉ bị phạt 150% lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng ACB.

Rõ ràng với hợp đồng mua bán đó thì cùng lắm khi mua đất dự án Alibaba, nhà đầu tư nhận được khoản lãi suất 28%/năm hoặc 15%/6 tháng. Trường hợp giá đất tăng nhà đầu tư cũng khó được hưởng lợi bởi tính chất pháp lý về lô đất không có nên không thể sử dụng để giao dịch một cách bình thường được.

Điều 9 hợp đồng mẫu của Alibaba cung cấp cho khách hàng. Với điều này thì Alibaba có nhiều lợi thế khi xảy ra tranh chấp với khách hàng

Khách hàng mất trắng tiền khi Alibaba phá sản

Alibaba cam kết “thuê lại đất 2%/tháng” hoặc mua chênh lệch 30% sau 12 tháng… đối với những khách đã ký hợp đồng mua đất công ty này. Như vậy, ngay cả khi không nhận được “sổ đỏ” như rủi ro ở trên thì khách hàng vẫn nhận được một khoản lãi cao gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng. Do đó, khách hàng gần như “chắc chắn thắng” khi đầu tư vào địa ốc.

Đây chính là một trong những “chiêu” để dụ nhà đầu tư của các nhân viên môi giới của Alibaba. Tuy nhiên, liệu rằng khách hàng không có rủi ro?

Như đã phân tích trong các bài trước, có hai điều kiện để Alibaba tồn tại được. Thứ nhất là giá đất phải liên tục tăng. Thứ hai, công ty phải tăng doanh thu một cách liên tục để có đủ dòng tiền trả cho khách hàng với lãi suất lên đến 30%/12 tháng và nếu cộng thêm các chi phí khác thì tổng chi chi phí có thể lên gần 40%/năm.

Trên thực tế, giá đất rất khó tăng mạnh trong những năm tới bởi giá đất hiện nay đang ở mức khá cao. Như vậy, khả năng Alibaba đi đến mất thanh khoản là khá cao. Điều này cũng đồng nghĩa với việc Alibaba không thể “thu mua” lại đất hoặc trả lãi suất cho khách hàng.

Alibaba cam kết trả lãi và thu mua lại “hợp đồng” với lãi suất rất cao để dẫn dụ nhà đầu tư tham gia mạng lưới Ponzi của mình

Đặc biệt, với đội ngũ nhân viên bán hàng lên đến 2.600 người, chi phí hàng tháng để vận hành bộ máy quản lý khổng lồ này lên đến 40-50 tỉ đồng, chiếm hơn 10% doanh thu hàng tháng. Như vậy, với việc “mua đi, bán lại” trả tiền cho nhà đầu tư thì doanh thu công ty hàng năm phải tăng ít nhất 50% mới đủ dòng tiền để vận hành. Đây là con số rất cao khiến cho mô hình Ponzi của Alibaba khó tồn tại được lâu dài.

Một trong những “chiêu” mà Alibaba thuyết phục khách hàng mua đất là số vốn điều lệ 5.600 tỉ đồng (công bố website), nên khách hàng yên tâm mua vì công ty hoàn toàn có khả năng chi trả lại tiền gốc và lãi cho khách hàng khi không giao được đất như trong hợp đồng. Trên thực tế công ty này có số vốn thực như vậy hay không?

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp hiện hành, doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh mà không cần chứng minh có vốn trên thực tế. Trước đây một công ty con của Alibaba cũng từng công bố số vốn điều lệ tới 12.000 tỉ đồng, nhưng nay đã hoàn toàn biến mất.

Số vốn này được công ty này “tiết lộ” là ước tính dựa trên quỹ đất hiện tại đang có là 140 ha, với giá trung bình là 4 triệu/m2. Điều này cho thấy vốn của Alibaba không phải là vốn thực góp. Do đó, số vốn điều lệ 5.600 tỉ đồng không phải là yếu tố đáng tin cậy để ký hợp đồng với Alibaba, và khi công ty này phá sản thì khách hàng cũng không thể “kiện” buộc cổ đông phải bỏ ra số tiền này trả cho khách hàng.

Hiện nay, với việc Alibaba đang bị Bộ Công An điều tra, nếu như lãnh đạo Alibaba vướng vòng lao lý thì có thể toàn bộ hoạt động tập đoàn này bị ngừng trệ. Điều này đồng nghĩa với toàn bộ khách hàng của Alibaba không thể nhận sổ đỏ và cũng không thể nhận được số tiền đã góp vào hợp đồng. Với hiện trạng đó thì rõ ràng nhà đầu tư hiện nay của Alibaba đang đối mặt với rất nhiều rủi ro.