Sổ hồng chung cư: Món nợ khó đòi

Mới đây, rất nhiều cư dân tại chung cư Trương Đình Hội (quận 8, TP.HCM) đã phải treo băng rôn tại ban công căn hộ với nội dung yêu cầu chủ đầu tư bàn giao sổ hồng.

Một cư dân tại đây cho biết, dự án đã bàn giao nhà từ năm 2013 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện các thủ tục cần thiết để làm sổ hồng cho cư dân. Người dân muốn chuyển nhượng, thế chấp căn hộ vì mục đích cá nhân cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Trường hợp của chung cư Trương Đình Hội không phải hiếm tại TP.HCM, nơi hiện có khoảng 1.000 dự án chung cư. Đây cũng là nguyên nhân khiến cho hàng loạt cuộc xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư xảy ra hàng năm.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện còn khoảng 15.000 trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do không đủ điều kiện cấp theo quy định pháp luật như: lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép, sử dụng đất sau thời điểm công bố quy hoạch nhưng nay không phù hợp quy hoạch, chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày 1/1/12008, vi phạm về đất đai, xây dựng chưa được xử lý, giấy tờ không có nguồn gốc rõ ràng…

Đối với nhà chung cư, thành phố đã cấp 62.000 giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho 194 dự án nhà ở và chung cư. Hiện vẫn còn khoảng 20.000 căn hộ chung cư chưa được cấp do nguyên nhân chủ đầu tư khi làm giấy phép xây dựng đã đem giấy phép này thế chấp và không rút ra khi bán căn hộ cho người dân, chủ đầu tư xây dựng sai phép so với giấy phép xây dựng ban đầu…

Ông Thắng cho biết, với các trường hợp chưa được cấp sổ hồng do vướng tranh chấp, mâu thuẫn với chủ đầu tư trước khi bán cho khách hàng sẽ chuyển hồ sơ sang toàn án giải quyết. Với trường hợp chủ đầu tư lừa đảo, vừa thế chấp căn hộ vừa bán cho khách hàng hay bán một căn hộ cho nhiều người sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra xử lý hình sự.

Những trường hợp chủ đầu tư xây dựng sai phép, thành phố sẽ thẩm định. Nếu vi phạm không liên quan đến quy hoạch, công trình phòng cháy chữa cháy… thì xử phạt hành chính chủ đầu tư rồi tiến hành xem xét cấp sổ hồng cho người mua căn hộ.

Để hạn chế tình trạng chủ đầu tư nợ sổ hồng, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ – CP về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo mức độ.

Theo đó, nếu chậm từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt từ 10 đến 100 triệu đồng; chậm từ 6 – 9 tháng phạt tối đa 300 triệu đồng; chậm từ 9 – 12 tháng phạt tối đa 500 triệu đồng và chậm từ 12 tháng trở lên sẽ bị phạt tối đa 1 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, nghị định trên là cần thiết, góp thêm chế tài để người mua chung cư sớm được bàn giao sổ hồng.

Tuy nhiên, khi xem xét xử phạt thì cần phải tìm hiểu rõ nguyên nhân chậm tiến độ bàn giao là do đâu. Bởi, ngoài nguyên nhân xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư như thế chấp ngân hàng, xây dựng sai phép… thì một phần nữa phụ thuộc vào cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Đặc biệt là sở Tài nguyên và Môi Trường, ông Đực cho rằng, hiện nay có 60% thủ tục liên quan đến một dự án chung cư phải qua cổng cơ quan này. Tuy nhiên, hiện nay nhiều thủ tục hành chính vẫn còn rườm rà, mất rất nhiều thời gian. Hiện nay, có không ít chủ đầu tư dù đã nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho dự án tới cơ quan quản lý song vì nhiều lý do mà bị ách tắc kéo dài.

Cũng theo ông Đực, chế tài phạt tiền đến 1 tỉ đồng khi chậm bàn giao sổ hồng là hợp lý, song để áp dụng vào thực tế không phải đơn giản, nhất là với những chủ đầu tư yếu kém về tài chính, phá sản, thậm chí là bỏ trốn. Do đó, việc câp sổ hồng cho cư dân cần có sự phối hợp giữa cư dân, chủ đầu tư và cơ quan quản lý chính quyền mới thực sự triệt để.