Hà Nội nguồn cung căn hộ giảm, người mua chuyển hướng ra vệ tinh, khu vực này thành cực hút mới

Một góc Hưng Yên.

Nguồn cung lao dốc, thị trường chững lại sau 2 năm tăng trưởng

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng thuộc One Mount Group, quý I/2025 chứng kiến sự điều chỉnh rõ rệt của thị trường chung cư sơ cấp tại Hà Nội. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 4.000 căn hộ, lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm từ 60 đến 70% so với quý IV/2024 – thời điểm thị trường ghi nhận hơn 11.000 căn mở bán.

Đây là quý đầu tiên trong hai năm trở lại đây mà thị trường Hà Nội ghi nhận mức sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch, cho thấy đà hạ nhiệt đang bắt đầu lan rộng sau một thời gian dài tăng trưởng nóng.

Lý giải hiện tượng này, ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group cho biết có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, quý đầu năm thường trùng thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, khiến nhiều chủ đầu tư dời lịch ra hàng sang quý sau để tránh rủi ro thanh khoản. Dù đã gom booking từ cuối năm trước, nhưng nhiều dự án vẫn “ém hàng” quan sát thị trường, chờ thời điểm tốt hơn. Thứ hai, tâm lý người mua đang thay đổi. Một khảo sát của One Mount Group trong nhóm khách hàng chưa mua nhà cho thấy phần lớn vẫn còn thiếu tiềm lực tài chính, trong khi giá bán vẫn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của số đông.

Chuyển hướng ra vệ tinh

Dù vậy, thay vì bị “đóng băng”, nhu cầu mua nhà đang dần chuyển hướng ra các khu vực vệ tinh có mức giá dễ tiếp cận hơn. Trong xu hướng này, khu Đông Hà Nội – đặc biệt là huyện Văn Giang (Hưng Yên) – đang nổi lên như một cực hút mới.

Với lợi thế tiếp giáp Hà Nội, được hưởng lợi từ hệ thống giao thông liên vùng và sự phát triển đồng bộ của các đại đô thị quy mô lớn, Văn Giang đang trở thành tâm điểm mới trên thị trường. Giá bán sơ cấp tại đây hiện chỉ khoảng 61 triệu đồng mỗi mét vuông, thấp hơn đáng kể so với mức 82 triệu đồng/m² tại nội đô Hà Nội, nhưng vẫn đảm bảo tiện ích sống, cảnh quan và không gian xanh cho người mua ở thực.

One Mount Group dự báo rằng từ năm 2025 đến 2026, khu Đông – mà nổi bật là Văn Giang – sẽ thay thế khu Tây để dẫn dắt nguồn cung căn hộ của toàn thị trường Hà Nội, với riêng Văn Giang chiếm tới 29% tổng nguồn cung căn hộ mới. Không chỉ vậy, tỷ lệ hấp thụ tại đây đang cao hơn trung bình thị trường, phản ánh sức hút mạnh mẽ của một khu vực đang vươn lên nhờ chính sách phát triển đô thị vệ tinh và cú hích từ hạ tầng giao thông.

Chuyên gia Trần Minh Tiến nhận định, hành vi tiêu dùng đang thay đổi rõ rệt. Người mua ngày càng sẵn sàng “ly tâm”, chọn sống xa trung tâm hơn nhưng đổi lại là không gian sống chất lượng, giá bán hợp lý và tiềm năng tăng giá. Với xu hướng này, ông khuyến nghị các chủ đầu tư nên tái cấu trúc sản phẩm, tập trung phát triển những phân khúc có tính thanh khoản cao, dễ tiếp cận hơn, để đón đầu làn sóng dịch chuyển của người mua trong những quý tiếp theo.

Trong bối cảnh căn hộ hạng C gần như đã biến mất khỏi Hà Nội và TP.HCM, giá sơ cấp chạm ngưỡng kỷ lục, thị trường đang cần một “lối thoát” mới để tiếp cận khách hàng. Văn Giang – với vị trí đắc địa, quỹ đất lớn, mặt bằng giá hợp lý và hạ tầng đang lên – đang trở thành lời giải sáng giá cho bài toán này. Và nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, không khó để hình dung một viễn cảnh nơi vùng ven sẽ không còn là “vệ tinh”, mà sẽ trở thành trung tâm mới của nhu cầu nhà ở đô thị.