Đổi đất lấy hạ tầng: “Bánh ngon” nhưng có dễ “xơi”?

Hiểu sao cho đúng?

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp, trong đó có cả những doanh nghiệp không chuyên đã tham gia thực hiện các gói thầu BT, PPP, BOT. Những gì đã và đang diễn ra cho thấy, các công trình đầu tư theo những hình thức này sẽ tiếp tục xuất hiện trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết bên cạnh mặt tích cực, nhiều công trình BT, PPP, BOT đã phát sinh những mặt còn hạn chế. Nhiều dự án được chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư; nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư chỉ chiếm khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên tiềm ẩn rủi ro và có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình.

Ông Lê Hoàng Châu.

“Quá trình thực hiện các dự án BT, PPP, BOT nếu không minh bạch có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và lợi ích xã hội”, ông Châu nhận định.

Đấy là chưa kể, nếu không cân bằng được lợi ích sao cho bằng “vật ngang giá”, khả năng làm thất thoát công sản xung quanh các dự án BT là rất lớn.

Xem thêm dự án BT là gì tại đây

Theo TS. Đinh Thế Hiển, BT được hiểu là xây dựng chuyển giao, khác với hình thức đổi đất lấy hạ tầng. Đó là biến tướng của BOT chứ không phải BT.

“Đúng nghĩa, đơn vị được giao xây dựng có thể ứng trước một phần tiền sau đó nhà nước trả tiền sau. Còn BT chúng ta đang làm thì Nhà nước không trả tiền mà sẽ đổi bằng đất. Hình thức này chỉ đúng vào thời điểm cách đây hơn 10 năm, chứ không phù hợp với hiện tại, dễ sinh ra biến tướng, nhiều hậu quả”, ông Hiển nhận định.

Theo ông, trước đây khi bất động sản chưa sôi động, Nhà nước muốn bán 1 khu đất để lấy tiền đầu tư không dễ nên phải dùng cách kêu gọi đơn vị nào đó có năng lực vào nhận đất, chấp nhận bỏ chi phí làm đường.

Bây giờ khi bất động sản đã hình thành và phát triển sôi động, miếng đất nào cũng có giá trị để kêu gọi người mua. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm như hiện nay thì càng phải đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện, tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, do chọn chỉ định thầu nên mới sinh ra nhiều vấn đề dù ý đồ thực hiện là tốt.

TS. Nguyễn Đức Kiên.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội, cho rằng BT là một phần của PPP (đối tác - công tư), cho nên muốn đi nhanh bền vững thì phải kết hợp hài hòa các nguồn vốn.

Theo ông Kiên, làm BT là phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp, xã hội, khi sử dụng hạ tầng giao thông đó. Đừng nhìn BT hoặc BOT là dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, không thể để Nhà nước bỏ hết vốn ra thì mới có dự án đấy.

“Nếu nhìn BT, BOT như là con mắt ngân sách nhà nước thì Nhà nước mới chính là tay không bắt giặc, chứ không phải doanh nghiệp”, ông Kiên nói.

Làm BT, dễ hay khó?

Những bất cập trong BT thời gian qua đã được nhắc đến khá nhiều, song liệu có nên đặt lại vấn đề, rằng trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm như hiện nay, BT là một lĩnh vực nhạy cảm, việc thực hiện các dự án BT có phải là áp lực đối với các nhà đầu tư?

Trước băn khoăn này, ông Kiên cho rằng việc không được dư luận ủng hộ chắc hẳn là một khó khăn lớn đối với doanh nghiệp, bên cạnh những vấn đề mà các nhà đầu tư phải đối mặt.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng hiện nay nhiều người đang tìm mọi cách biện hộ để chứng minh rằng BT rất trọng sạch, đàng hoàng. Tuy nhiên, thực tế thì BT là một sự kiếm tiền nhanh chóng và dễ dàng nhất, thậm chí có một số doanh nghiệp thất bại rồi, không còn tài sản gì nhưng chỉ cần trúng một dự án BT là họ có thể khôi phục lại được cơ nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đực.

“Nhiều trường hợp nhà đầu tư BT được giao làm đường nhưng lại không làm mà họ chỉ chờ để lấy được miếng đất đối ứng rồi kinh doanh bán lấy lại. Thực tế không ít dự án hình thành trên quỹ đất đối ứng còn chưa có đường xá, chỉ làm chung cư, làm biệt thự để bán kiếm lời”, ông Đực cho biết.

Vị này cũng nhấn mạnh rằng, cũng chính bởi quỹ đất của các đô thị, thành phố lớn đang khán hiếm nên càng phải đấu giá đất chứ không phải chỉ định giao đất. “Giá trị của từng khu đất phải được xác định một cách kỹ lưỡng, cẩn thận và lựa chọn được nhà đầu tư xứng đáng, tránh thất thoát công sản”, ông Đực nói.

