Hậu quả tai hại từ giá đất phi thị trường

Ông Đặng Hùng Võ

Trình tự, thủ tục tính giá đất chưa đồng nhất

Luật Đất đai 2003 đã quy định việc định giá đất theo cơ chế thị trường, thế nhưng nhiều năm qua, giá đất của Nhà nước vẫn khác xa với giá thị trường. Theo Giáo sư, nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng này?

So với giá thị trường, bảng giá đất do cơ quan quản lý Nhà nước ban hành chỉ bằng 10 - 20% và thực trạng này tồn tại ở khắp mọi nơi trên cả nước.

Luật Đất đai 2003 có quy định UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm với điều kiện bảng giá đất này phải phù hợp giá thị trường. Nhưng từ khi thực thi Luật Đất đai 2003 đến nay, các địa phương đều quy định bảng giá đất thấp hơn giá thị trường khá nhiều, với lý do nếu đẩy giá đất ngay lập tức sát với giá thị trường thì sẽ là liệu pháp sốc, không có lợi cho việc vận hành pháp luật, nên cần một lộ trình nâng giá đất từ từ.

Ngoài ra, pháp luật lại không quy định trình tự, thủ tục nào để định giá đất, dẫn đến mỗi tỉnh có một cách tính khác nhau. Như Hà Nội lấy bảng giá đất cũ nhân với 1 hệ số nào đấy, đối với từng quận, huyện, hệ số có khác nhau. Có tỉnh giao cho Sở Tài chính, Ban Bồi thường GPMB tính giá đất. Duy nhất chỉ có TP. Hồ Chí Minh thuê dịch vụ thẩm định giá, sau đó cơ quan Nhà nước sẽ thẩm định lại mức giá này, rồi UBND thành phố ra quyết định. Dù việc thẩm định giá thế nào, quyết định ra sao còn là vấn đề, nhưng việc trưng cầu giá đất từ dịch vụ thẩm định giá độc lập rõ ràng là khoa học, giúp tỷ lệ khiếu kiện đất ở TP Hồ Chí Minh thấp nhất toàn quốc.

Khi giá đất thị trường và bảng giá đất của cơ quan Nhà nước cách xa nhau, thì sẽ dẫn đến những hệ lụy nào, thưa ông?

Giá đất là cơ sở để Nhà nước thu thuế, xử phạt hành chính, nộp phí, bồi thường thất thoát quỹ đất giao dịch, giải quyết quyền lợi cho người có đất bị thu hồi... nên giá đất thấp hơn giá thị trường rõ ràng là gây thất thoát thuế, Ngân sách Nhà nước chịu thiệt.

Bảng giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng. Bảng giá đất thấp, nhà đầu tư nhận đất sẽ được lợi. Cán bộ quản lý không ngu ngơ đến mức không biết giá đất thực và chủ đầu tư cũng không ngu ngơ với “luật bất thành văn” là phải “có phí bôi trơn” nếu muốn giá đất thấp hơn.

Ngoài ra, giá đất một đằng giá thị trường một nẻo cũng làm gia tăng khiếu kiện đất đai, chậm trễ giải phóng mặt bằng. Người dân luôn muốn giá cao hơn cả giá thị trường, còn cơ quan quản lý luôn muốn giá thấp hơn, nên khó mà tìm được tiếng nói chung.

Không thiếu cơ chế buộc giá đất thị trường “hiện hình”

Việc định giá đất theo cơ chế thị trường rất khó thực hiện vì chủ đầu tư luôn ưu tiên yếu tố lợi nhuận

Nhưng cũng có một thực tế, giao dịch mua bán đất trên thị trường hầu hết là “tiền mặt trao tay”, cơ quan chức năng không quản lý được giao dịch, không nắm được giá đất giao dịch. Vậy làm sao có được một bảng giá đất chuẩn, thưa ông?

Các nước khác vẫn lấy giá đất từ hợp đồng chuyển nhượng, nhưng giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng ở Việt Nam còn thấp hơn bảng giá đất. Cơ quan chức năng có thể đi khảo giá, xem giá nhà đất trên thị trường - nhưng đây là những tham khảo không có căn cứ về pháp lý, kể cả lấy giá ở sàn giao dịch.

Để giải bài toán này, phải làm cho giá đất thị trường “hiện hình”. Như Đài Loan cho phép người có đất được tự đăng ký giá đất và phải nộp thuế theo giá đất đã đăng ký. Khi Nhà nước thu hồi đất, thì người dân được bồi thường theo mức giá mà người dân đã đăng ký. Người dân Đài Loan đều đăng ký giá cao hơn giá thị trường, chấp nhận nộp thuế cao hơn để nếu bị thu hồi đất, được hưởng mức bồi thường cao hơn.

Còn ở Pháp, có cơ chế “quyền được mua trước” đối với mọi hợp đồng chuyển nhượng. Người ký hợp đồng chuyển nhượng xong chưa được thực hiện ngay, mà phải chờ 5 ngày sau. Trong 5 ngày đó, Nhà nước có quyền mua tranh của người mua. Nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp, sẽ bị Nhà nước mua với giá thấp, do đó ai cũng ghi đúng giá.

Việt Nam có thể áp dụng những cơ chế, quy định này.

Cần tạo sự đồng thuận trong dân

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) các dự án hiện nay rất gian nan do việc bồi thường giá thấp không được dân đồng thuận. Theo ông, cần làm gì để dân đồng thuận giao đất?

Ở các nước trên thế giới, phương án bồi thường đất, GPMB đều được đưa ra cho cộng đồng của tất cả những người bị thu hồi đất thảo luận. Nhiều nước quy định, khi 2/3 cộng đồng đồng ý về mức giá đền bù thì sẽ đền bù theo giá đó, 1/3 còn lại phải tuân theo.

Ở Việt Nam, theo khảo sát của Ngân hàng Thế giới, chỉ 30% chủ đầu tư có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất trước khi đưa ra quyết định đền bù. Rồi ngay trong một đợt bồi thường, cũng có nhiều mức giá đền bù khác nhau. Các đảng viên, những người gương mẫu giao đất trước thường nhận mức đền bù thấp, còn những người chây ỳ, khiếu kiện thường nhận mức đền bù cao hơn. Điều này tạo ra một tiền lệ xấu, làm cho pháp luật không nhất quán, vô hình chung cơ quan quản lý, chủ đầu tư lại chấp nhận một xã hội mất công bằng.

Chúng ta nên có quy định đơn vị thu hồi đất phải có có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất và chỉ cần 70%, cùng lắm 80% người bị thu hồi đất đồng thuận về mức đền bù, thì sẽ áp theo mức đền bù này.

Nhưng nếu 2/3 cộng đồng đồng thuận, mà 1/3 chưa đồng thuận vẫn khiếu kiện, thì sẽ phải giải quyết thế nào?

Khi cần, vẫn phải cưỡng chế. Quy định cưỡng chế phải rất rành mạch, khi nào cưỡng chế (chỉ áp dụng với những người đòi hỏi quyền lợi vượt cao nhiều lần so với quyền lợi lẽ ra họ được hưởng, cố tình chây ỳ, bất hợp tác thực sự), ai được cưỡng chế, cưỡng chế như thế nào. Nhưng tôi tin nếu có quy định rõ ràng, minh bạch sẽ không có cưỡng chế.

Cảm ơn ông!