Tỷ lệ giữa người mua căn hộ để ở và cho thuê biến động ra sao sau đại dịch?

Tỷ lệ giữa người mua căn hộ để ở và cho thuê sẽ thay đổi đáng kể sau dịch bệnh.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại hai thành phố lớn, đặc biệt là tại TP.HCM.

Thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ (năm 2015-2016), số lượng căn hộ chào bán ra nhiều, người mua cũng nhiều. Đối với căn hộ cao cấp, có đến 50-60% người mua để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận lúc đó 7-7,5%/năm, thậm chí 8%.

“Tại thời điểm đó, chúng tôi đã dự đoán tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm đi do sự cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung nhiều. Và trong 5 năm qua, tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm, từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%”, bà Dung cho hay.

Điều đó có nghĩa là, ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống.

Khảo sát thị trường 6 tháng đầu năm 2021 của CBRE ghi nhận tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn khoảng 2,5-4% tại TP.HCM. Lý do là chủ nhà phải giảm giá cho thuê, nhiều người nước ngoài đã về nước. Số còn lại cũng phải giảm giá cho thuê và cũng sẽ mất một khoảng thời gian để người nước ngoài quay trở lại thuê căn hộ để sống và làm việc.

Cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê, việc mua căn hộ để cho thuê cũng sẽ giảm theo. “Nhóm này chỉ chiếm 10-20%, còn lại là những người mua để ở thực. Nhưng những người này cũng rất thận trọng khi đặt tiền mua căn hộ sau giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch này”, bà Dung nhận định.

Theo bà Dung, những người không có nguồn tích lũy chắc chắn sẽ rất thận trọng khi xem xét về chính sách cũng như lãi vay ngân hàng, chính sách chào bán của chủ đầu tư để hỗ trợ người mua giai đoạn sau dịch cũng như kích cầu… Do đó, vai trò của nhà đầu tư rất quan trọng.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, sau đại dịch, phân khúc căn hộ khó được ưu tiên.

Nếu chúng ta nhìn thẳng vào vấn đề sẽ thấy rằng, nhà đầu tư đặt nặng yếu tố khai thác khi đầu tư vào căn hộ hơn các bất động sản khác. Căn hộ khai thác tốt thì được khoảng 5%, còn nhà phố nhiều lắm cũng chỉ 2-2,5%, thậm chí nhà mặt tiền chưa tới 11%/năm.

Theo ông Quang, người dân có xu hướng đổ về quê tránh dịch. Tôi nghĩ công nhân, nhân viên sẽ về quê 3-6 tháng nên các căn hộ này chưa chắc cho thuê được. Hiện nay, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê, ít cũng 10%, nhiều có thể lên đến 30-50%.

“Mặt khác, khi dịch Covid-19 xảy ra, tỷ lệ lây lan trong các dự án căn hộ cũng khá nhiều so với nhà phố. Do đó, khả năng ưu tiên lựa chọn căn hộ sau dịch e là khó”, ông Quang nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng không cho rằng thị trường căn hộ sẽ đi xuống, bởi phân khúc này trước tiên phục vụ nhu cầu ở thực.

Hiện tại là thời điểm của người mua. Nếu gặp chủ đầu tư có chính sách tái định vị sản phẩm như đưa ra chính sách ưu đãi, những sản phẩm đủ tiêu chuẩn, an toàn thì đây cũng là cơ hội cho người mua với mức giá và chính sách tốt nhất.

“Đó là lý do nên mua căn hộ. Vì có đi xa để mua đất nền, cuối cùng người ta cũng quay lại trung tâm thành phố để hoạt động. Nếu có cơ hội, nên cân nhắc mua căn hộ và chọn những dự án có giá tốt, chủ đầu tư tốt, đặc biệt là quản lý tốt”, ông Quang khuyên.

Với khách hàng có ý định mua căn hộ đầu tư giai đoạn này, giới quan sát thị trường cảnh báo hiện mức giá cho thuê tại các thành phố lớn đang rất thấp.

Bà Dung cho biết lãi suất cho thuê tại TP.HCM, nơi được coi là có nhu cầu thuê cao, thì cũng chỉ ở mức 4% với những dự án có khả năng cho thuê tốt, còn những dự án khác trung bình cũng chỉ 3%. Đây là mức lãi suất cho thuê rất thấp so với kỳ vọng của đa số nhà đầu tư cho thuê căn hộ.

Còn với đầu tư mua đi bán lại thì phụ thuộc vào thời điểm bán ra, sau một năm, hai năm hay ba năm từ lúc mua vào sản phẩm.

Theo bà Dung, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong một năm qua cũng có tăng trưởng. Cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ chênh lệch.

“Sẽ có những dự án mà mức giá hầu như không tăng, nhưng cũng có những dự án mức giá tăng 5-10%. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào sản phẩm mà khách hàng định đầu tư là sản phẩm nào, nằm ở vị trí nào, lối tiếp cận ra sao và tiện nghi, tiện ích như thế nào”, bà Dung nói.