Siêu dự án đường sắt 147.000 tỷ đồng khởi công, bất động sản khu nào sẽ “đổi đời” khi tàu chạy?

Dự án do Công ty CP Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed (thuộc Tập đoàn Vingroup) làm chủ đầu tư. Tuyến có chiều dài hơn 120 km, được thiết kế theo tiêu chuẩn đường đôi, khổ ray 1.435 mm, điện khí hóa toàn tuyến, vận tốc tối đa lên tới 350 km/h.

Tổng mức đầu tư dự án hơn 147.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 5,6 tỷ USD), cùng chi phí giải phóng mặt bằng hơn 10.270 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước.

Điểm đầu của tuyến đặt tại ga Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội) và điểm cuối tại ga Hạ Long (Quảng Ninh), đi qua ba ga trung chuyển quan trọng gồm Gia Bình (Bắc Ninh), Ninh Xá (Hải Phòng) và Yên Tử (Quảng Ninh). Đặc biệt, hệ thống công nghệ, tín hiệu và đoàn tàu sẽ được cung cấp bởi Siemens Mobility (Đức), đồng thời có lộ trình chuyển giao công nghệ để chủ đầu tư trong nước làm chủ vận hành.

Du lịch, logicstics và công nghiệp sẽ được hưởng lợi

Nếu hoàn thành đúng kế hoạch vào năm 2028, tuyến đường sắt này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Quảng Ninh xuống chỉ còn khoảng 23 phút, so với hơn 2 tiếng như hiện nay.

Phối cảnh nhà ga Cổ Loa, Hà Nội. Ảnh: Vingroup

Theo dự báo của giới quan sát thị trường, khi hoàn thành, tác động rõ rệt nhất của tuyến đường sẽ diễn ra tại khu vực Đông Anh - nơi đặt ga đầu tuyến. Với việc kết nối trực tiếp với một tuyến đường sắt tốc độ cao, Đông Anh nhiều khả năng sẽ chuyển mình từ khu vực ven đô thành một trung tâm giao thương mới. Giá trị bất động sản, đặc biệt là quanh khu vực ga Cổ Loa và các trục kết nối, được dự báo sẽ gia tăng mạnh, tương tự mô hình phát triển TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) đã thành công tại nhiều quốc gia.

Tại Bắc Ninh, ga Gia Bình sẽ đóng vai trò như một “cửa ngõ trung chuyển”, không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại mà còn hỗ trợ hoạt động logistics và công nghiệp. Trong bối cảnh Bắc Ninh đang là một trong những thủ phủ công nghiệp lớn nhất miền Bắc, việc rút ngắn thời gian di chuyển đến Hà Nội và Quảng Ninh sẽ giúp tăng tính kết nối chuỗi cung ứng, thu hút thêm dòng vốn FDI và chuyên gia nước ngoài.

Hải Phòng, với ga Ninh Xá cũng sẽ được hưởng lợi kép. Một mặt, tuyến đường sắt giúp tăng cường kết nối với Hà Nội và Quảng Ninh, thúc đẩy giao thương và du lịch. Mặt khác, nó tạo điều kiện để Hải Phòng phát huy vai trò trung tâm logistics, đặc biệt khi kết hợp với hệ thống cảng biển nước sâu và các khu công nghiệp quy mô lớn đang phát triển mạnh mẽ. Việc di chuyển nhanh hơn cũng giúp thành phố này thu hút thêm lao động chất lượng cao từ Hà Nội và các địa phương lân cận.

Trong khi đó, Quảng Ninh - điểm cuối của tuyến sẽ là địa phương hưởng lợi rõ nét nhất về du lịch. Khi thời gian di chuyển từ Hà Nội chỉ còn chưa đầy nửa giờ, Hạ Long và các điểm đến như Yên Tử sẽ trở thành lựa chọn “đi về trong ngày” đối với hàng triệu cư dân Thủ đô. Điều này có thể làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc thị trường du lịch, từ nghỉ dưỡng dài ngày sang các chuyến đi ngắn, linh hoạt hơn nhưng với tần suất cao hơn.

Không chỉ dừng ở du lịch, tuyến đường sắt tốc độ cao còn tạo động lực để Quảng Ninh phát triển các khu đô thị ven biển, khu kinh tế và dịch vụ cao cấp. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, Quảng Ninh có thể trở thành một phần mở rộng của vùng đô thị Hà Nội, thay vì một điểm đến tách biệt như trước.

Ở góc độ rộng hơn, tuyến Hà Nội - Quảng Ninh được xem là một mắt xích quan trọng trong chiến lược phát triển mạng lưới đường sắt tốc độ cao quốc gia. Khi kết nối với các tuyến khác trong tương lai, hành lang kinh tế phía Bắc sẽ hình thành một hệ sinh thái liên kết chặt chẽ giữa công nghiệp - logistics - đô thị - du lịch.

Phối cảnh nhà ga Hạ Long. Ảnh: Vingroup

Giá bất động sản sẽ biến động như thế nào?

Tác động của tuyến đường sắt tốc độ cao còn trực tiếp phản ánh vào mặt bằng giá bất động sản dọc hành lang tuyến. Dữ liệu từ các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy, giá bất động sản trong bán kính gần nhà ga có thể tăng từ 30% trở lên khi tuyến đi vào vận hành. Thậm chí, ở một số khu vực phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), mức tăng có thể đạt 30-50% trong trung hạn.

Ở góc độ thận trọng hơn, các nghiên cứu quốc tế cũng chỉ ra rằng bất động sản gần ga tàu thường có giá cao hơn khoảng 10-20% so với khu vực không kết nối trực tiếp. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường Việt Nam còn nhiều dư địa tăng trưởng và hiệu ứng “đón sóng hạ tầng” thường diễn ra sớm, mức tăng thực tế có thể cao hơn đáng kể ngay từ giai đoạn khởi công.

Với tuyến Hà Nội - Quảng Ninh, các khu vực được dự báo chịu tác động mạnh nhất gồm Đông Anh (ga Cổ Loa), Gia Bình (Bắc Ninh), khu vực Ninh Xá (Hải Phòng) và Hạ Long. Trong đó, Đông Anh và Hạ Long nhiều khả năng sẽ là hai “điểm nóng” tăng giá rõ nét nhất, khi vừa là điểm đầu - cuối tuyến, vừa có quỹ đất lớn để phát triển đô thị quy mô lớn.

Tuy vậy, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng sự tăng giá sẽ không diễn ra đồng đều. Những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và phát triển theo mô hình TOD sẽ hưởng lợi rõ rệt hơn, trong khi các khu vực chỉ “ăn theo thông tin” nhưng thiếu nền tảng thực sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh.