“Hiện tượng” Alibaba - Bài 3: Quá ảo tưởng hay cố tình lừa dối khách hàng?

Ngoài ra, lãnh đạo của Alibaba còn liên tục truyền đi những thông điệp như đất sẽ tăng giá 3-4 lần trong vài năm tới, Alibaba có vốn điều lệ 5.600 tỉ đồng nên đủ khả năng chi trả cho khách hàng, sẽ chuyển đổi đất nông nghiệp thành thổ cư một cách dễ dàng.

Tất cả những hành động đó không biết xuất phát từ sự ảo tưởng thực sự của lãnh đạo công ty này hay chỉ là chiêu trò nhằm dụ dỗ khách hàng để kéo dài mô hình hoạt động theo kiểu Ponzi của mình.

Biến đất nông nghiệp thành đất thổ cư một cách dễ dàng

Các dự án Alibaba chào bán thực chất là tự “vẽ” và nằm trên đất nông nghiệp đang được sở hữu bởi các cá nhân

Những dự án mà Alibaba quảng cáo rao bán cho khách hàng không phải là một dự án bất động sản như thông thường. Từ tên dự án, bản đồ phân lô, đường giao thông, tiện ích công cộng đều do công ty này tự vẽ ra mà chưa hề được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Vậy thực chất cái được gọi là “dự án” bất động sản của Alibaba là gì?

Quy trình làm dự án của Alibaba là sử dụng tiền khách hàng thông qua các “Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để mua đất, sau đó tự vẽ ra dự án để giới thiệu đến khách hàng. Các khu đất này đều đứng tên các cá nhân người nhà CEO Nguyễn Thái Luyện hoặc những hộ gia đình hợp tác kinh doanh với Alibaba. Các khu đất này phần lớn là nông nghiệp được chia nhỏ thành các lô đất có diện tích khoảng 500m2 để được tách thửa và chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

Bản thân Alibaba cho rằng đây là cách làm “THẬT ĐƠN GIẢN” và thông minh. Với cách làm này, giá thành đất dự án của Alibaba thấp và thời gian thực hiện lại rất nhanh. Chỉ cần 1-2 năm là Alibaba có thể biến một vùng đất đang trồng cây cao su, đất hoang trở thành một khu đô thị “đẳng cấp”. Theo đó, giá đất nông nghiệp từ vài trăm nghìn đồng/m2, có thể biến thành mảnh đất có trị giá vài chục triệu đồng/m2.

Trên thực tế, theo Sở TN-MT tỉnh Đồng Nai, 27 dự án đất nền ở huyện Long Thành được Alibaba rao bán tại website: tapdoandiaocalibaba.com có nguồn gốc từ 19 khu đất nông nghiệp. Trong đó, 13 khu đất ở xã Long Phước, 3 khu ở xã Phước Bình, 1 khu ở xã Phước Thái và 1 khu ở xã An Phước. Có 14 khu đất do Nguyễn Thái Lĩnh (em trai CEO Nguyễn Thái Luyện), còn lại 5 khu đất do người thân đứng tên.

Cách làm dự án thông thường mất 3-5 năm, thậm chí hàng chục năm trời với chi phí rất cao. Trong khi đó, với cách làm đặc biệt này của Alibaba thì dự án sẽ rất nhanh chóng được hoàn thành và giá thành rất rẻ.

Lãnh đạo Alibaba tự hào với cách làm “thật đơn giản” này, tập đoàn sẽ nhanh chóng phát triển vươn ra 63 tỉnh thành trong cả nước. Alibaba cũng đặt mục tiêu vào năm 2023 sẽ trở thành tập đoàn địa ốc lớn nhất Đông Nam Á với quỹ đất 28.400 ha, nộp ngân sách nhà nước 284.000 tỉ đồng (13 tỉ USD). Sứ mệnh của Aliababa là “Giúp nhân viên có nhà và xe”, “Giúp khách hàng giàu lên và có số má khu vực Đông Nam Á”.

Vấn đề đặt ra là liệu Alibaba có thể chuyển đổi dễ dàng đất nông nghiệp thành đất thổ cư như vậy không?

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai căn cứ. Một là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hai là nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Theo đó, trong quyết định này đều nêu rõ kế hoạch thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất cho dự án trong năm. Đặc biệt, kế hoạch này cũng đưa ra quy hoạch cụ thể trên bản đồ là khu vực nào sẽ được chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, trong đó bao nhiêu cho từng dự án, bao nhiêu dành cho hộ gia đình, cá nhân.

Thông thường thì số diện tích được phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư đối với hộ gia đình, cá nhân hàng năm rất ít. Không chỉ có vậy, diện tích được chuyển đổi cũng phải căn cứ vào nhu cầu từng hộ cá nhân gia đình và diện tích được chuyển đổi cũng chỉ là một phần nhỏ trong số diện tích đất mà họ sở hữu. Chẳng hạn diện tích tối đa mà một hộ gia đình được phép chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở chỉ từ 200-300 m2/mỗi hộ hoặc cá nhân trong tổng số hàng nghìn m2 đất nông nghiệp họ sở hữu.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì Alibaba không thể thực hiện “dự án” theo quy trình mua đất nông nghiệp -> tự làm hạ tầng đường sá, đường điện (hiến đất làm đường) -> chuyển đổi đất nông nghiệp thành thổ cư -> bán cho nhà đầu tư -> xây dựng khu đô thị “văn minh, đẳng cấp quốc tế””. Alibaba đang ảo tưởng sức mạnh của mình hay chỉ là 1 chiều trò để dụ dỗ nhà đầu tư?

Giá bất động sản tăng liên tục và nhu cầu khách hàng là vô tận?

Không ai đánh thuế giấc mơ nhưng CEO của Alibaba đưa ra mục tiêu hoàn toàn mơ hồ để giới thiệu đến khách hàng cũng là một điều đáng bàn.

Một trong những điều mà địa ốc Alibaba “rót vào tai” nhà đầu tư và nhân viên của mình là giá đất sẽ liên tục tăng, rằng “mua gì thì lỗ chứ mua thổ không bao giờ lỗ” thì gần như khẩu hiệu đó xuất hiện mọi lúc, mọi nơi khi tiếp xúc với nhân viên môi giới của Alibaba.

Nhà đầu tư phần nào bị thuyết phục, bởi thực tế trong vài năm gần đây, giá đất gần như khắp mọi nơi đã tăng rất mạnh. Giá đất ở Khu vực Long An tăng từ 2-3 triệu đồng lên 10-15 triệu đồng/m2. Giá đất khu vực Long Thành – Đồng Nai cũng tăng từ 3-4 triệu lên mức 10-20 triệu đồng/m2. Ngay cả đất nông nghiệp nhiều nơi tăng từ vài trăm nghìn đồng lên mức giá vài triệu đồng mỗi mét vuông.

Với cơn sốt địa ốc thời gian qua, số vốn mà Alibaba thu gom được từ khách hàng sau đó tái đầu tư vào đất đai chắc chắn đã thu được lợi nhuận khá lớn. Trong những video được phát triển Fanpage và kênh Youtube của mình, không ít lần lãnh đạo Alibaba tuyên bố đã có lãi từ đất 3-4 lần. Công ty Alibaba từ một doanh nghiệp có vốn điều lệ vài trăm triệu đồng, sau ba năm hoạt động đã có vốn điều lệ 5.600 tỉ đồng.

Vấn đề là trên thực tế, giá đất có tăng liên tục được hay không?

Thống kê chỉ số giá bất động sản các quốc gia của CEIC cho thấy, xét về dài hạn thì giá nhà đất hầu hết quốc gia đều tăng. Mức tăng cũng thường cao hơn so với mức tăng thu nhập bình quân đầu người. Tốc độ tăng giá nhà đất phổ biến trong khoảng 3-7%/năm (trong vòng 20 năm gần nhất). Ở những quốc gia phát triển, giá nhà đất thường tăng rất ít về dài hạn. Tuy nhiên, cũng có một số quốc gia có giá đất suy giảm trong vài chục năm gần đây.

Việt Nam là quốc gia đang phát triển và lạm phát thường ở mức khá cao (với trung bình 3-4%/năm). Ngoài ra, với tỉ lệ đô thị hóa đang ở mức thấp nên tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam hàng cũng tăng khá nhanh (1%/năm). Do đó, đất ở vùng ven thành phố lớn thường tăng khá mạnh theo sự đô thị hóa.

Tuy nhiên, xét về mặt dài hạn thì mức độ tăng cũng không phải là lớn. Chẳng hạn, đất đai khu vực Thành phố mới Bình Dương gần như đứng giá nhiều năm liền. Đất Long An mới chỉ tăng mạnh trong vài năm gần đây, tính trung bình trong chục năm gần đây thì cũng chỉ tăng trung bình 12%/năm. Mức tăng cũng chỉ cao hơn so với lãi suất ngân hàng không nhiều.

Như vậy, giá đất có thể tăng, nhưng mức tăng 3-4 lần sau vài năm chỉ xảy ra trong giai đoạn thị trường bùng nổ. Về dài hạn, giá đất tăng theo quy luật kinh tế, tức là không vượt quá xa so với thu nhập thực của người dân. Giá đất dài hạn không thể tăng 28%/năm như lãi suất mà Alibaba cam kết trả cho khách hàng hiện nay.

Không chỉ ảo tưởng về mức tăng liên tục giá đất để dẫn dụ khách hàng mua, Alibaba còn cho rằng thị trường là “vô tận”. Để thuyết phục nhà đầu tư “đi theo” công ty này đặt mục tiêu vô cùng ảo tưởng là sẽ phát triển được quỹ đất 28.400 ha vào năm 2023.

Giả sử với mức giá 4 triệu đồng/m2, thì giá trị quỹ đất này hơn 1 triệu tỉ đồng, tức lớn hơn tổng dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản ở Việt Nam vào thời điểm hiện tại. Nếu giả sử 70% số đất này thành đất ở và được phân ra mỗi lô 100 m2 thì sẽ có khoảng 2 triệu lô đất, tức bằng tổng nguồn cung căn hộ cả nước trong 10 năm. Nói cách khác chỉ mỗi người đầu tư 1 lô đất thì Alibaba phải có 2 triệu khách hàng.

Như vậy, Alibaba không biết đang ảo tưởng về mình hay cố gắng vẽ ra những tương lai, mục tiêu không có thật để nhằm PR và lừa dối khách hàng?

Bài 4: Nhà đầu tư có nguy cơ mất cả chì lẫn chài?