Chưa được duyệt đã chẻ nhỏ căn hộ

Chủ trương cho phép chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ đã được nhiều doanh nghiệp tại TP HCM triển khai. Tính đến ngày 07/5/2014, TP HCM có 33 dự án đăng ký điều chỉnh theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng; trong đó có 21 dự án nhà ở thương mại xin điều chỉnh căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích nhỏ. Qua thẩm duyệt, TP đã cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 5 dự án đủ điều kiện.

Bên cạnh đó, không ít dự án đã cố tình “vượt rào”, tự ý chẻ nhỏ căn hộ trái phép. Một số trường hợp chẻ nhỏ khi chưa được phê duyệt của cơ quan chức năng đã được báo chí phản ánh thời gian qua như: Dự án Khang Gia Tân Hương, chung cư Nhất Lan 3, chung cư Mỹ Đức, Bảy Hiền Tower…

Mới đây nhất, chuyên đề kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản, chúng tôi nhận được thông tin cho biết chung cư Giai Việt Quốc Cường khối 2, block A1 chưa được duyệt cho chẻ nhỏ căn hộ nhưng đã chào bán ra thị trường với tên gọi “căn hộ Giai Việt Residence”, “căn hộ Giai Việt Gia Lai”... Cụ thể, từ tháng 2/2014, căn hộ Giai Việt diện tích nhỏ đã được môi giới chào bán trong khi đó Báo cáo thường niên 2013 của Quốc Cường Gia Lai, tháng 4/2014, cho biết Công ty này đang nộp hồ sơ xin điều chỉnh chia nhỏ khối 2 Block A1 tại Sở Xây dựng.

Giai Việt Residence chẻ nhỏ thành 12 căn/sàn

Căn cứ Quyết định phê duyệt dự án số 30/QĐ-SXD-PTN ngày 26/3/2009 và Quyết định điều chỉnh số 194/QD-SXD-TDDA ngày 11/12/2009, toàn bộ dự án gồm 1.308 căn hộ do Công ty CP Giai Việt làm CĐT. Biên bản họp HĐQT Công ty CP Giai Việt, ngày 01/7/2011, thống nhất phân chia các block A1 và B2 cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển nhà Quốc Cường thụ hưởng. Hiện block B2 đã được bán cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sacom; khối 1 của block A1 đang hoàn thiện; khối 2 block A1 đang thi công phần hầm, thiết kế ban đầu 8 căn/sàn được chẻ nhỏ thành 12 căn/sàn.

Theo hướng dẫn của Thông tư 02/2013/TT-BXD, dự án muốn chia nhỏ diện tích căn hộ phải thông qua Sở Xây dựng thẩm định, sau đó Sở mới trình UBND TP xem xét. Hiện TP HCM khá thận trọng trong việc cho phép chẻ nhỏ căn hộ nên không phải dự án nào muốn xin là được. Lãnh đạo Sở Xây dựng TP cũng đã nêu quan điểm khu trung tâm sẽ không cho chẻ nhỏ căn hộ, chỉ xem xét đối với các dự án vùng ven vì nếu làm không khéo sẽ gây áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của TP.

Khách hàng trót mua căn hộ chẻ nhỏ trái phép sẽ gặp nhiều rủi ro vì không thể hoàn công và cấp giấy chứng nhận nếu không được hợp thức hóa. Việc thay đổi quy mô căn hộ kéo theo sự gia tăng dân số. Câu hỏi liệu kết cấu, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy…được thiết kế trước đó có chịu được áp lực gia tăng này hay không rất khó trả lời khi chưa có thẩm định của cơ quan chức năng.

Cũng cần lưu ý, đối với dự án chẻ nhỏ căn hộ trái phép, CĐT luôn có cách đưa ra những thỏa thuận trong hợp đồng để “tự vệ”, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Hợp đồng mẫu ban hành kèm Thông tư 03/2014/TT-BXD (hiệu lực thi hành từ ngày 08/4/2014) đã có những thay đổi nhưng chưa đủ chặt chẽ để bảo vệ khách hàng trước những CĐT thiếu uy tín.

Thông tư 03/2014/TT-BXD nêu rõ: “Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.” Tuy nhiên, nhiều Điều, khoản khác trong hợp đồng mẫu này còn khá lấp lửng. Đơn cử, phần cam kết của các bên tại Khoản 4, Điều 13 ghi: “Trong trường hợp một hoặc nhiều Điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các Điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các Điều, khoản, điểm bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.” Như vậy có khác nào tạo điều kiện cho CĐT “lừa” khách hàng thiếu am hiểu pháp lý dự án bằng cách bán trái phép thu tiền rồi…thỏa thuận sau?! Khách hàng bị đưa vào thế “đã rồi”, cơ quan quản lý nhà nước tự đưa mình vào thế “thả gà ra đuổi”.

Theo các chuyên gia BĐS, khi mua một sản phẩm để ở hay đầu tư lâu dài, uy tín CĐT là yếu tố cần đặt lên hàng đầu. Vì hơn ai hết chính CĐT hiểu rõ họ phải có trách nhiệm với sản phẩm của họ, sản phẩm có tốt thì mới duy trì được tên tuổi cũng như mang lại hiệu quả kinh doanh lâu bền.