TP.HCM quyết làm mới 500 chung cư cũ: Cơ hội hay thách thức cho nhà đầu tư?

Theo thống kê, trên địa bàn TP.HCM hiện có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975 đã được kiểm định từ năm 2016, trong đó 16 chung cư thuộc cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm). ​

53 chung cư xây dựng trong giai đoạn 1975-1994 cũng nằm trong diện cần cải tạo, do tình trạng sở hữu và sử dụng phức tạp, gây khó khăn trong việc kiểm đếm và đánh giá chất lượng. ​

TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ hoàn thành công tác chuẩn bị cải tạo, xây dựng lại các chung cư xây trước năm 1975 và giai đoạn 1975-1994.​ Hoàn thành sửa chữa, nâng cấp các chung cư cấp B và C xây trước năm 1975. ​

Đến năm 2035 sẽ hoàn tất việc cải tạo, xây dựng lại tất cả các chung cư cũ xây trước năm 1975.​ Hoàn thành cải tạo, xây dựng lại các chung cư hư hỏng nặng, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng xây trong giai đoạn 1975-1994. ​

Việc cải tạo và xây mới các chung cư cũ, hư hỏng tại TP.HCM đã được triển khai trong nhiều năm qua, nhưng kết quả đạt được chưa như mong đợi. Giai đoạn 2016-2020, thành phố đặt mục tiêu cải tạo, xây mới 474 chung cư cũ, nhưng đến tháng 11/2023, chỉ hoàn thành được 3 chung cư, tức chưa đến 1% kế hoạch. ​

Có nhiều nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ chậm. Trong đó có việc thiếu vốn. Kinh phí dự kiến 500 tỷ đồng cho việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C chưa được bố trí, dẫn đến việc chưa có chung cư nào được cải tạo, sửa chữa. ​

Quá trình kiểm định và đánh giá chất lượng chung cư gặp nhiều khó khăn, đặc biệt với các chung cư có tình trạng sở hữu, sử dụng phức tạp. ​Ngoài ra, Việc quy hoạch khu vực cải tạo chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án. ​

Trong thời gian tới, TP.HCM tập trung tuyên truyền, vận động người dân đồng thuận trong việc di dời, phá dỡ và xây dựng lại chung cư cũ. ​

Phân cấp cho địa phương được giao phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án chưa được phê duyệt, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. ​

Việc triển khai đề án này không chỉ góp phần cải thiện chất lượng sống cho người dân mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc chỉnh trang và phát triển đô thị TP.HCM trong tương lai.

Làm gì để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia?

Các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM chưa đạt được nhiều bước đột phá, có nguyên nhân từ việc khó mời gọi các doanh nghiệp bất động sản tham gia. Phần lớn các dự án chung cư cũ đều có vị trí đắc địa khu vực trung tâm thành phố, đây là điểm hấp dẫn nhất với các nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều rào cản khiến cho các doanh nghiệp chưa mặn mà với các dự án cải tạo chung cư cũ. Trong đó có việc hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch và mật độ xây dựng.

Nhiều chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, nơi quy định nghiêm ngặt về chiều cao và mật độ xây dựng để tránh áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này hạn chế khả năng doanh nghiệp tăng số lượng căn hộ để bán thương mại, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận dự án. ​

Khó khăn trong việc đạt được sự đồng thuận của cư dân. Việc yêu cầu phải có sự đồng thuận 100% từ cư dân mới được tiến hành cải tạo, xây mới chung cư cũ. Tuy nhiên, việc thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường gặp nhiều trở ngại do nhu cầu và kỳ vọng khác nhau giữa các hộ dân. ​

Các quy định, chính sách hiện hành chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều rủi ro và chi phí cao, trong khi lợi nhuận không đảm bảo, khiến họ e ngại đầu tư vào lĩnh vực này. ​

Việc di dời, bố trí tái định cư cho các hộ dân để có mặt bằng thi công dự án gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi người dân không đồng thuận với phương án bồi thường hoặc lo ngại về chất lượng khu tái định cư. ​