Nỗi sợ khi mua nhà hình thành trong tương lai

Chung cư Long Phụng Residence xây dựng nhiều năm nhưng chưa thể bàn giao cho người mua

Dự án đứng yên, chủ đầu tư “mất tích”

Mới đây, Công an TP.HCM đã phát lệnh truy nã ông Huỳnh Văn Ánh, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Tân, chủ đầu tư chung cư Long Phụng Residence (quận Bình Tân, TP,HCM) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản vì ông này đã bỏ trốn.

Cchung cư Long Phụng Residence tư cao 17 tầng với 105 căn hộ và một hầm để xe. Dự án được bắt đầu xây dựng từ năm 2010 và cam kết bàn giao nhà vào cuối năm 2011. Tuy nhiên, khi dự xây dựng được khoảng 90% thì ngừng thi công và liên tục chậm tiến độ. Nhiều người mua đã đã đóng tiền cho chủ đầu tư đến 90%, 95% giá trị hợp đồng.

Khách hàng cho biết, lần gần nhất là tháng 4/2014, ông Huỳnh Văn Ánh, Giám đốc công ty, đã ra văn bản xin lỗi người mua nhà và cho biết đã tìm được nhà đầu tư thứ cấp giúp đỡ hoàn thiện dự án và xin lùi thời hạn giao nhà tới 30/4/2015. Nhưng từ đó đến nay, dự án bị vẫn bỏ hoang.

Đầu tháng 8/2018, hàng chục khách hàng mua nhà tại dự án này đã dọn đến ở tại công trình bất chấp dự án còn dang dở, chưa có điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Chị L, một khách hàng cho biết, dự án này đã đình trệ quá nhiều năm. Trong khi khách hàng phải thuê trọ, trả tiền lãi suất vay ngân hàng mua nhà mỗi tháng. Không những vậy, họ còn phát hiện chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người khác nhau. Hiện nay chủ đầu tư cũng bỏ trốn, khách hàng không biết cầu cứu ai nên phải vào ở để bảo đảm tài sản của mình.

Ngay sau khi phát hiện người dân vào ở trong công trình chưa hoàn thiện, đại diện UBND quận Bình Tân đã xuống vận động người dân không nên vào ở vì công trình hiện chưa có hệ thống điện, nước, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy.

Ghi nhận tại dự án Long Phụng Residence, do công trình bị bỏ hoang nhiều năm nên nhiều hạng mục đã xuống cấp. Phía ngoài cổng, có một nhóm dân quân phường túc trực để đảm bảo trật tự. Bên trong, có hai bảo vệ túc trực.

Con dao hai lưỡi

Câu chuyện của khách hàng mua nhà tại dự án Long Phụng Residence là điển hình của những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi mua nhà theo hình thức hình thành trong tương lai. Trước đó, nhiều dự án cũng khiến khách hàng khốn khó như Gia Phú (Thủ Đức), 584 Lilama SHB Building (quận Tân Phú), PetroVietnam Landmark (quận 2)…

Mua nhà hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng

Một điểm chung dễ nhận thấy ở các dự án hình thành trong tương lai là việc chủ đầu tư vừa huy động vốn của người mua nhà vừa mang dự án thế chấp để vay tiền ngân hàng.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho biết việc cho phép chủ đầu tư vừa vay vốn từ ngân hàng vừa huy động từ người dân là một lỗ hổng trong hệ thống tài chính của Việt Nam.

Ông Hiếu lấy ví dụ, ở bên Mỹ không có chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ người dân để thực hiện dự án. Người dân Mỹ muốn mua một căn hộ có thể đóng 20%, 30% hoặc 50% giá trị của căn hộ đó. Tuy nhiên, nguồn tiền này phải bỏ trong một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được đụng đến. Cho đến khi người mua đóng đủ 100% giá trị căn hộ thì lúc đó ngân hàng và chủ đầu tư sẽ giải tỏa tài khoản này. Chủ đầu tư dùng tiền này để trả khoản vay cho ngân hàng, ngược lại ngân hàng sau khi nhận đủ tiền sẽ giải chấp dự án để chủ đầu tư có thể cấp sổ cho người mua.

Ở Việt Nam, chủ đầu tư vừa có thể thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua. Nhiều trường hợp khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư đến 90% giá trị căn hộ nhưng dự án chậm tiến độ, thậm chí ngừng thi công. Lúc này, dự án trở thành nợ xấu và ngân hàng sẽ tiến hành siết nợ dù người dân đã đóng gần đủ giá trị căn hộ.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, so với tài sản đã có sẵn (có giấy chứng nhận sở hữu), thì việc thế chấp tài sản ở dự án nhà ở hình thành trong tương lai khá rắc rối và đồng hành nhiều rủi ro cho các bên do có nhiều chủ thể cùng tham gia tín dụng, nhưng có cùng mối quan hệ liên quan tài sản là dự án.

Chính vì cùng lúc một dự án phải gánh nhiều hình thức thế chấp tài sản song song tồn tại, nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu một chủ thể bị mất khả năng tài chính hoặc bị trục trặc vì những lý do nào đó, sẽ kéo theo nguy cơ ảnh hưởng đến dự án và chủ thể khác.

Nếu có vi phạm, bên nhận thế chấp phải xử lý tài sản là dự án, nhà ở thì mối quan hệ tín dụng liên quan sẽ trở nên gay gắt và đối đầu lợi ích với nhau, trong đó sẽ có bên phải trắng tay, đặc biệt là người mua nhà. Sự phức tạp về thế chấp này là do hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện và còn nhiều kẽ hở, nên đây luôn là lĩnh vực nhiều rủi ro.

Theo luật sư Phượng, hiện nay, trên thị trường có nhiều chủ đầu tư lách luật mở bán dự án trước khi đủ điều kiện mở bán (có thông báo của Sở Xây dựng) bằng việc nhận đặt cọc, giữ chỗ, thông qua các văn bản thỏa thuận, xác nhận hay hợp đồng đặt cọc… để thu tiền của người mua. Tuy nhiên, đối với dự án đang thế chấp, đây là khoản thu không có sự chấp thuận của ngân hàng về việc không phải giải chấp, là khoản thu ngoài theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tức người mua thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán.

Vì vậy, dù trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định, các khoản thanh toán bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ được chuyển tiếp sang khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” xác nhận về việc “chuyển nợ” từ khoản phải thu này (giấy giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc) sang khoản phải thu khác (hợp đồng mua bán nhà ở), nên nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua yêu cầu ngân hàng đền bù, ngân hàng có thể sẽ từ chối những khoản mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán.

Tiến sĩ Hiếu cho rằng, có hai giải pháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Thứ nhất, cấm hẳn chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà. Khách hàng có thể đặt cọc trước một khoản nhất định nhưng tiền này phải phong tỏa và chủ đầu tư không được sử dụng đến.

Cách thứ hai nhẹ nhàng hơn, vẫn cho chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ. Tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để thực hiện được cách này cân phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.