Rất khó để đánh giá chính xác giá trị thật của bất động sản

Không có phương pháp định giá hoàn hảo

Mặc dù có khá nhiều phương pháp để thẩm định và đánh giá tài sản, nhưng để thực hiện điều một cách chính xác vào lúc này là không hề dễ dàng. Tại thị trường Việt Nam, các thẩm định viên thường sử dụng 6 phương pháp bao gồm: so sánh, chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, chiết trừ, thặng dư để thực hiện việc định giá tài sản. Mỗi phương pháp có những ưu điểm và nhược điểm riêng, nhưng với việc thị trường thay đổi về cả nguồn cung cũng như nhu cầu, các phương pháp này hiện tại chỉ có thể xác định một cách tương đối.

Chính vì vậy, một thẩm định viên lành nghề chính là người có thể giúp các giao dịch cũng như các buổi đấu giá diễn ra một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. Hiện tại, trên cả nước đang có khoảng 2.108 thẩm định viên về giá được cấp thẻ. Tuy nhiên trong số đó chỉ có khoảng 1.343 người được cấp chứng chỉ hành nghề. Con số này là tương đối khiêm tốn đối với một ngành nghề hấp dẫn và có nhiều cơ hội như thẩm định viên.

Hiện tại, các chuyên gia kinh tế đánh giá triển vọng phát triển của nghề thẩm định viên trong khoảng 5-10 năm tiếp theo là tương đối rộng mở. Việc các doanh nghiệp nói chung và các tập đoàn bất động sản nói riêng trong thời gian gần đây thường có xu hướng thuê dịch vụ thẩm định bên ngoài để có thể có những đánh giá khách quan và chính xác về tài sản mà họ có dự định đầu tư đã mở ra cơ hội đối với ngành nghề này tại Việt Nam.

Không chỉ tại Việt Nam, các thẩm định viên, đặc biệt là thẩm định viên trong lĩnh vực bất động sản đang gặp vô vàn khó khăn trong bối cảnh Hiện Nay. Tại Mỹ, một trong những thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, số lượng thẩm định viên bất động sản có thể duy trì công việc của mình trong mùa dịch đã giảm đi đáng kể.

Tuần trước, trang HousingWire đã báo cáo khối lượng đơn vay thế chấp tăng mạnh và lãi suất thấp kỷ lục đang gây áp lực vượt quá thời gian thẩm định. Tuần này, các chuyên gia thẩm định cho biết những biến số tương tự đang có tác động sâu sắc đến giá trị của nhà ở trên thị trường.

“Trong một môi trường mà việc mua và bán nhà diễn ra với tốc độ nhanh chóng và dữ liệu thị trường được cập nhật trước thời hạn, dữ liệu lịch sử có thể gặp khó khăn để bắt kịp và tạo ra sự khác biệt lớn giữa giá đã thỏa thuận và giá trị”, Mark Johnson, chủ tịch của Công ty Cổ phần LRES cho biết.

Theo ông Johnson, khi thị trường diễn ra với tốc độ nhanh chóng, khoảng cách rủi ro tín dụng sẽ mở rộng giữa giá mua đã thỏa thuận và những gì dữ liệu phản ánh.

“Hầu hết các công ty quản lý tài sản (AMC) đưa ra một quy trình được gọi là Đánh giá lại tài sản (ROV), khi được trình bày một cách hợp lý, sẽ khuyến khích người thẩm định xem xét công việc dựa trên dữ liệu thích hợp bổ sung được gửi. Để xem xét một ROV, các nhà thẩm định thường sẵn sàng đánh giá và xem xét các so sánh gần đây hơn”, ông Johnson nói.

Thiếu thông tin trong đại dịch là trở ngại chính

Một số chuyên gia đã đề cập rằng sự gia tăng của các buổi đấu thầu cũng có thể phản ánh một cách không cân xứng giá trị của những ngôi nhà. Sau thời gian tạm dừng do đại dịch Covid-19, việc xây dựng nhà ở đã được phép hoạt động trở lại, các chuyên gia cho biết nguồn cung nhà ở sẽ thay đổi trong thời gian tới.

Tất cả các chuyên gia thẩm định đều đồng ý rằng việc thiếu thông tin liên lạc có thể phá vỡ những kỳ vọng về giá trị của một căn nhà trong tài sản thế chấp. Joni Pilgrim, Giám đốc điều hành của Mạng lưới Thẩm định Nhà ở Mỹ cho biết 99% các buổi đấu giá diễn ra mà không có thông tin chi tiết về tài sản của đối tượng trước khi thẩm định, biến các thẩm định viên thành người đưa tin chính trong những trường hợp đó và có nguy cơ kéo dài thời gian thẩm định.

“Nếu bạn đang sở hữu một mảnh đất ở trên đỉnh núi và có tầm nhìn khoảng 170 độ ra thung lũng, đó sẽ là một khoản tiền hàng triệu USD và người thẩm định sẽ có thể nhận ra điều đó ngay lập tức. Tuy nhiên, những người cho vay cần phải biết điều đó ngay khi bạn bước vào thế giới của bất động sản”, Woody Fincham, người sáng lập và chủ tịch của Accurity Fincham and Associates cho biết.

Về xếp hạng trên các báo cáo, mức C5 có thể có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản và trở thành một đề xuất rủi ro để giữ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu người bán sẵn sàng dành thời gian để sửa chữa tài sản, việc thẩm định có thể được điều chỉnh và đưa ra kết quả khác.

“Nếu đó thực sự là một tài sản bất động sản C5, sẽ rất khó để có người mua nó. Vì vậy, một người mua bất động sản sẽ có cách giải quyết tốt nhất để mua lại tài sản với mức giá hợp lý nhất”, Fincham nói.

Vào tháng 3, FHFA đã nới lỏng các tiêu chuẩn đánh giá tài sản để giúp giữ mức độ an toàn cho gia đình và nhân viên trong suốt đại dịch. Tuy nhiên, Pilgrim cho biết kỳ vọng của ngành vẫn chưa cao.

“Vẫn có sự kỳ vọng hoàn thành mọi thứ một cách nhanh chóng và chúng tôi nghe nói rằng “chúng tôi cần nó ngay bây giờ”. Mọi người đều muốn gấp rút, nhưng điều đó là không thể khi các thẩm định viên đang hoạt động hết công suất của họ”, Pilgrim nói. “Là một AMC, chúng tôi đứng giữa thách thức cho cả hai bên. Chúng tôi đồng cảm với những người cho vay đang cố gắng đáp ứng thời hạn cho người vay. Các thẩm định viên cũng rất vất vả vì rất nhiều người trong số họ đang làm việc cả bảy ngày một tuần và làm mọi thứ có thể để theo kịp nhu cầu đang gia tăng của thị trường”.