Hà Nội: thị trường căn hộ tiến về vùng ven

Cụ thể, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong năm 2018, toàn thị trường chung cư Hà Nội có 30.000 căn chào bán mới, giảm 14% so với năm trước. Thị trường tiếp tục chuyển dịch sang phân khúc trung cấp. Tỷ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã tăng lên 70%, từ mức 63% trong năm 2017.

Điều này cho thấy người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, thị trường quý 4/2018 khá sôi động với nguồn cung mới đến từ các khu đô thị lớn như VinCity Ocean Park, VinCity Sportia.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn trong năm 2018 khi chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới đến từ 4 quận trung tâm. Thêm vào đó, thị trường ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoại thành với số lượng các dự án mới mở bán ngoài bán kính 10km từ trung tâm Hà Nội ngày càng tăng. Trong năm 2018, các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Về doanh số bán hàng, có khoảng 26.000 căn hộ bán được trong năm 2018, giảm 11% theo năm. Dù vậy, khoảng cách giữa lượng mở bán mới và doanh số bán dần thu hẹp.

Thị trường căn hộ ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoại thành với số lượng dự án mới mở bán ngày càng tăng. Ảnh: Tâm An

Cụ thể, tỷ lệ giữa doanh số bán và số căn mở bán mới đã tăng từ 81% (năm 2017) lên 88% (năm 2018). Các dự án có doanh số bán hàng khả quan là các dự án nằm gần các cơ sở hạ tầng tương lai như đường Vành đai 2 trên cao hay tuyến metro số 2A. Thêm vào đó, các dự án ở vị trí tốt tại khu vực phía tây – khu vực trung tâm mới cũng có doanh số khá tốt, trung bình 70% cho một đợt mở bán mới.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý 4/2018 đạt 1.304 USD/m2 (hơn 28 triệu đồng/m2), giảm nhẹ 2% theo năm. Giá bán trung bình tại Hà Nội khá ổn định do sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường.

Tuy nhiên CBRE cho hay tại một số dự án cao cấp, đặc biệt ở các vị trí như Tây Hồ, giá bán vẫn có xu hướng tăng.

CBRE dự báo trong năm 2019, các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam, nhận định thị trường trong tương lai còn có những dự án có quy mô lớn đảm bảo nhu cầu căn hộ cho Hà Nội, trong đó có sự tham gia đông đảo của các doanh nghiệp trong nước với nhiều sản phẩm đa dạng và khác biệt.

“Về vị trí, thị trường sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ hơn qua khu vực phía đông và phía tây do có sự cải thiện về hạ tầng. Đặc biệt, tuyến Metro đầu tiên của Việt Nam được đưa vào vận hành cũng sẽ là cú hích của hạ tầng giao thông để thị trường bất động sản khu vực Hà Đông phát triển và hình thành các xu hướng mới”, bà An phát biểu.

Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, các diễn biến gần đây tại các khu đất vàng ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc này sau hai năm không có nguồn cung mới. Về vị trí, khu vực phía tây, vẫn chiếm trên 50% lượng hàng mở bán, nhưng phía đông sẽ trở nên sôi động hơn với khoảng 30% lượng bất động sản mở bán mới trong năm 2019.

Tại buổi công bố báo cáo thị trường Hà Nội quý 4/2018 ngày 9/1, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, cũng đưa ra nhiều nhận định tương đồng với nghiên cứu của CBRE.

Theo đó, điểm nhấn đáng chú ý nhất vào thời điểm cuối năm 2018 là sự ra mắt của dự án VinCity Ocean Park. Với lượng căn hộ lớn, dự án đã làm cho nguồn cung sơ cấp trên thị trường Hà Nội đạt 36.000 căn. Đây là nguồn cung theo quý cao nhất từ trước đến nay, tăng 32% theo quý và 43% theo năm.

Lý giải về thực tế này, bà Hằng cho rằng trước đây thị trường dường như thiếu một số dòng sản phẩm mà VinCity đáp ứng được. Do đó nguồn cung và giao dịch ghi nhận tín hiệu khả quan hơn.

Theo bà Hằng, cuối năm 2018 mới chỉ là khởi đầu cho sự ra đời chuỗi sản phẩm VinCtiy. Thị trường đang kỳ vọng 2019 có nhiều sản phẩm VinCity hơn. Do đó trong năm nay, các phân khúc, đặc biệt là căn hộ hạng B phải cạnh tranh mạnh hơn, thị trường sẽ bước vào cuộc sàng lọc khốc liệt hơn, đòi hỏi các dự án phải có giá tốt nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.

“Chính vì thế nếu 2019, các doanh nghiệp không đầu tư, làm sản phẩm tốt, chất lượng thì chắc chắn bị đào thải khỏi thị trường”, bà Hằng nhận định và cho biết thêm trên thực tế, từ đầu năm 2019 đã chứng kiến nhiều phân khúc, kể cả căn hộ dịch vụ hạng B, đặc biệt là hạng C đứng trước nguy cơ không thể tồn tại, bắt buộc phải đổi mới.