Cơ hội cho bất động sản công nghiệp khi doanh nghiệp dịch chuyển

Ảnh minh hoạ

Chuyển dịch đầu tư

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2020, vốn FDI đăng ký đạt 21,2 tỉ USD, với 1.947 dự án đăng ký đầu tư mới với số vốn là 10,36 tỉ USD. Bạc Liêu chiếm 18,86% nhờ vào dự án Nhà máy điện LNG của Singapore trị giá 4 tỉ USD.

Các thị trường dẫn đầu khác là TP.HCM chiếm 15,34%, Hà Nội 13,78% và Bà Rịa - Vũng Tàu với 10,13%. Mức đầu tư từ Singapore đạt 6,76 tỉ USD, chiếm 31,91% tổng vốn FDI đăng ký, tiếp theo là Hàn Quốc 3,16 tỉ USD, tương đương 14,94%, và Trung Quốc với 1,87 tỉ USD, tương đương 8,85%.

Tính đến 9 tháng năm 2020, tỉnh Hà Nam thu hút nhiều vốn FDI đăng ký mới nhất với con số là 477,7 triệu USD, chiếm 10,14% tổng vốn đầu tư FDI. Tiếp theo là Hải Phòng với 438,8 triệu USD, chiếm 9,31% và tỉnh Bắc Ninh đạt 348,4 triệu USD, tương đương 7,39%.

Trong khi đó, dữ liệu từ Sách Trắng Bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2020 của Savills cho thấy tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh thành phố trọng điểm hiện đều ở mức cao.

Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy lên đến 90% tại Hà Nội, 95% tại Bắc Ninh, 89% tại Hưng Yên và 73% ở Hải Phòng. Khu vực phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 88% tại TP.HCM, 99% tại Bình Dương, 94% tại Đồng Nai, 84% tại Long An và 79% tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Khi nguồn cầu vẫn liên tục tăng trong bối cảnh thiếu nguồn cung, thị trường có hiện tượng giá đất công nghiệp tăng, điển hình tại TP.HCM đạt 147 USD/m2 và tỉnh Long An đạt mức 123 USD/m2. Tại Hà Nội, giá đạt mức 129 USD/m2 và Bắc Ninh đạt 95 USD/m2.

Savills cho biết nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài đang dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải là các địa phương có bề dày về phát triển các khu công nghiệp, điển hình như Tây Ninh, Vĩnh Long...

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định đâylà một sự diễn tiến tự nhiên khi các đơn vị đi thuê và nhà đầu tư sản xuất bắt đầu nhìn vào các tỉnh công nghiệp khác. “Trên thực tế, diện tích đất trống tại các khu vực chính ở phía bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên và ở phía nam như Bình Dương, Đồng Nai đang dần trở nên khan hiếm”, ông Campbell cho biết.

Theo ông Campbell, một số công ty đang xem xét các tỉnh cấp 2 thay thế như Tây Ninh và Vĩnh Long và đó là lý do tại sao vào năm nay chúng ta được chứng kiến các thương vụ đầu tư sản xuất lớn vào các địa điểm đó như Jinyu Tire từ Hồng Kông với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD vào khu công nghiệp Phước Đông, Tây Ninh, Vĩnh Long.

Đại diện Savills cho biết, các địa điểm này không những có nguồn quỹ đất lớn mà giá thuê còn rất cạnh tranh và rẻ hơn rất nhiều so với TP.HCM, Bình Dương, Long An. Vì vậy, khi các công ty này đầu tư vào những địa phương cấp 2, mặc dù ở xa khu trung tâm hơn, nhưng họ sẽ có cơ hội tăng quy mô nhà máy trong tương lai hoặc các nhà cung cấp của họ có thể kiếm được đất gần họ.

Thêm cơ hội mới

Bên cạnh việc hưởng lợi từ các nguồn vốn FDI, phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam cũng đang nhận được nhiều lợi thế từ các Hiệp định thương mại tự do, cũng như xu hướng dịch chuyển các nhà máy và vốn đầu từ Trung Quốc về các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Việc đại dịch Covid-19 kéo dài là một trong những yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là Apple Computers, Pegatron và Foxconn đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam cho biết: “Mô hình Trung Quốc + 1 có thể ngày càng được các nhà sản xuất theo đuổi, dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất. Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản nói chung, với các nhu cầu ngày càng tăng và hoạt động thị trường vốn gia tăng”.

Các chuyên gia của Savills cũng tin tưởng rằng chiến lược “Trung Quốc +1” chắc chắn sẽ có hiệu quả trong thời gian tới khi nhiều tập đoàn đang tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm. Điều này sẽ tăng cường việc cố gắng theo đuổi để sở hữu bất động sản công nghiệp nói chung tại các khu kinh tế trọng điểm.

Để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp, hỗ trợ các dự án ngách, ví dụ như khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình dịch vụ khu công nghiệp và đô thị kết hợp.

Đồng thời, để chuyển dịch sang các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao hơn, Việt Nam phải tăng nguồn cung lao động có trình độ và đầu tư vào giáo dục, công nghệ thông tin, toán học, khoa học trên toàn quốc. Đáng chú ý, cơ sở hạ tầng và giao thông là một trong những vấn đề Việt Nam cần cải thiện hơn cả.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết mặc dù cơ sở hạ tầng Việt Nam đã có nhiều cải thiện trong những năm vừa qua, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế.

“So với các nước trong khu vực ASEAN, chất lượng cơ sở hạ tầng của Việt Nam thấp hơn mức trung bình của ASEAN ở tất cả các phân khúc. Đây là cơ hội rất lớn cho Chính phủ Việt Nam trong việc chú trọng cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng để thu hút nhiều hơn nữa các nhà đầu tư vào Việt Nam”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.