Ngoài ra, bên cạnh việc đấu thầu chọn nhà đầu tư, ông Đực đề xuất phải đấu luôn chỉ tiêu quy hoạch. Nói cách khác, đấu thầu phải đưa vào cả chỉ tiêu quy hoạch, quy mô dân số thì mới công bằng. “Ví dụ khu đất đó cho xây 20 tầng với quy mô dân số 10.000 người dân sẽ hoàn toán khác với cùng miếng đất chỉ có quy mô 5.000 người”, ông Đực lấy ví dụ.

Theo ông Đực, về nguyên tắc, không bao giờ giao 2 lĩnh vực cho cùng một người. Một công ty đấu thầu xây dựng thì không được đấu thầu đất, ngược lại nếu đấu thầu đất thì không đấu thầu xây dựng.

Ông Hiển cho rằng, làm BT dễ hay không là do cách thức thực hiện. “Sẽ rất dễ nếu như có quy hoạch, thiết kế chuẩn chỉnh”.

Theo ông Hiển, thay vì trước đây có một công ty nhà nước thực hiện thì nay lại tận dụng giá trị, năng lực của doanh nghiệp. Mỗi một dự án BT có doanh nghiệp thực hiện phù hợp với từng lĩnh vực. Nhà nước có thể đấu thầu lựa chọn ra đơn vị có đủ khả năng, chuyên môn để thực hiện.

“Vấn đề làm BT hiện nay không đạt hiệu quả do phía Nhà nước không có người đứng đầu toàn quyền mà do hội đồng, quy trình thẩm duyệt, giải ngân phức tạp. Thay vì đấu thầu công khai, Nhà nước lại chọn chỉ định, đổi đất lấy hạ tầng. Đó là biến thể của BT”, ông Hiển đánh giá.

Bên cạnh đó, theo ông Hiển, quá trình giữa việc lập dự án cho đến lúc chọn được đơn vị thực hiện thời gian quá xa nhau, do thủ tục hành chính phức tạp. Ở Việt Nam, thời gian giữa hai quá trình này mất từ 3-4 năm. Quá trình lập, phê duyệt, thẩm định có những dự án phải lên tới 10 năm. Giá trị được ghi trong dự án lúc thẩm định và giá trị thực hiện cũng khác nhau, dẫn tới đội vốn công trình.

TS. Đinh Thế Hiển.

“Thực tế đội vốn công trình còn do khâu lập dự án không chặt chẽ”, ông Hiển nói.

Ở khía cạnh khách quan, ông Hiển cho rằng, có những BT đem lại lợi nhuận rất lớn cho doanh nghiệp thực hiện. Nhưng cũng có những dự án BT gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

“Bản thân việc thực hiện xây dựng hạ tầng rất khó nếu không lường hết chi phí như hệ thống cảng, đường sắt, đặc biệt là dự án thực hiện ở những nơi khó khăn, xa xôi. Có những miếng đất được nhận, muốn có giá trị doanh nghiệp phải bỏ thêm chi phí đầu tư hạ tầng rất lớn. Nếu Nhà nước trì hoãn đầu tư hạ tầng thì miếng đất không có giá trị”, ông Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, có thể miếng đất chủ đầu tư bỏ tiền đền bù một phần, nhưng quá trình giải phóng, đền bù kéo dài… cũng gây ảnh hưởng đến các nhà đầu tư.

“Như vậy, BT vừa tạo siêu lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người nhận”, ông Hiển nói.

Bài toán cân bằng lợi ích

Ông Kiên cho rằng, BT hiện nay đã có Nghị định 15 điều chỉnh, dù không cao như luật nhưng đã có thì cứ làm theo đúng quy định.

Còn theo ông Hiển, cần phải chứng minh khả năng hoàn vốn của dự án BT. Nếu thấy dự án không hiệu quả, phải bỏ bớt những chi phí.

Ví dụ dự án đường sắt Hà Nội và TP.HCM, nếu tính đúng tính đủ khả năng hoàn vốn và phá sản sẽ rất khó thông qua dự án.

Ông Hiển cũng cho biết, thực tế có những dự án mà nhà đầu tư phải tính không đủ. Nhưng cũng có những dự án mà gánh nặng đè lên người dân thì nhà đầu tư lại tính rất đầy đủ và còn tính cao lên. Như các dự án BOT giao thông độc đạo, giao cho tư nhân. Vì được tính toán quá đầy đủ, chi tiết nên mới sinh ra các con đường đắt nhất hành tinh.

“Những việc này tưởng như đối nghịch nhưng cuối cùng nằm trong câu hỏi, ai sẽ được hưởng lợi, ai sẽ thiệt hại. Câu trả lời là, thiệt hại là ngân sách, người dân. Hưởng lợi là những người lập, thẩm duyệt dự án và đơn vị thực hiện dự án”, ông Hiển nhận xét.