Xử lý tranh chấp chung cư: Phải quen với việc khởi kiện ra toà

Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang có chiều hướng gia tăng và diễn biến ngày càng phức tạp.

Liên tục bùng phát tranh chấp

Những năm gần đây, vấn đề tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư bùng phát mạnh trên cả nước và không có dấu hiệu dừng lại. Riêng tại Hà Nội, có những vụ tranh chấp xảy ra mà cả phía chủ đầu tư và cư dân cùng gửi đơn lên cơ quan chức năng của thành phố để kiến nghị xử lý. Cũng có những tranh chấp sau nhiều năm thương thảo đi vào ngõ cụt do không tìm ra biện pháp tháo gỡ tốt cho cả hai bên.

Mới đây nhất là trường hợp tại dự án TNR GoldSilk Complex. Theo đó, các cư dân đã gửi đơn đến Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, Công an TP. Hà Nội và các cơ quan thông tấn báo chí, phản ánh về những vấn đề liên quan đến phí dịch vụ, quỹ bảo trì và vận hành chung cư.

Ngay sau đó, Ban quản lý toà nhà cũng đã nêu những điểm sai của cư dân và Ban quản trị, đồng thời gửi đơn lên công an TP. Hà Nội kiến nghị xử lý tình trạng nhiều hộ dân chưa đóng phí dịch vụ trong gần một năm qua.

Đỉnh điểm của mâu thuẫn này là Ban quản lý toà nhà đã rút toàn bộ nhân sự không vận hành và bàn giao lại cho Ban quản trị chủ động thuê đơn vị quản lý vận hành khác.

Tại dự án Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu, Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm) - một trong những dự án do TNR Holdings Việt Nam chịu trách nhiệm phát triển - mới đây cũng xảy ra những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân.

Các cư dân phản ánh rằng, do hiện tại nhiều hộ dân không đồng ý đóng phí dịch vụ quá cao, 12.688 đồng/m2 trong khi chất lượng dịch vụ không tương xứng dẫn tới việc ban quản lý toà nhà yêu cầu cắt điện, nước của những hộ dân này.

Cư dân hai tòa S1 và S4 tại khu đô thị TNR Goldmark City còn cho biết, để ép cư dân đóng phí dịch vụ, chủ đầu tư còn dùng “chiêu” giữ sổ đỏ và không trả tiền chênh lệch diện tích căn hộ, trong khi hợp đồng không có điều khoản nào quy định phải đóng phí dịch vụ mới được trả sổ đỏ.

Với trường hợp này, phía chủ đầu tư là Công ty Việt Hân cho rằng, việc ngừng cung cấp dịch vụ đối với các hộ dân chưa đóng phí thời gian qua là nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các hộ dân đã chấp hành nghiêm túc các quy định, đồng thời đảm bảo sự công bằng với hộ dân đã đóng phí đầy đủ. Đối với vấn đề sổ đỏ, chủ đầu tư khẳng định không giữ sổ đỏ của cư dân.

Chủ đầu tư cũng gia hạn trong tháng 8/2019, nếu hai bên không thể thống nhất được với cư dân về mức phí quản lý, chủ đầu tư sẽ bàn giao cho ban quản trị tìm đơn vị vận hành toà nhà theo mong muốn của cư dân. Đến nay, đã quá thời hạn trên, chủ đầu tư cho biết hai bên vẫn đang thương lượng về mức phí dịch vụ. Trong quá trình đó, chủ đầu tư đã đưa ra mức phí tạm thu để đảm bảo công tác quản lý vận hành toà nhà vẫn được duy trì.

Một dự án khác là Booyoung tại khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, do Công ty TNHH Booyoung Vina (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư cũng nhức nhối chuyện tranh chấp với cư dân liên quan đến diện tích sở hữu chung - riêng. Từ đầu đầu năm 2019, dự án này đã cho thuê hơn 600m2 tại tầng một của tòa căn hộ để làm nhà trẻ.

Trong quá trình này, chủ đầu tư đã làm thêm cửa nhôm kính bịt kín 2/3 diện tích hành lang, khu vệ sinh, sảnh và cửa ra vào tòa nhà tại tầng một thuộc diện tích sở hữu chung, không cho cư dân đi lại. Đại diện các hộ dân cho rằng, việc quây lại cho thuê, chặn hành lang đi lại còn rất nguy hiểm về phòng cháy khi có sự cố xảy ra.

Cũng theo cư dân, sau hai lần họp, chủ đầu tư chỉ đưa ra được bản thiết kế chung cho tầng một. Trong khi cư dân cho rằng hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý duy nhất để giải quyết tranh chấp phát sinh.

Cần cụ thể hoá chế tài

Đánh giá về tình trạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước đang gặp khó khăn trong vấn đề xử lý tranh chấp, một phần là do các biện pháp chế tài còn yếu hoặc là quy định trong nghị định chưa hợp lý.

Để giải quyết tình trạng này, theo ông Nam, người dân phải quen dần với việc tham khảo, tư vấn luật sư, các văn phòng luật khi mua bán, ký hợp đồng nhà, đồng thời cũng phải quen với việc hai bên khởi kiện ra toà khi có tranh chấp.

Ông Nam cho rằng, muốn được như vậy, trong luật phải được cài đặt sẵn sàng các chế tài xử lý rõ ràng, minh bạch để toà có cơ sở xử lý. Chúng ta phải đặt nặng hơn và cụ thể hơn phần chế tài.

“Xã hội của chúng ta là xã hội văn minh, pháp quyền, nên phải dần dần đưa tòa dân sự, tòa hành chính vào cuộc. Chính quyền không thể nào xử lý được các tranh cãi. Không thể cứ hơi chút gọi công an, hơi chút gọi ủy ban nhân dân, các sở ngành không có nhiệm vụ chức năng ấy”, ông Nam nói.

Ông Hoàng Thanh Tùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho rằng chúng ta phải hết sức tỉnh táo nhìn nhận, cũng có những vấn đề không phải vướng mắc từ quy định của pháp luật mà là trong công tác thực thi pháp luật.

Quy định pháp luật có nhưng các chủ thể có trách nhiệm thực thi pháp luật thực hiện chưa hết trách nhiệm của mình. Chưa làm tốt những nhiệm vụ mà luật giao thì giải pháp chấn chỉnh ở đây không phải là sửa luật mà là chấn chỉnh ở công tác thực thi.

“Nếu chúng ta không hoàn thiện thể chế, sửa luật, sửa nghị định, sửa thông tư thì không có cơ sở pháp lý để giải quyết”, ông Tùng nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay trong Luật nhà ở có quy định ban quản trị chung cư được hoạt động theo hình thức kiểu như hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc là kiểu ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có con dấu riêng, có tài khoản, có tư cách pháp nhân.

Tuy nhiên, hiện nay, ban quản trị chung cư chưa làm được con dấu. Việc này theo ông phải có sự phối hợp giữa Bộ xây dựng với Bộ Công an để giải quyết cấp con dấu cho ban quản trị chung cư.

Về chất lượng chung cư, ông Châu cho rằng, vấn đề này chủ đầu tư phải có trách nhiệm. Theo đó, khi bàn giao cho ban quản trị chung cư, các khiếm khuyết về chất lượng xây dựng phải được khắc phục. Còn nếu chưa khắc phục thì phải có cam kết khắc phục theo lộ trình thống nhất với ban quản trị chung cư.