Đã đến lúc F0 đổ tiền vào bất động sản?

Ngay từ những ngày đầu năm mới, bất động sản các tỉnh liên tục dậy sóng. Từ Hớn Quản (Bình Phước), Phan Thiết (Bình Thuận) liên tục xảy ra những cơn sốt đất chớp nhoáng.

Báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 của Bộ Xây dựng cho thấy giá đất vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Có ý kiến cho rằng hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương một phần do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh. Trong đó, thị trường đang đón nhận làn sóng các nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường.

Phân khúc nào sinh lợi dành cho các F0, đầu tư thời điểm này cần lưu ý những gì? CafeLand đã có cuộc trao đổi với ông Paul Fisher, Tổng giám đốc JLL tại Việt Nam xung quanh những vấn đề này.

Ông Paul Fisher, Tổng giám đốc JLL tại Việt Nam

Thưa ông, trong bối cảnh hiện tại, bất động sản đang có lợi thế gì so với các kênh đầu tư khác như vàng, gửi tiết kiệm, trái phiếu?

Theo số liệu của JLL Việt Nam, trong giai đoạn 2015-2020, giá bán căn hộ ở thị trường sơ cấp ở TP.HCM có mức tăng từ 9-13% hàng năm, trong khi sản phẩm nhà liền thổ ghi nhận mức tăng cao hơn, trung bình khoảng 17% một năm.

Như vậy, đầu tư bất động sản có thể đem lại lợi suất trung bình cao hơn và hấp dẫn hơn so với kênh gửi tiết kiệm hay trái phiếu chính phủ.

Trong khi đó, giá bất động sản thường có xu hướng tăng trong dài hạn, ít chịu biến động giá như vàng, chứng khoán, đồng tiền ảo.

Theo ông, hiện nay có phải là thời điểm lý tưởng cho các F0 gia nhập thị trường bất động sản?

Đây là thời điểm tốt cho những người chưa có kinh nghiệm gia nhập thị trường, xét trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản đang giảm và với tình hình phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị hóa ở vài khu vực.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư này cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi thực hiện quyết định đầu tư. Gần đây có hiện tượng sốt đất khi có thông tin quy hoạch được công bố, bất chấp thông tin đó có đúng hay không.

Chẳng hạn như quy hoạch sân bay Téc Ních ở Bình Phước hay một khu vực nào đó với thông tin sẽ có các chủ đầu tư bất động sản lớn đổ về (ở Châu Đức). Đây là những điều mà nhà đầu tư F0 thường dễ sa lầy.

Với những người có khoảng 2 tỉ đồng trong tay, thời điểm này nên đầu tư vào phân khúc bất động sản nào để sinh lời tốt?

Theo tôi, đầu tiên là phân khúc đất nền. Trong các phân khúc bất động sản thì đất nền là kênh sinh lợi tốt nhất, nếu biết cách chọn và nắm giữ trong dài hạn. Dĩ nhiên, kênh đầu tư này cũng đi kèm cũng không ít rủi ro.

Một loại hình tương tự như đất nền là nhà liền thổ xây sẵn, bao gồm biệt thự, nhà phố, nhà phố thương mại. Nếu nhà đầu tư muốn đầu tư loại hình này, thì ngoài số vốn 2 tỉ đồng, họ sẽ phải cân nhắc thêm việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chỉ có điều hiện nay trong nội thành TP.HCM hầu như không còn sản phẩm nhà liền thổ có mức giá dưới 4 tỉ đồng. Thị trường tiềm năng cho những người có ngân sách ít hơn sẽ nằm ở các khu vực vùng ngoại ô như quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, hoặc ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Một khi đã quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố quan trọng liên quan đến tiềm năng phát triển của khu vực trong tương lai.

Thị trường tiềm năng cho những nhà đầu tư có ngân sách nằm ở các quận ngoại thành

Với loại hình căn hộ, nếu có trong tay 2 tỉ đồng, nhà đầu tư có thể tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ ở các khu vực ngoại ô TP.HCM như quận 9, Bình Chánh. Nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ tầm trung có giá từ 2-4 tỉ đồng ở các khu vực gần trung tâm hơn.

