Thị trường bất động sản rơi vào thế “kẹt hai đầu”

Nguồn cung tăng mạnh nhưng vẫn lệch pha với nhu cầu

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu cân bằng hơn về mặt nguồn cung.

Đáng chú ý, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025. Lượng sản phẩm mới được tung ra thị trường gia tăng đáng kể, góp phần cải thiện trạng thái mất cân đối kéo dài trước đó.

Tuy nhiên, sự gia tăng này chủ yếu diễn ra ở nhóm sản phẩm có giá trị cao. Cấu trúc nguồn cung vẫn chưa được điều chỉnh tương xứng với nhu cầu thực của thị trường.

Theo thống kê, gần 40% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 là các sản phẩm thấp tầng giá cao, trong khi khoảng 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Những năm gần đây, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu cân bằng hơn về mặt nguồn cung.

Điều này khiến phân khúc nhà ở có giá phù hợp, vốn phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân gần như vắng bóng trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong khi đó, ở phía cầu, dù vẫn tồn tại một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn, phần lớn nhu cầu bất động sản hiện nay đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và sự dịch chuyển dân cư.

Những yếu tố này được xem là lực đỡ quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn, ngay cả khi các yếu tố đầu cơ suy giảm.

Giá nhà vẫn neo cao, thanh khoản phân hóa mạnh

Một điểm đáng chú ý của thị trường trong thời gian gần đây là mặt bằng giá đã ổn định hơn so với giai đoạn trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, từ cuối năm 2025, hiện tượng tăng giá nóng trên diện rộng gần như không còn. Những đợt tăng giá mang tính đầu cơ tại một số khu vực cũng đã được kiểm soát tốt hơn.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản giảm xuống.

Trên thực tế, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhiều dự án chung cư mới tiếp tục được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm nhẹ và xuất hiện sự phân hóa rõ rệt.

Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều như trước mà tập trung vào các dự án có chất lượng tốt, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và năng lực phát triển mạnh của chủ đầu tư.

Ngược lại, những dự án có vị trí kém, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc vướng mắc pháp lý đang ghi nhận sự suy giảm mạnh về lượng giao dịch.

Diễn biến này khiến thị trường hình thành hai thái cực rõ rệt: một bên là các dự án tốt vẫn duy trì được giao dịch ổn định, bên còn lại là các dự án yếu kém gần như rơi vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản.

Theo ông Đính, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển dịch quan trọng về logic vận hành.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường dựa trên kỳ vọng giá tăng trong tương lai, thì hiện nay yếu tố được quan tâm nhiều hơn là khả năng khai thác thực tế của bất động sản.

“Thị trường đang chuyển từ logic ‘kỳ vọng tăng giá’ sang logic ‘hiệu quả khai thác, giá trị sử dụng và dòng tiền thực’”, ông Đính nhận định.

Thị trường rơi vào thế “kẹt hai đầu”

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản cũng đang phải đối mặt với một loạt áp lực mới.

Trong đó, xu hướng tăng của lãi suất được xem là một trong những yếu tố có tác động lớn nhất.

Phần lớn nhu cầu bất động sản hiện nay đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và sự dịch chuyển dân cư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc lãi suất tăng là phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, diễn biến này lại tạo ra sức ép đáng kể đối với toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Đối với các chủ đầu tư, chi phí vốn gia tăng khiến áp lực tài chính lớn hơn, buộc nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá bán để bù đắp chi phí.

Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân cũng phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi chi phí vay vốn tăng cao. Điều này khiến nhiều người buộc phải thu hẹp quy mô đầu tư hoặc trì hoãn các kế hoạch mua bất động sản.

Ở phía người mua nhà, đặc biệt là nhóm chưa sở hữu nhà ở, khả năng tiếp cận nhà ở cũng trở nên khó khăn hơn khi chi phí vay tăng lên đáng kể.

Không chỉ chịu tác động từ chi phí vốn, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với áp lực từ chi phí đầu vào.

Các khoản chi như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và các chi phí liên quan đến phát triển dự án vẫn duy trì ở mức cao. Điều này khiến cấu trúc giá thành của bất động sản gần như bị “đóng cứng” ngay từ đầu vào.

Hệ quả là thị trường hình thành một nghịch lý khó giải: giá bất động sản khó giảm do chi phí đầu vào cao, trong khi sức mua lại suy yếu vì chi phí vốn tăng.

Sự giằng co này khiến thị trường rơi vào trạng thái “kẹt hai đầu”.

“Bất động sản khó giảm giá nhưng thanh khoản cũng khó tăng”, ông Đính nhận định.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh bất động sản là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, liên quan trực tiếp đến hơn 40 ngành nghề khác, việc thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài có thể ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Do đó, thay vì những giải pháp ngắn hạn, thị trường được cho là cần một hệ thống chính sách mang tính tái cấu trúc, nhằm điều chỉnh lại cấu trúc nguồn cung, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và tạo nền tảng phát triển ổn định, bền vững trong dài hạn.

Về Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, ông Đính cho biết, ông đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.