Thị trường Hà Nội: Căn hộ mới chạm đỉnh

Ảnh minh hoạ

Giá sơ cấp leo thang – Thứ cấp điều chỉnh

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý 1/2025 của Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22%/năm trong suốt 5 năm qua. Trong đó, Đông Anh là khu vực dẫn đầu với mức tăng giá 42%/năm, theo sau là Tây Hồ với 40%/năm – đồng thời cũng đang nắm giữ mức giá sơ cấp cao nhất thị trường, chạm ngưỡng 185 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, bức tranh thị trường không chỉ có gam màu nóng. Trong quý vừa qua, thị trường chứng kiến khoảng cách giá đáng kể giữa căn hộ sơ cấp (từ chủ đầu tư) và căn hộ thứ cấp (đã qua sử dụng). Giá trung bình sơ cấp hiện là 79 triệu đồng/m², trong khi thứ cấp chỉ đạt 60 triệu đồng/m² – một mức chênh lệch không thể bỏ qua với người mua đang “cân đo” cơ hội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: “Khảo sát hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội cho thấy, có đến 47% dự án ghi nhận giá thứ cấp giảm so với quý trước, với mức giảm trung bình khoảng 1% theo quý. Đặc biệt, chênh lệch giữa sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc hạng A lên tới 52%, còn hạng B là 21%, phản ánh rõ áp lực điều chỉnh đang diễn ra mạnh hơn ở các sản phẩm cao cấp”.

Vì sao sơ cấp vẫn cao, còn thứ cấp lại giảm?

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao là bởi nguồn cung mới tập trung tại các đại đô thị – nơi được đầu tư bài bản về tiện ích và hạ tầng. Trong quý 1/2025, nguồn cung mới tại Hà Nội đạt 7.940 căn, trong khi nguồn cung sơ cấp còn lại đạt 11.168 căn (giảm 33% theo quý và 14% theo năm).

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn cao, đạt 84%, cho thấy sức mua tốt tại các dự án uy tín. Cụ thể, các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% lượng giao dịch, cho thấy vai trò định hình mặt bằng giá sơ cấp của nhóm dự án này – dù nằm xa trung tâm.

Ở chiều ngược lại, giá căn hộ thứ cấp đang chịu áp lực giảm do sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Thay vì ôm hàng chờ tăng giá như trước, hiện nhiều nhà đầu tư đã chốt lời, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để đẩy nhanh thanh khoản và tái cơ cấu dòng vốn sang các thị trường hoặc kênh đầu tư khác phù hợp hơn.

Chính sự dịch chuyển này đã tạo nên một làn sóng giảm giá âm thầm nhưng lan rộng trên thị trường thứ cấp.

Triển vọng giá căn hộ sắp tới: “Sơ cấp đứng – Thứ cấp lùi”

Bức tranh sắp tới của thị trường căn hộ Hà Nội có vẻ sẽ tiếp tục phân hóa. Giá thứ cấp được dự báo tiếp tục giảm trong những quý tới, do người mua có thêm nhiều lựa chọn và thị trường trở nên linh hoạt hơn. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ sâu để tạo ra một làn sóng giao dịch mạnh.

Ở chiều ngược lại, giá căn hộ sơ cấp trong quý 2/2025 khó có khả năng giảm, dù không còn diễn biến “nóng” như giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự kiến trong các quý còn lại của năm 2025 khoảng 7.400 căn, trong đó hạng B chiếm tới 67%.

Đặc biệt, các dự án mở bán mới trong quý 2/2025 đều là hàng “chọn lọc” với vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng cao, mức giá dự kiến quanh 100 triệu đồng/m² – cao hơn đáng kể so với mặt bằng sơ cấp hiện tại là 79 triệu đồng/m².

Bà Hằng nhận định:“Từ quý 3 đến quý 4/2025, khi các đại dự án mở bán trước đây gần hết hàng, thị trường có thể đón nhận thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Khi đó, giá sơ cấp tại Hà Nội có thể điều chỉnh nhẹ, nhưng nhìn chung vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua”.

2026: Đón kỳ vọng từ phân khúc “vắng bóng”

Nhìn xa hơn, trong năm 2026, chuyên gia Savills kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp sẽ có điều kiện điều chỉnh khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc căn hộ hạng C – dòng sản phẩm gần như biến mất trên thị trường hiện nay.

Việc cung ứng trở lại các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ là cú hích lớn, đưa thị trường trở về đúng quỹ đạo phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời tái thiết lập sự cân bằng bền vững hơn giữa cung và cầu.