Hết thời “lướt sóng”, bất động sản bước vào thời kỳ tái cấu trúc

Theo báo cáo của VARS, thị trường đang trải qua một trong những giai đoạn sàng lọc sâu rộng nhất trong nhiều năm trở lại đây. Áp lực không chỉ đến từ nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, thị trường vận hành trong trạng thái “kép” - vừa tự điều chỉnh, vừa bị chi phối bởi dòng tiền ngày càng khắt khe.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, thay vì tăng trưởng ồ ạt như các chu kỳ trước, dòng tiền hiện nay đang có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Điều này kéo theo sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp.

Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc, pháp lý minh bạch và năng lực quản trị tốt đang tận dụng cơ hội để mở rộng quỹ đất, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới hoặc các thương vụ M&A. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp yếu kém, phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.

Thực tế thị trường quý 1/2026 cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại đạt khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Thanh khoản đạt khoảng 24.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 47% trên tổng nguồn cung sơ cấp. Dù có dấu hiệu chững lại do yếu tố mùa vụ sau Tết, thị trường vẫn giữ được nhịp ổn định nhờ nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 67%, trong khi phân khúc cao cấp và siêu sang giảm tỷ trọng đáng kể so với cuối năm 2025. Ngược lại, thị trường bắt đầu quay lại với những sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn, dù phân khúc căn hộ 2-3 tỷ đồng vẫn gần như “vắng bóng”.

Một điểm sáng nổi bật là nhà ở xã hội, với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán trong quý 1. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền thiếu hụt, phân khúc này đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng, góp phần cân bằng cung - cầu và đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Ở góc độ giá cả, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Giá sơ cấp vẫn neo cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, chi phí tài chính và nguyên vật liệu không ngừng gia tăng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những đợt điều chỉnh cục bộ, nhất là ở những sản phẩm bị “thổi giá” trước đó hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, áp lực lãi suất tăng cao trong thời gian qua đã đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược. Khi chi phí vốn không còn rẻ, những quyết định đầu tư thiếu tính toán sẽ nhanh chóng bị đào thải, nhường chỗ cho các chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Tái cấu trúc toàn diện: Khi thị trường không còn chỗ cho “lướt sóng”

Nếu giai đoạn trước đây, bất động sản là “sân chơi” của những cuộc đua tăng giá và đầu cơ ngắn hạn, thì hiện tại, thị trường đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác, nơi giá trị thực và hiệu quả khai thác dài hạn trở thành tiêu chí cốt lõi.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, thị trường đang hình thành một cấu trúc mới với xu hướng phát triển đa cực, thay vì tập trung vào một vài khu vực trọng điểm. Nguồn cung không còn dồn nén tại các đô thị lõi mà đang lan tỏa ra vùng ven, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp và định hướng giao thông (TOD). Đây được xem là hướng đi tất yếu nhằm giải bài toán quỹ đất hạn chế và áp lực dân số tại các đô thị lớn.

Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra mạnh mẽ trên nhiều phương diện. Trước hết là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng nâng chuẩn chất lượng, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có khả năng vận hành hiệu quả. Song song với đó là sự dịch chuyển không gian phát triển, khi các khu vực có hạ tầng hoàn thiện hoặc đang được đầu tư mạnh trở thành “điểm đến” mới của dòng vốn.

Một thay đổi quan trọng khác nằm ở cấu trúc dòng vốn. Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt và chi phí vốn tăng cao, các doanh nghiệp buộc phải hướng tới những mô hình tài chính an toàn hơn, giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Điều này đồng thời kéo theo sự thay đổi trong hành vi của người mua, khi họ ngày càng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự tái định vị lực cầu. Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn dần trở thành nền tảng chính, thay thế cho dòng tiền đầu cơ vốn chiếm tỷ trọng lớn trong các chu kỳ trước. Điều này góp phần làm giảm biên độ biến động giá và hướng thị trường tới sự ổn định hơn.

Ở góc độ vận hành, cơ chế thị trường cũng đang được điều chỉnh theo hướng minh bạch và tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững. Việc giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm trong các chính sách quản lý là một bước đi đáng chú ý, giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo kỷ cương và tính minh bạch.

Theo nhận định của VARS, dù quá trình sàng lọc hiện tại có thể gây ra những khó khăn trong ngắn hạn, nhưng đây là bước chuyển cần thiết để thị trường “trưởng thành”. Sau giai đoạn này, những doanh nghiệp còn lại sẽ là những đơn vị có năng lực thực sự, đủ khả năng thích ứng với biến động và đồng hành cùng thị trường trong dài hạn.