Chưa thấy hiện tượng “bán tháo” khách sạn, resort 4-5 sao

Gần đây thị trường xuất hiện thông tin nhiều chủ khách sạn ở TP.HCM và một số tỉnh ven biển phải rao bán tài sản là những khách sạn có giá hàng trăm tỉ đồng do hoạt động kinh doanh chịu nhiều tác động nặng nề vì dịch Covid-19.

Chẳng hạn như một khách sạn 4 sao trên đường Lý Tự Trọng (quận 1, TPHCM) được rao bán với giá hơn 950 tỉ đồng. Một khách sạn 10 tầng tại Nguyễn Trãi, phường Bến Thành cũng tại quận 1 được rao bán với giá 290 tỉ đồng. Tại một số tỉnh ven biển, nhiều khách sạn cũng được rao bán.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, số lượng khách sạn rao bán ở phân khúc 3-4 sao có tăng đáng kể. Một số tòa nhà cho thuê làm khách sạn bị cắt hợp đồng thuê trước thời hạn và hiện đang trong tình trạng tạm ngưng hoạt động”, ông Gasparotti nói với CafeLand.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC,

Theo quan sát của ông, có hay không làn sóng rao bán khách sạn trên thị trường hiện nay? Giao dịch đối với các tài sản khách sạn hiện nay như thế nào, đã có thương vụ nào thành công chưa?

Khi dịch bệnh mới bùng phát trong năm 2019, phần lớn các chủ sở hữu khách sạn kỳ vọng tình hình ảm đạm chỉ kéo dài trong vài tháng.

Song thực tế cho thấy diễn biến dịch Covid-19 ngày càng phức tạp với sự lây lan của các biến chủng mới, khiến cho hoạt động kinh doanh có thể gián đoạn đến hết năm 2021, thậm chí kéo dài sang năm 2022.

Kể cả khi tình hình được kiểm soát tốt ở Việt Nam thì việc thu hút nguồn khách quốc tế quay lại như trước đại dịch cũng không dễ dàng. Do vậy, một số chủ sở hữu đang cân nhắc việc thoái vốn và các ngân hàng cũng đang tìm giải pháp xử lý các tài sản thế chấp.

Theo ghi nhận của chúng tôi, số lượng khách sạn rao bán ở phân khúc 3-4 sao có tăng đáng kể. Một số tòa nhà cho thuê làm khách sạn bị cắt hợp đồng thuê trước thời hạn và hiện đang trong tình trạng tạm ngưng hoạt động.

Mặc dù vậy, khối lượng giao dịch ghi nhận trong nước giai đoạn 2020 – quý 1/2021 vẫn khá ít. Rào cản lớn nhất khiến cho các giao dịch khó có thể thành công chủ yếu là do sự chênh lệch lớn trong mức giá đưa ra bởi người mua và mức giá nhà đầu tư kỳ vọng.

Sau nhiều tháng gián đoạn kinh doanh, thậm chí tạm đóng cửa, chúng tôi nhận thấy các chủ sở hữu có xu hướng cởi mở hơn trong việc trao đổi chuyển nhượng tài sản, điều mà vốn dĩ trước đây không dễ dàng tiếp cận.

Trong hai tháng vừa qua, chúng tôi ghi nhận số lượng các giao dịch chuyển nhượng thành công đã tăng lên. Phần lớn các giao dịch đều được thực hiện giữa các nhà đầu tư trong nước với đa dạng sản phẩm chuyển nhượng, từ các dự án khách sạn và resort tại các điểm đến du lịch đến các giao dịch chuyển nhượng đất dự án khách sạn hoặc đất dự án phức hợp tại các trung tâm đô thị.

Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu tìm mua khách sạn trong tình trạng hiện nay?

Trong thời gian qua, chúng tôi nhận được yêu cầu tìm mua dự án không chỉ từ các nhà đầu tư nước ngoài mà còn từ các nhà đầu tư trong nước, đặc biệt là với các dự án tại TP.HCM và Hà Nội.

Một số nhà đầu tư đánh giá tình hình hiện tại chỉ là biến động tạm thời và vẫn kỳ vọng vào khả năng phục hồi và tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong trung hạn. Do đó, giai đoạn này là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tiếp cận những tài sản mà trước đây họ chưa tiếp cận được khi thị trường nghỉ dưỡng đang trên đà tăng trưởng.

