Lời giải cho “nút thắt” giá đất và bồi thường

Các chuyên gia đưa ra nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế chính sách, đặc biệt xoay quanh vấn đề giá đất và cơ chế bồi thường.

Doanh nghiệp lo ngại “bẫy giá đất”

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho biết Luật Đất đai 2024 dù có nhiều đổi mới, nhưng thực tế triển khai vẫn còn bất cập. Vấn đề lớn nhất là cách tính giá đất và cơ chế bồi thường.

Theo ông, việc dự án kéo dài nhiều năm trong khi giá đất thay đổi từng ngày khiến doanh nghiệp khó dự toán chi phí, dễ rơi vào tình trạng thua lỗ. Không chỉ vậy, bảng giá đất áp dụng chưa thực sự thống nhất, dẫn tới mỗi địa phương có cách tính khác nhau, khiến doanh nghiệp thiếu sự yên tâm khi đầu tư.

Ông Toản kiến nghị cần xây dựng một bảng giá đất thống nhất, áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, được xác định dựa trên lợi thế và vị trí từng khu đất. Cách tiếp cận này, theo ông, vừa minh bạch vừa giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng phát sinh chi phí ngoài luồng trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng.

Ở góc nhìn quản lý nhà nước, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng giá đất và cơ chế bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề phức tạp, tồn tại nhiều quan điểm trái chiều.

Một số ý kiến cho rằng bảng giá đất Nhà nước chỉ nên dùng để thu thuế, cho thuê đất, còn khi bồi thường cần tính theo giá thị trường. Tuy nhiên, nếu áp dụng máy móc bảng giá Nhà nước, người dân có thể cảm thấy thiệt thòi, dễ phát sinh khiếu kiện. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào giá thị trường mà thiếu tiêu chí định giá rõ ràng thì lại nảy sinh nhiều bất cập khác.

Theo ông Tuấn, giải pháp cần hướng tới là xây dựng cơ chế định giá bồi thường độc lập, minh bạch, dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, đảm bảo vừa bảo vệ quyền lợi của người dân vừa giữ cân đối tài khóa cho Nhà nước. Ông nhấn mạnh: “Phương án bồi thường cần hợp lý, thỏa đáng để tạo sự đồng thuận xã hội”.

Cần cơ chế định giá minh bạch, ngăn “giá ảo”

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch, tiếp tục chỉ ra vấn đề lớn nhất là tình trạng “giá ảo” trên thị trường. Theo ông, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó khăn cho cơ quan quản lý, vì vậy chuyển sang khung 5 năm là hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, tình trạng chưa phân biệt rõ giá đất sơ cấp (chưa có hạ tầng) và thứ cấp (đã đầu tư hạ tầng) dẫn đến nhiều khu vực bị áp giá cao không phản ánh đúng giá trị thực. Điều này khiến nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng, kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên, xa rời khả năng chi trả của người dân.

Ông Đính cho rằng, để khắc phục, cần giao việc định giá cho các tổ chức tư vấn độc lập, không có liên quan lợi ích tới dự án, để đưa ra số liệu khách quan, làm cơ sở cho cơ quan quản lý phê duyệt. “Cơ quan quản lý vẫn là nơi ra quyết định cuối cùng, nhưng phải dựa trên cơ sở dữ liệu minh bạch, thay vì phê duyệt giá cao theo tâm lý an toàn, vô tình gây tác động tiêu cực cho thị trường”, ông nhấn mạnh.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng cần một hành lang pháp lý minh bạch, thống nhất, vừa bảo đảm quyền lợi người dân, vừa tạo môi trường đầu tư thông thoáng cho doanh nghiệp.

Điều này không chỉ giúp bất động sản trở về đúng giá trị thực, mà quan trọng hơn, sẽ tạo dựng niềm tin, hạn chế khiếu nại, đồng thời mở ra động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.