Sau 3 thập kỷ “siêu lợi nhuận”, chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam buộc nhà đầu tư hạ kỳ vọng xuống 3%/năm

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam đã sống trong các chu kỳ tăng giá dữ dội, với tỷ suất sinh lời bình quân lên đến 25%/năm.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam đã sống trong các chu kỳ tăng giá dữ dội, với tỷ suất sinh lời bình quân lên đến 25%/năm. Một mức lợi nhuận mà chứng khoán, gửi tiết kiệm hay nhiều kênh đầu tư truyền thống khác hoàn toàn không thể theo kịp.

Nhưng thời kỳ ấy không phải ngẫu nhiên, không phải “thiên thời” mãi mãi tồn tại. Nó được tạo dựng từ ba nền móng cực lớn.

Một là pháp lý, từ chỗ không thừa nhận quyền sở hữu nhà đất, người dân Việt Nam đã được trao quyền tài sản, quyền định đoạt, quyền tích lũy và quyền làm giàu từ đất đai. Đây chính là cú “cởi trói” mang tính lịch sử, tạo lực đẩy mạnh mẽ nhất cho thị trường.

Hai là kinh tế, đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO năm 2006. Tăng trưởng GDP bứt tốc, quy mô nền kinh tế vượt mốc 450 tỷ USD và tiến gần Thái Lan. Thu nhập người dân tăng nhanh, sức mua cải thiện, nhu cầu nâng cấp chỗ ở và tài sản tích lũy gia tăng liên tục.

Ba là hạ tầng, nhất là giai đoạn 2015 - 2025, khi hàng loạt cao tốc, sân bay, tuyến kết nối vùng được triển khai đồng loạt. Hạ tầng kéo đất, đất kéo dòng tiền, dòng tiền kéo giá trị tài sản đi lên.

TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, chính ba lực đẩy này đã tạo nên những “sóng lợi nhuận” vượt trội suốt 3 thập kỷ qua.

Tuy nhiên, hiện nay, cả ba trụ cột trên đang tiến dần tới giới hạn.

Pháp lý sắp hoàn thiện một chu kỳ cải cách lớn (Luật Đất đai mới, cơ chế thực thi đang dần rõ ràng). Nền kinh tế Việt Nam đã đạt quy mô lớn, hạ tầng đến khoảng 2027 ở phía Nam cũng gần đi vào trạng thái phủ kín.

“Không còn dư địa bứt phá mạnh mẽ như trước, bất động sản bước vào giai đoạn đầu tư bền vững”, ông Hiển nhấn mạnh.

Và điều đó đồng nghĩa, Việt Nam sẽ tiệm cận giống mô hình của các quốc gia phát triển, nơi lợi suất từ bất động sản chỉ ở mức ổn định 3–3,5%/năm, thay vì “ăn bằng lần” như trước đây.

Theo TS. Hiển, người hiểu thị trường trong giai đoạn mới sẽ không đi tìm song, không đi tìm “đất đón sóng”. Những sản phẩm có tiềm năng bứt phá thực sự sẽ là những tài sản hội tụ hai yếu tố: phù hợp với thu nhập thực tế của người mua và có khả năng khai thác sinh lời ổn định

“Một căn nhà hợp lý là căn nhà mà chi phí sở hữu, kể cả phần vay ngân hàng vẫn nằm trong khả năng chi trả. Còn một bất động sản đáng đầu tư là nơi có thể khai thác và tạo lợi suất 3-3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư”, ông nêu rõ.

Thời gian tới, các dự án chạy theo sóng đầu tư ngắn hạn sẽ rất khó.

Đó là bản chất chu kỳ mới, tăng chậm nhưng chắc. Không phải thị trường không có lợi nhuận mà lợi nhuận phải đến từ giá trị thực, không phải kỳ vọng thổi phồng.

TS. Hiển cũng chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý trong năm 2025: tín dụng 9 tháng tăng 13%, vốn chảy vào bất động sản tăng gần 20% (đặc biệt mạnh từ tháng 8-9). Nhưng thị trường lại không tạo sóng.

Thông thường, chỉ cần tín dụng tăng nhẹ, bất động sản đã “nhảy sóng”. Nhưng năm nay thì không. Điều đó cho thấy, dòng tiền vào thị trường đang không tạo hiệu quả thực. Và đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy cấu trúc đầu tư bất động sản đang có vấn đề.

Ông cảnh báo về hiện tượng ngân hàng cho vay cả phần tiền đặt cọc - biểu hiện rõ của việc dùng tín dụng để đánh sóng, tạo giá ảo. Khi không có dòng tiền thật hỗ trợ, rủi ro sẽ quay ngược trở lại với nhà đầu tư và chính ngân hàng.

Trong bối cảnh mới, Chính phủ đã bắt đầu siết vốn ngắn hạn, đặc biệt với những dự án chỉ mở ra để đón sóng đầu tư. Ngược lại, dòng tín dụng ưu tiên sẽ tiếp tục hướng vào dự án có pháp lý chuẩn, có nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác thực tế.

“Các dự án chạy theo sóng đầu tư ngắn hạn sẽ rất khó. Nhưng dự án phục vụ nhu cầu thật và tạo dòng tiền thật sẽ vẫn hút vốn”, TS. Hiển khẳng định.

Chu kỳ mới của bất động sản, theo ông không còn thuộc về những người muốn làm giàu nhanh, mà thuộc về những người sẵn sàng kiếm tiền chậm, lâu, nhưng bền.