Cá nhân tôi đánh giá thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển. Những nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội và giao dịch thành công đối với những tài sản phù hợp sẽ có rất nhiều lợi thế khi thị trường du lịch hồi phục trong thời gian tới.

Một khách sạn tại khu trung tâm TP.HCM

Theo ông, liệu có đợt bán tháo, bán lỗ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể hơn là khách sạn và resort trong thời gian tới nếu dịch bệnh vẫn phức tạp?

Hiện nay là giai đoạn khó khăn đối với ngành du lịch Việt Nam, đòi hỏi các chủ sở hữu phải xem xét lại tình hình tài chính, cơ cấu tổ chức để đánh giá liệu khách sạn có thể vượt qua giai đoạn trước mắt.

Đối với các khách sạn có quy mô nhỏ và phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế, chủ sở hữu sẽ phải cố gắng xoay xở, trao đổi với ngân hàng và các tổ chức tín dụng để giảm bớt các áp lực về mặt tài chính.

Trong khi đó, phần lớn chủ sở hữu các khách sạn quy mô lớn vẫn sẽ cố gắng nắm giữ tài sản, chống đỡ khó khăn hiện tại với nguồn tài chính tích lũy từ những năm hoạt động trước đó hoặc từ các ngành kinh doanh khác mà họ tham gia và chờ đợi đến khi thị trường khôi phục.

Trong thời gian qua, Savills Hotels có nhận được một số yêu cầu từ các chủ sở hữu khách sạn về việc tìm kiếm các nhà đầu tư hoặc đơn vị hỗ trợ về mặt tài chính. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn chưa ghi nhận thương vụ chuyển nhượng với mức giá “bán tháo” đối với phân khúc khách sạn và resort 4-5 sao theo tiêu chuẩn quốc tế.

Ông dự báo gì về triển vọng của ngành khách sạn và resort trong những tháng cuối năm?

Với kỳ vọng vào sự phục hồi của ngành du lịch nghỉ dưỡng và tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn, một số quỹ đầu tư khách sạn đã huy động vốn thành công và đang tìm kiếm các cơ hội thâu tóm các tài sản có giá trị tốt.

Mặc dù vậy, phần lớn các quỹ và nhà đầu tư đều khá cẩn trọng trước khi đưa ra quyết định, trừ khi họ tìm được tài sản có mức giá phù hợp và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Trong 6 tháng đầu năm 2021, khối lượng giao dịch khách sạn tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương (APAC) đạt 3,1 tỉ USD, số lượng giao dịch cũng ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Việt Nam cũng không phải ngoại lệ với khối lượng giao dịch ghi nhận trong nước khá ít. Dù được đánh giá là một thị trường hấp dẫn, nhưng sự chênh lệch giữa mức giá nhà đầu tư kỳ vọng và mức giá chủ sở hữu đề xuất vẫn là trở ngại chủ yếu đối với các giao dịch chuyển nhượng.

Do vậy, dù rất quan tâm thị trường Việt Nam nhưng các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ tìm kiếm và so sánh cơ hội ở các quốc gia khác trong khu vực. Điển hình như Thái Lan có quy mô thị trường du lịch lớn hơn Việt Nam và giá trị các tài sản khách sạn đã được chiết khấu phần nào sau một giai đoạn dài bị tác động nặng nề bởi dịch bệnh.

Tôi tin rằng việc đẩy nhanh tốc độ tiêm chủng vaccine và kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh sẽ là những nền tảng quan trọng hỗ trợ sự khôi phục của ngành du lịch - khách sạn cũng như các hoạt động M&A.

Việc đóng cửa đường biên giới cũng phần nào hạn chế các hoạt động đầu tư, khảo sát dự án, trong khi đây là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch tài sản giá trị lớn.

Mặc dù vậy, chúng tôi vẫn ghi nhận một số dự án đang trong quá trình đàm phán và có thể sẽ sớm tiến đến những bước đàm phán cuối cùng để hoàn tất thương vụ trong thời gian tới.

Cảm ơn ông!