Chung cư Hà Nội leo đỉnh giá mới

Thị trường căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang bước vào một giai đoạn đặc biệt khi giá bán tiếp tục neo ở mức cao, trong khi nguồn cung có dấu hiệu phục hồi mạnh và hành vi người mua trở nên thận trọng hơn.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, còn TP.HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2. Đây không chỉ là con số phản ánh mặt bằng giá, mà còn cho thấy áp lực chi phí đang định hình lại toàn bộ thị trường nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tiếp tục tăng nằm ở chi phí đầu vào, đặc biệt là giá nguyên vật liệu xây dựng và chi phí tài chính duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Điều này khiến giá bán sơ cấp gần như không có dư địa giảm, bất chấp những biến động về thanh khoản.

Tại Hà Nội, bức tranh giá ngày càng phân hóa rõ nét theo phân khúc. Ở nhóm dự án trung cấp và cận cao cấp, nhiều dự án ghi nhận mức giá phổ biến từ 83 - 118 triệu đồng/m2 như The Sapphire (Vinhomes Smart City), Vihacomplex (Nguyễn Tuân), Thống Nhất Complex hay Eco Lake View, Imperia Sola Park. Ở phân khúc cao cấp, các dự án như Vinhomes Metropolis ghi nhận mức giá từ 192 - 258 triệu đồng/m2, D’. Le Roi Soleil từ 170 - 223 triệu đồng/m2 hay Sun Feliza Suites khoảng 160 - 210 triệu đồng/m2.

Ở TP.HCM, xu hướng tương tự cũng diễn ra, dù mặt bằng chung thấp hơn Hà Nội. Nhiều dự án có mức giá từ 85 - 175 triệu đồng/m2 như Diamond Centery, Garden Gate, The Aurora Phú Mỹ Hưng, Masteri Thảo Điền hay Eco Green Sài Gòn. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục ghi nhận những mức giá “đỉnh” như The Marq (222 - 260 triệu đồng/m2), Vinhomes Golden River (223 - 360 triệu đồng/m2), Grand Marina Saigon (440 - 557 triệu đồng/m2), hay Metropole Thủ Thiêm (330 - 448 triệu đồng/m2).

Dù giá sơ cấp tăng cao, thị trường thứ cấp lại có diễn biến trái chiều. Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư thứ cấp nhìn chung ổn định, thậm chí một số khu vực đã xuất hiện điều chỉnh giảm nhẹ. Điều này phản ánh áp lực thanh khoản và khả năng chi trả của người mua đang dần trở thành yếu tố chi phối thị trường, thay vì tâm lý “đu giá” như giai đoạn trước.

Nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven

Một bức tranh chi tiết hơn về thị trường Hà Nội được thể hiện qua báo cáo quý 1/2026 của CBRE. Theo đó, trong ba tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 8.010 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất trong quý 1 kể từ năm 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn 46% so với quý 4/2025, thời điểm các chủ đầu tư thường tăng tốc mở bán cuối năm.

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cung ra khu vực vùng ven và các tỉnh giáp ranh. Khoảng 42% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), trong khi 37% còn lại tập trung tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh. Điều này cho thấy quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, buộc các chủ đầu tư phải mở rộng ra các khu vực mới, đồng thời kéo theo sự thay đổi trong cấu trúc thị trường.

Một thực tế đáng chú ý khác là sự “biến mất” hoàn toàn của phân khúc giá thấp. Trong quý 1/2026, không có dự án nào mở bán với mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Thay vào đó, hơn 60% nguồn cung mới tập trung trong khoảng giá 60 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cho thấy phân khúc trung cấp đang dần trở thành “mặt bằng mới” của thị trường.

Về thanh khoản, tổng lượng căn hộ bán được trong quý đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết, nhưng vẫn tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 70% của các quý trước. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ rệt của người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn.

Trước áp lực đó, nhiều chủ đầu tư đã phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, tăng cường các chính sách hỗ trợ tài chính như kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc, cam kết ổn định lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Đây được xem là “đòn bẩy mềm” nhằm duy trì thanh khoản trong bối cảnh giá bán khó giảm.

Về mặt giá bán, dữ liệu của CBRE cho thấy mức giá sơ cấp trung bình tại khu vực nội thành Hà Nội và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính cả các dự án tại Văn Giang (Hưng Yên), giá trung bình toàn thị trường ở mức 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm.

Đáng chú ý, xu hướng “cao cấp hóa” đang lan rộng ra cả khu vực ngoại thành. Những khu vực từng được xem là thị trường trung cấp như Gia Lâm hay Đông Anh hiện đã xuất hiện các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp tại Hà Nội lại có dấu hiệu chững lại. Giá bán trung bình duy trì ở mức khoảng 62 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý trước. Thậm chí, hơn một nửa số dự án ghi nhận giá chào bán giảm hoặc đi ngang. Đây là sự đảo chiều đáng chú ý so với giai đoạn trước, khi giá thứ cấp liên tục tăng mạnh, đặc biệt trong năm 2025.

Nguyên nhân của xu hướng này đến từ hai yếu tố chính. Thứ nhất, mặt bằng giá đã tăng nhanh trong thời gian dài, tiệm cận ngưỡng chi trả của người mua thực. Thứ hai, áp lực lãi suất khiến một bộ phận nhà đầu tư phải bán ra để giảm gánh nặng tài chính, qua đó tạo ra áp lực giảm giá cục bộ trên thị trường.

Nhìn về triển vọng cả năm 2026, CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có thể đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm 2025. Trong đó, hơn 35% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, tiếp tục củng cố vai trò của khu vực này như một “cực tăng trưởng” mới của thị trường.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào hơn nhưng áp lực tài chính vẫn hiện hữu, thị trường được dự báo sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng cũng thận trọng hơn trong quyết định, đòi hỏi cao hơn về chất lượng sản phẩm, pháp lý và chính sách bán hàng. Khi đó, lợi thế sẽ không còn thuộc về những dự án đơn thuần có vị trí tốt, mà nghiêng về những sản phẩm có chiến lược giá hợp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.