Xuất hiện trật tự mới trên thị trường nhà ở, ai sẽ thắng?

Nguồn cung dạt ra ngoại thành

Theo phân tích của Cushman & Wakefield, bức tranh năm 2025 và tầm nhìn đến 2026 - 2028 cho thấy sự tái cấu trúc rõ rệt cả ở phía cung lẫn cầu. Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới trong năm 2025. Con số này giảm nhẹ so với năm 2024, nhưng vẫn cao gấp gần ba lần so với năm 2023 - thời điểm thị trường còn chịu dư chấn từ giai đoạn trầm lắng.

Điểm đáng chú ý không nằm ở số lượng tuyệt đối, mà ở cấu trúc nguồn cung. Phần lớn dự án mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Các tuyến vành đai, trục xuyên tâm, metro và mạng lưới giao thông liên vùng đang làm thay đổi bản đồ cư trú, kéo nhu cầu ở thực dịch chuyển dần về các đô thị vệ tinh.

Một “trật tự mới” đang hình thành, nơi thanh khoản không còn được quyết định bởi quảng bá hay kỳ vọng tăng giá.

Trong rổ sản phẩm, căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả thực tế của nhóm khách hàng chủ lực. Phân khúc bình dân gần như vắng bóng, cho thấy bài toán nhà ở giá thấp vẫn chưa tìm được lời giải bền vững.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định xu hướng dịch chuyển này sẽ chưa dừng lại. Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục tập trung ở các khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt và tiến độ triển khai rõ ràng.

Tuy nhiên, trong khi nguồn cung lan rộng về không gian, mặt bằng giá lại gần như không có dư địa giảm. Giá sơ cấp trung bình căn hộ Hà Nội cuối năm 2025 đạt khoảng 3.852 USD/m2. Dù có những nhịp điều chỉnh kỹ thuật theo quý do tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng, xu hướng dài hạn vẫn là neo cao.

Theo bà Ngọc, thị trường đang bị giữ chặt bởi một “gọng kìm” chi phí gồm ba yếu tố: giá đất tăng mạnh thông qua đấu giá và M&A; tiền sử dụng đất được xác lập sát giá thị trường theo các quy định mới; và chi phí xây dựng leo thang do lạm phát cùng biến động giá vật liệu. Khi cả ba đầu vào cùng đi lên, dư địa giảm giá gần như không tồn tại. Giá có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ tùy dự án, nhưng kỳ vọng giảm sâu là thiếu thực tế.

Hệ quả là thị trường ngày càng “kén” khách hơn. Dù nhu cầu ở thực tại phân khúc 4 - 5 tỷ đồng vẫn lớn, dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn, chu kỳ ra quyết định kéo dài, khả năng hấp thụ không còn bùng nổ như trước.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, nếu không chia sẻ gánh nặng tài chính với khách hàng, tốc độ bán hàng sẽ càng chậm lại.

Nếu chi phí đất và xây dựng là “gọng kìm” thứ nhất, thì lãi suất chính là lực ép thứ hai tác động trực tiếp lên thanh khoản. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khi mặt bằng lãi suất tăng, chi phí trả nợ hàng tháng trở thành yếu tố nhạy cảm nhất đối với người mua nhà. Bài toán tài chính không còn dừng ở giá bán, mà chuyển sang tổng chi phí sở hữu trong suốt vòng đời khoản vay.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang chứng kiến sự tái phân bổ chi phí tài chính giữa ba chủ thể: ngân hàng, chủ đầu tư và người mua. Các gói hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán không còn là công cụ “kích cầu thêm”, mà trở thành điều kiện sống còn để duy trì thanh khoản.

>> Xem thêm các thông tin về thị trường bất động sản Hà Nội

Lợi thế thanh khoản sẽ nghiêng về ai?

Theo bà Minh, khi dòng vốn trở nên đắt đỏ hơn, biên lợi nhuận của doanh nghiệp chắc chắn bị thu hẹp. Tuy nhiên, nếu không chia sẻ gánh nặng tài chính với khách hàng, tốc độ bán hàng sẽ càng chậm lại. Cuộc cạnh tranh trên thị trường vì thế đang dịch chuyển từ câu chuyện vị trí, giá bán sang năng lực thiết kế các gói tài chính linh hoạt, phù hợp dòng tiền thực tế của người mua.

“Dự án nào giải được bài toán lãi suất, dự án đó sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản, đây đang trở thành thước đo mới của sức cạnh tranh”, bà Minh nhận định.

Về dài hạn, chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng thị trường 2026 - 2028 sẽ không còn phù hợp với tư duy “lướt sóng” ngắn hạn. Doanh nghiệp buộc phải chuẩn bị nguồn vốn dài hạn, quản trị rủi ro chặt chẽ và chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn. Khi người mua ngày càng khó tính và có nhiều lựa chọn, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và chính sách bán hàng trở thành yếu tố quyết định.

Đặc biệt, yếu tố pháp lý đang được đặt lên hàng đầu sau giai đoạn thị trường từng bị “nghẽn” bởi thủ tục và dự án treo. Niềm tin của người mua hiện nay tập trung gần như tuyệt đối vào những dự án có pháp lý minh bạch và uy tín chủ đầu tư được kiểm chứng.

Trong bức tranh đó, bất động sản không còn là cuộc chơi của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà trở thành bài toán cân bằng giữa chi phí, dòng tiền và giá trị sử dụng thực. Nguồn cung tiếp tục mở rộng về không gian, nhưng thanh khoản sẽ chỉ chảy về những dự án giải được bài toán tài chính và niềm tin thị trường.