Giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập

Thông tin trên được chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng báo Người Lao Động và Cộng đồng Review Bất động sản tổ chức.

Dẫn số liệu từ Numbeo, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV tổng hợp, TS Cấn Văn Lực chỉ ra tại thời điểm năm 2025, một công chức tại Việt Nam cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư, cao hơn 2,1 năm so với 2024 và vượt xa mức bình quân thế giới là 15 năm. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.

Theo thống kê, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Việt Nam đang ngày càng khó khăn hơn. Nếu năm 2023, Việt Nam đứng ở vị trí 14 trong hơn 100 quốc gia thì đến năm 2024 đã tụt xuống hạng 11 và sang năm 2025 chỉ còn ở vị trí 9. Việc giảm 2 bậc trong vòng một năm phản ánh rõ rệt áp lực gia tăng, người dân phải mất nhiều năm hơn để tích lũy thu nhập đủ mua nhà.

Người mua nhà đang phải đối mặt với áp lực ngày càng lớn khi giá bất động sản tăng cao vượt xa thu nhập.

Xu hướng này được thể hiện rõ qua số liệu nguồn cung và giá bán trên thị trường nhà ở. Theo thống kê của DKRA Consulting, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 58% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ trên 20.000 căn, tức gấp hơn 3 lần so với năm 2024.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TP.HCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt. Trong khi TP.HCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp thì căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại các tỉnh giáp ranh.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, căn hộ hạng B đang tăng lên và căn hộ hạng C đang có xu hướng giảm. Xu hướng tăng giá trên thị trường sơ cấp và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong 2-3 năm tới nếu không có các chính sách điều tiết. Tính trung bình trong 3 năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp đang tăng trung bình 10% mỗi năm.

Trong bối cảnh giá bán leo thang, khẩu vị người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính là người mua để ở và người mua để đầu tư.

Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu bất động sản, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định. Họ tham khảo ý kiến người thân và chú trọng đến các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng.

Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu bất động sản, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Các chuyên gia tại diễn đàn cho rằng cần có chính sách kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung đã dồi dào hơn, đạt khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự cho đến các dự án nhà ở xã hội.

Dù giá bất động sản vẫn ở mức cao, song nhìn tổng thể, thị trường không xảy ra tình trạng sốt nóng. Theo các chuyên gia, việc giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập bình quân không phải là điều quá lo ngại, bởi bài toán mua nhà không chỉ dựa trên thu nhập hằng tháng, mà quan trọng hơn là khả năng tích lũy và chi trả.

Theo ông Dũng, để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung.

Cơ cấu nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần tiếp tục bổ sung trong giai đoạn tới, thông qua các chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thật.