Thời điểm vàng của bất động sản trung tâm dữ liệu đang tới

Các tòa nhà dữ liệu trông có vẻ không đẹp. Chúng khá to, hình hộp và không có gì đặc biệt. Nhưng chúng lại là loại hình bất động sản hấp dẫn vì rất cần thiết cho cuộc sống hiện đại, và trang bị cơ sở hạ tầng cung cấp năng lượng cho mọi thứ chúng ta cần từ mua sắm trực tuyến đến làm việc tại nhà.

CBRE cho biết, tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản dữ liệu, được đo bằng nguồn năng lượng chứ không phải diện tích và nhu cầu, đang trên đà bùng nổ.

“Hiện nay đã có 500 megawatt ở các tòa nhà mới xây dựng trở thành trung tâm dữ liệu, với gần 70% trong số đó được cho thuê trước. Vì vậy, chúng tôi tin rằng năm 2021 có thể là năm tăng trưởng kỷ lục và chúng ta vẫn còn tăng tốc sau đó”, Spencer Levy, cố vấn kinh tế cấp cao của CBRE cho biết.

“Điều sắp xảy ra là nhờ sự trỗi dậy của điện toán biên (Edge Computing). Đây một mô hình điện toán phân tán, đưa việc xử lý tính toán và lưu trữ dữ liệu đến gần vị trí cần thiết hơn để nâng cao tốc độ và tiết kiệm băng thông. Điện toán biên đang ngày càng trở nên phổ biến với khách hàng qua các sản phẩm như ô tô tự lái hay các nền tảng hỗ trợ làm việc tại nhà. Đó là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu cần thêm không gian trung tâm dữ liệu”, ông nói.

Ở Ashburn, Virginia, cách trung tâm thành phố Washington, D.C., Mỹ khoảng 30 phút lái xe, hơn chục trung tâm dữ liệu tập trung gần nhau và nhiều trung tâm khác đang mọc lên. Khu vực phía Bắc Virginia hiện là thị trường trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới, chiếm hơn 60% các trung tâm dữ liệu đang xây dựng ở Mỹ.

“Tại sao chúng ta lại thấy các trung tâm dữ liệu lan rộng từ các thị trường lớn như New York và Thung lũng Silicon sang các thị trường nhỏ hơn? Đó là vì nguồn năng lượng rẻ hơn và thừa thãi”, Levy nói.

Khi các trung tâm dữ liệu tập hợp lại gần nhau, điều đó rất có giá trị. Nó cho phép người dùng đạt tốc độ nhanh hơn khi truyền tin, tạo ra các hiệu ứng mạng [một hiện tượng theo đó số người hoặc người tham gia tăng lên sẽ cải thiện giá trị của hàng hóa hoặc dịch vụ], truy cập vào đám mây và tiếp cận nguồn năng lượng giá rẻ.

Levy cho biết: “Điều này khiến tôi nhớ đến thành phố New York vào đầu những năm 1920, nơi mọi người tập trung gần Phố Wall vì ở gần nhau là điều quan trọng và đó chính xác là những gì chúng ta đang thấy từ góc độ dữ liệu ở phía bắc Virginia”.

Aligned, một trong những trung tâm dữ liệu ở Ashburn ở phía bắc Virginia bắt đầu được xây dựng vào tháng 6 năm trước. Năm ngoái, trung tâm này đã tăng hạn mức tín dụng lên hơn 1 tỷ đô la để có nguồn vốn mở rộng hơn nữa.

Ngoài những nhà đầu tư trước đây, Aligned đã mời gọi thêm các công ty tài chính mới, bao gồm ING Capital, Ngân hàng Shinhan chi nhánh New York và TD Securities.

“Việc gia tăng cơ sở tín dụng bảo đảm của Aligned cho thấy sự công nhận của nhà đầu tư về vị thế thị trường vững chắc của chúng tôi trong bối cảnh nhu cầu của khách hàng ngày càng tăng”, Anubhav Raj, Giám đốc tài chính của Aligned cho biết.

“Được bổ sung nguồn vốn dài hạn, Aligned sẽ có thể đẩy nhanh các chiến lược tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn của mình, mở rộng cho cả cơ hội trong nước và trên thế giới”.

Một số ít quỹ tín thác đầu tư bất động sản trung tâm dữ liệu hoạt động rất hiệu quả, và chúng là hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có hiệu suất cao nhất vào năm 2020, với mức tăng trưởng 21% vào cuối năm ngoái. Những cái tên nổi bật bao gồm CoreSite Realty, CyrusOne, Digital Realty, Equinix và QTS Realty Trust.

Theo CBRE, lĩnh vực bất động sản trung tâm dữ liệu dự kiến tăng mạnh hơn nữa trong năm nay và các năm sau. Trong khi đó, năm 2020 chứng kiến nhu cầu về trung tâm dữ liệu giảm 11% và là năm xếp thứ hai về có kỷ lục cho thuê do các công ty đã đóng băng ngân sách công nghệ thông tin của họ khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Nhưng tác động của đại dịch đối với cuộc sống hàng ngày, bao gồm cả việc buộc hàng triệu người phải làm việc tại nhà, đã làm tăng thêm nhu cầu về dữ liệu. Nguồn cung tăng 5,9% tại các trung tâm dữ liệu lớn, nhưng có rất ít lo ngại rằng thị trường hiện đang dư nguồn cung.

Nhu cầu sẽ tăng lên khi nền kinh tế tiếp tục mở cửa trở lại. Người Mỹ sẽ quay lại làm việc, nhưng họ cũng sẽ làm việc ở nhà nhiều hơn và sử dụng nhiều dịch vụ trực tuyến hơn để giải trí. Thêm vào đó là sự phát triển của các phương tiện tự lái và công nghệ 5.0, vì vậy nhu cầu về dữ liệu sẽ tăng cao.

“Chúng tôi kỳ vọng giá thuê sẽ ổn định và sau đó bắt đầu tăng, vì vậy tôi nghĩ rằng vẫn có thể có một số đợt giảm giá thuê trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, chúng tôi kỳ vọng giá thuê sẽ tăng”, Levy cho biết.