Phát triển nhà ở xã hội: Cần giải pháp thay thế cơ chế quỹ đất 20%

Mặc dù quá trình triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 đã có nhiều kết quả bứt phá trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện chính sách về nhà ở xã hội vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.

Để khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế này, Chính phủ đã trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những tồn tại, hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội - Ảnh minh họa

Thực tế cho thấy, bên cạnh những tồn tại, hạn chế về quỹ đất, thủ tục và lựa chọn nhà đầu tư,… một trong những vướng mắc khiến doanh nghiệp băn khoăn đó là việc thực hiện cơ chế quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội (theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP).

Để giải quyết hiện trạng đã nêu, tham gia góp ý Dự thảo Nghị quyết, nhiều ý kiến đề xuất, cho phép doanh nghiệp có dự án phê duyệt trước 01/8/2024 được đóng tiền tương đương thay vì bố trí 20% quỹ đất dự án làm nhà ở xã hội.

Theo đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh, rất nhiều dự án nhà ở thương mại được quyết định chủ trương đầu tư trước ngày 01/8/2024 (là thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, có hiệu lực thi hành) đã phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tương ứng với 20% quỹ đất của dự án.

Tuy nhiên, thực tế việc xây dựng nhà ở xã hội tại các quỹ đất này không phù hợp với điều kiện của địa phương do xa nơi làm việc, nơi công tác, không thuận tiện, không phù hợp với đối tượng được thuê, mua hoặc quy mô của dự án quá lớn. Điều này dẫn đến tình trạng nếu doanh nghiệp tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội sẽ khó thu hút được người thuê, mua.

Tham gia góp ý hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết, nhiều ý kiến đề xuất cần có giải pháp thay thế cơ chế quỹ đất 20% để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đang hiện hữu cho doanh nghiệp - Ảnh minh họa

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP không quy định rõ cơ chế cho phép UBND cấp tỉnh quyết định xử lý quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án này như quy định tại Điều 83 của Luật Nhà ở 2014.

Vì vậy, đại biểu Trần Đình Gia cho rằng, cần có quy định để xử lý các trường hợp nêu trên và tạo điều kiện cho UBND các tỉnh linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất và bổ sung Quỹ Nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở xã hội tại khu vực khác phù hợp hơn.

Bên cạnh đó, một số địa phương đã bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng không có nhu cầu xây nhà ở xã hội. Trong khi, nguồn lực tài chính để triển khai xây dựng chưa có, nếu tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao sẽ không hiệu quả và lãng phí nguồn lực.

“Cần có cơ chế cho UBND tỉnh được điều chỉnh các quỹ đất này thành đất xây dựng nhà ở thương mại và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung cho Quỹ nhà ở quốc gia”, đại biểu bày tỏ.

Đồng thời đề nghị bổ sung thêm khoản 6 của Điều 12 của Dự thảo Nghị quyết, quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương, xem xét quyết định cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư trước ngày Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực thi hành, không phải bố trí quỹ đấttrong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và được đóng tiền tương đương giá trị của quỹ đất đã đầu tư...

Đồng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội cũng cho rằng, đầu tư nhà ở xã hội lợi nhuận quy định rất thấp, nếu cho thuê giá thuê lại càng thấp, không có khả năng để hoàn trả vốn, vì vậy cần phải có quỹ để tạo vốn đầu tư.

Đại biểu đề nghị, trong quỹ này có nguồn thu từ quỹ 20% đất của nhà ở thương mại. Nghĩa là thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư nhà ở thương mại được quyền chuyển thành tiền và đóng vào quỹ này.

“Lẽ ra 20% quỹ đất để đầu tư cho nhà ở xã hội thì bây giờ có thể đầu tư nhà ở thương mại, tiền đó để đầu tư vào quỹ này, tôi thấy rằng điều này rất thỏa đáng và rất công bằng”, đại biểu nêu quan điểm.

Đồng thời nhấn mạnh, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế nộp tiền thay thế này đối với các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực (01/8/2024). Còn những dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì phần diện tích đất nhà ở thương mại này muốn chuyển thành nhà ở xã hội lại phải phê duyệt lại chủ trương đầu tư, phải làm lại thủ tục hành chính rồi mới được chuyển. Như vậy sẽ tạo thêm một khâu hành chính không cần thiết.

“Tôi đề nghị tại Điều 12 của Dự thảo Nghị quyết này, về điều khoản chuyển tiếp, nên thêm khoản 6 đối với những dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì phần diện tích đất dành cho quỹ phát triển nhà xã hội được quyền chuyển sang thành đất thương mại và quỹ này sẽ mang đấu giá để dùng tiền này đưa vào trong quỹ phát triển nhà xã hội mà không cần phải làm thủ tục phê duyệt lại”, đại biểu bày tỏ.

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, trong một đề xuất vào đầu tháng 5/2025, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị Ban Thường vụ Đảng ủy UBND Thành phố chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng, cho phép chủ đầu nhà ở thương mại không phải bố trí quỹ đất 20% của dự án để xây nhà ở xã hội. Thay vào đó các chủ đầu tư được đóng tiền tương đương tổng giá trị quỹ đất trên hoặc bố trí nhà ở xã hội tại các vị trí khác.

Được biết, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, tại phiên họp ngày 28/5, Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội sẽ được Quốc hội đưa ra thảo luận tại hội trường.