Xu hướng nào cho bất động sản kho bãi trong tương lai?

Ảnh minh hoạ

Song, để đối phó với những thử thách hiện nay, cũng như thích ứng với trạng thái “bình thường mới”, các doanh nghiệp, nhà sản xuất buộc phải thích ứng với xu hướng tiêu dùng mới và tìm kiếm những không gian kho bãi thông minh hơn, tại các địa điểm đa dạng hơn.

Chi phí thuê đắt đỏ

Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, những chi phí dịch vụ thường chiếm khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi.

Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao.

Bốn thị trường hàng đầu gồm London, Tokyo, Hong Kong và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê + phí dịch vụ + thuế), với tổng chi phí 32USD trên một foot vuông (0,092 m²).

Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,49% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016.

Tính riêng phí thuê thì Tokyo đứng đầu nhóm với mức 25 USD trên một foot vuông. Tính đến tháng 9/2020, tỷ lệ trống tại thành phố này chỉ ở mức 0,4% và chi phí thuê tăng gần 7% ở khu vực lân cận Tokyo (Greater Tokyo) trong năm.

Tại những thành phố có nguồn cung bất động sản công nghiệp bị thu hẹp này, nhà kho phải cạnh tranh với các loại bất động sản dành cho mục đích khác bao gồm các trung tâm dữ liệu (data centre), một lĩnh vực có sự tăng trưởng mạnh trong đại dịch.

Tại Tokyo, Trung tâm Phân phối Amagasaki gồm sáu tầng của ESR đã được hoàn thành vào tháng sáu năm ngoái. Với diện tích 390.000m², đây là tòa nhà kho vận lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương.

Các thị trường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao khác lần lượt là Sydney, New York, Dubai, Bắc Kinh và Los Angeles.

Chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao

Theo thống kê của Savills, Ấn Độ là quốc gia có chi phí thuê bất động sản công nghiệp thấp nhất, trong khoảng từ 3 đến 4 USD trên một foot vuông.

Mặc dù thị phần thương mại điện tử thấp (chỉ 5%) và lĩnh vực sản xuất ít phát triển hơn, nhưng Ấn Độ vẫn sở hữu tiềm năng lớn.

Arvind Nandan, Giám đốc điều hành của Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn thuộc Savills Ấn Độ, cho biết dân số của Ấn Độ dự báo sẽ tăng lên 1,5 tỉ người vào trước năm 2030. Theo đó, Ấn Độ sẽ vượt Trung Quốc để trở thành quốc gia đông dân nhất thế giới.

Việc đô thị hóa đang thu hút hàng trăm triệu người đến các thành phố, song song đó là việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng liên quan sẽ giúp phát triển các trung tâm logistic, chuyên gia này nhận định.

Mặc dù vậy, chi phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh.

Nghiên cứu của Savils cho thấy, một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành.

Chi phí này có mức trung bình 11 USD/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường. Chi phí điện và dầu, dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho.

Từ ba chi phí này, chúng ta có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw/h và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất của khách thuê.

Ưu thế của Việt Nam

Theo Savills toàn cầu, chi phí nhân công thấp kết hợp với chi phí năng lượng thấp đã giúp Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất.

Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại đây. Nhưng hiện nay, chính phủ đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị.

Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.

Swapnil Pillai, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills Trung Đông, nhận định nhu cầu của người dùng cuối nhiều khả năng sẽ vẫn cao đối với các trung tâm tự động được xây dựng phù hợp, có kiểm soát nhiệt độ đi kèm những đặc điểm kỹ thuật chất lượng cao và công nghệ mới.

Đối với khu vực châu Âu, chi phí nhân công là yếu tố chính phân biệt giữa khu vực Trung Âu, Đông Âu và Tây Âu. Tại Ba Lan, chi phí nhân công thấp giúp cho tổng chi phí vận hành nhà kho ở đây có thể so sánh với Trung Quốc.

Trong khi đó, tại khu vực Tây Âu, chi phí nhân công cao tại Thụy Điển và Đức khiến cho các thành phố của các quốc gia này chiếm đến 6 trong 10 nơi có tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp đắt nhất.

Các chuyên gia của Savills cho rằng, áp lực về chi phí vẫn tồn tại trong thời gian tới. Sự bùng nổ của lĩnh vực thương mại điện tử đang làm tăng nhu cầu trong hầu hết các thị trường, cho dù việc hoạt động trở lại của các cửa hàng bán lẻ sẽ giảm bớt gánh nặng cho thị trường thương mại điện tử.

Với các bên thuê gặp nhiều khủng hoảng trong giai đoạn dịch bệnh, 2021 sẽ là năm dành cho các chiến lược dài hạn hơn.

Do đó, lựa chọn địa điểm thuê kho bãi không chỉ dựa trên yếu tố chi phí. Việc chuyển đổi sang các công nghệ sử dụng cacbon thấp đồng nghĩa với nhu cầu dành cho nguồn cung cấp điện năng suất cao sẽ tăng và tiếp tục tăng khi chúng ta khuyến khích các phương tiện và máy bơm nhiệt tự động, chạy bằng điện.

Thomas McMillan, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Năng lượng của Savills, đánh giá cơ sở hạ tầng chạy bằng năng lượng sạch – từ nguồn sử dụng cacbon thấp – sẽ trở nên vô cùng quan trọng trong các yêu cầu của khách thuê, đồng thời vẫn giúp doanh nghiệp đó và chính phủ đạt được các mục tiêu về môi trường.