Những dấu hiệu cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội “vào sóng”, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Một đại đô thị đang gây sức hút trên thị trường phía Tây Hà Nội.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, chuyên gia Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, thị trường giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý 1.2024 ước đạt khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch. Trong đó, phần lớn đến từ giao dịch chuyển nhượng nhà phố thổ cư với hơn 50% lượng giao dịch toàn thị trường; giao dịch chuyển nhượng chung cư cao tầng xếp thứ 2 với gần 42% lượng giao dịch.

Riêng về giao dịch chuyển nhượng thổ cư, có 72% tập trung tại 6 quận trung tâm bao gồm Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm. Đây là những quận có nguồn cung thổ cư đa dạng và mặt bằng giá hấp dẫn hơn các quận nội thành.

Giao dịch chuyển nhượng chung cư sôi động ở phía Tây và Đông thành phố, với 60,2% và 23,25%, tập trung tại 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Tới thời điểm hiện tại, Vinhomes Ocean Park đã bàn giao 34 tòa và Vinhomes Smart City 31 tòa căn hộ, vì vậy, đây cũng chính là nơi tập trung nguồn cung chuyển nhượng chủ yếu của thị trường.

Theo ông Hiếu, phần lớn lượng căn hộ mở mới tại thị trường chung cư hiện tại thuộc phân khúc cao cấp, đơn giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ thứ cấp hấp dẫn hơn về giá đã trở thành lựa chọn ưu tiên của khách hàng thời điểm này.

“Theo tính thời điểm của thị trường, quý 1 lượng giao dịch giảm do mùa Lễ Tết thì đến quý 2 thị trường sẽ sôi động trở lại và lượng giao dịch sẽ tăng lên. Đối với các sản phẩm chuyển nhượng dự án, người mua nhà đang có nhiều sự lựa chọn về phân khúc sản phẩm hơn. Xét về giá, trung bình đơn giá và mức độ tăng giá của các sản phẩm chuyển nhượng dự án trên thị trường vẫn đang hấp dẫn hơn so với các sản phẩm sơ cấp mới mở bán”, ông Hiếu nhận định.

Theo chuyên gia từ One Mount Real Estate, giá chuyển nhượng tăng nhanh, người mua cần tỉnh táo trước các quyết định, ưu tiên các dự án mới được đầu tư và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, dự án cần có hạ tầng và tiện ích đầy đủ cho nhu cầu cuộc sống, bàn giao trong khoảng dưới 10 năm. Với các dự án chung cư đã bàn giao lâu năm thì nên tìm hiểu kỹ chất lượng căn hộ, cơ sở vật chất, các vấn đề pháp lý trước khi xuống tiền.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cũng không thể ngờ giá nhà có thể tăng khủng khiếp như hiện nay. “Có những chung cư có giá 200 triệu đồng/m2, không thể hình dung nổi. Sự tăng nóng này có thể nói là bất hợp lý so với thu nhập bình quân của người dân”, ông Hiệp cho biết.

Theo công bố mới nhất của NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, Hà Nội đã lọt vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới, đánh dấu năm thứ 2 liên tiếp xuất hiện trong danh sách này. Tính đến đầu năm 2024, Hà Nội tiếp tục đối mặt với thách thức lớn khi giá nhà chung cư tăng đến 77% trong năm qua, tương đương với mức giá bằng 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019, mức tăng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến nay là 13%/năm. Như vậy, mức tăng giá nhà cao gấp đôi so với mức độ tăng thu nhập của người dân.

Xu hướng của năm nay, dự báo giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân.

Thống kê cho thấy, 4 năm trở lại đây (2019 – 2023), có tới 70% các dự án ách tắc về pháp lý, khiến thị trường hầu như không có thêm nguồn cung mới. Chính vì vậy, giá nhiều dự án qua 4 năm đã tăng 77% so với giá ban đầu. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng đều qua mỗi năm, khiến chi phí xây dựng nhà ở cũng tăng theo. Đó là chưa kể một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.