Nhà đầu tư căn hộ nên mua từ khi dự án mới mở bán (mua nhà hình thành trong tương lai) để mang lại lợi suất cao nhất. Nhưng điều đó cũng đi kèm với những rủi ro như pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, và nhu cầu ở thực sau khi dự án đã bàn giao.

Yếu tố nhu cầu ở thực là rất quan trọng, bởi nó sẽ giúp tăng tính thanh khoản của dự án, khi bàn giao căn hộ thì nhà đầu tư có thể cho thuê, hoặc mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận. Nhưng nếu như dự án không hình thành được lượng cư dân ở nhất định thì nhà đầu tư sẽ khó kiếm lời được theo 2 cách trên.

Nhà đầu tư nên tính toán tài chính thế nào nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản lúc này?

Theo khảo sát của chúng tôi, trong khi người mua để ở có xu hướng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao, từ 50-70%, người mua đầu tư thường áp dụng tỷ lệ đòn bẩy ở mức thấp hơn, trong khoảng 30-35%. Nhà đầu tư nên tính toán, cân đối sao cho có dòng tiền và thu nhập ổn định trong suốt khoảng thời gian này.

Điều này đặc biệt đúng khi nhà đầu tư lựa chọn bất động sản là dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vì nhà đầu tư chưa thể có dòng tiền từ việc cho thuê hay bán lại dự án, và cũng đối mặt với rủi ro thanh khoản trong khoảng thời gian này. Nếu có sự kiện bất khả kháng xảy ra khiến nhà đầu tư không thể duy trì dòng tiền ổn định, nhà đầu tư sẽ phải bán lại dự án và có khả năng bán thấp dưới giá vốn.

Đại dịch trong năm 2020 vừa qua đã là bài học lớn cho nhiều nhà đầu tư bất động sản. Một số đã không thể “thoát” hàng được trong khi áp lực trả lãi ngân hàng gia tăng do sử dụng đòn bẩy quá nhiều, dẫn đến hiện tượng bán cắt lỗ.

Ông có lời khuyên gì đối với nhà đầu tư, người mua bất động sản là nhà đất trong bối cảnh giá nhà đất các khu vực lân cận TP.HCM liên tục nóng sốt như hiện nay?

Đầu tiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo, đừng vội đầu tư theo thông tin quy hoạch chưa kiểm chứng, mà phải tự nghiên cứu tìm hiểu tình hình pháp lý, tình hình quy hoạch, giấy phép xây dựng.

Thứ hai, nhà đầu tư cần đảm bảo tình hình tài chính, dòng tiền thu nhập ổn định để có thể đứng vững trước những sự kiện bất khả kháng có thể xảy ra.

Thứ ba là tính thanh khoản của dự án. Để làm được điều này đòi hỏi nhà đầu tư đi khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn.

Liệu sau khoảng thời gian này, khu vực này có trở thành một khu dân cư sầm uất, thu hút được dân cư về ở. Đây là yếu tố để đánh giá tiềm năng tăng trưởng giá trong dài hạn của dự án.

Cuối cùng, khi nhà đầu tư thấy một dự án/khu đất có vẻ đang nóng sốt thì có nghĩa rằng chỗ đó không còn tiềm năng tăng trưởng giá nhiều nữa và chi phí gia nhập thị trường cao.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên đi tìm những khu vực mà sốt đất chưa lan tới, có mật độ dân cư và đô thị hóa nhất định, và cơ sở hạ tầng sẽ phát triển tốt trong tương lai.

Dựa vào những thông tin, những nghiên cứu mà nhà đầu tư đã tự thực hiện để đi đến kết luận rằng, dự án có tiềm năng trong tương lai hay không. Làm như vậy sẽ đem lại cho nhà đầu tư mức sinh lợi tốt nhất.

Cảm ơn ông!