Chọn gì để đầu tư?

“Điểm mặt” những loại hình phổ biến

So với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán hay tiền tệ, bất động sản vẫn là kênh có “vị trí đứng” tương đối cao trong mắt các nhà đầu tư. Nguyên do bởi đây là loại hình không “kén” nhà đầu tư, bất cứ ai cũng có thể trở thành một nhà đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, để thành công trong môi trường này, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kỹ năng phân tích, dự báo và phải dành khá nhiều thời gian để nắm bắt biến động của thị trường. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng phải nắm rõ được những loại hình đầu tư phổ biến hiện nay là gì, đặc điểm của từng loại như thế nào, có phù hợp với túi tiền của mình hay không…

Trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có những loại hình đầu tư phổ biến như: căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse, condotel và officetel, nhà xưởng, nhà cho thuê… Mỗi một loại hình sẽ có những đặc điểm và phù hợp với từng đối tượng nhà đầu tư khác nhau.

Dưới góc độ là một lãnh đạo doanh nghiệp và cũng là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, ông Cao Hữu Phi, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Đức Linh (Đức Linh Real), cho biết trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, căn hộ chung cư đang ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư do nhu cầu thuê lớn vẫn còn rất lớn. Hơn nữa, khi mua căn hộ, nhà đầu tư được thanh toán linh hoạt, có thể trả thành nhiều đợt, và thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn, tính thanh khoản tốt.

Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình đầu tư này, theo ông Phi, là nhiều dự án bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế. Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt; nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

Bên cạnh phân khúc này, ông Phi còn khuyến cáo nhà đầu tư có thể chọn nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt. Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố là có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Ngoài ra, tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình khác.

Tuy nhiên, đằng sau những ưu điểm trên, giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà riêng lẻ bình thường. Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường, khó điều chỉnh giá theo mong muốn. Đối tượng khách hàng của phân khúc này chủ yếu là những nhà đầu tư có nhiều tiền, và hướng đến yếu tố lâu dài chứ không phải “lướt sóng”.

Còn đối với loại hình đầu tư đất nền, dù đã được hình thành từ lâu nhưng vẫn được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm là bởi lợi nhuận cao, phù hợp với những nhà đầu tư ít vốn. Nhưng loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Cụ thể, khu đất có vị trí càng đẹp thì có giá càng cao, mất nhiều vốn đầu tư. Nhưng nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, nhà đầu tư phải “chôn vốn” lâu. Chưa kể, với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì rủi ro luôn rình rập nhà đầu tư.

Theo ghi nhận của phóng viên, nếu nói đến các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay thì không thể không nói tới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi nếu như cách đây 10 năm, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển được xem là loại hình bất động sản xa xỉ, chỉ dành cho giới nhà giàu, thì hiện nay, đối tượng khách hàng của phân khúc này đã được mở rộng hơn rất nhiều.

Đây cũng là nhược điểm của loại hình này, lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch. Vốn đầu tư cao, tùy thuộc vào vị trí các dự án có view biển hoặc ở ven biển. Đặc biệt, loại hình bất động sản nghĩ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

Phát triển theo cùng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng là condotel và officetel. Đây được xem là những loại hình đầu tư mới phát triển và “nở rộ” trong những năm gần đây. Đặc điểm chung của loại hình này là lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường. Nhưng đến nay, vấn đề khiến các nhà đầu tư lo lắng chính là tính pháp lý đối với loại hình này vẫn chưa được rõ ràng.

Trên đây là những loại hình đầu tư bất động sản phổ biến trong thị trường bất động sản Việt Nam. Ngoài việc phải tìm hiểu kỹ ưu điểm và nhược điểm của từng loại thì việc trang bị những kiến thức về đầu tư và về thị trường là một việc làm cần thiết đối với các nhà đầu tư cá nhân. Trên thực tế, đầu tư bất động sản luôn song hành hai yếu tố lợi nhuận cao và rủi ro cũng cao. Chỉ khi hiểu rõ và tránh những kỳ vọng vượt xa thực tế, nhà đầu tư mới thực sự thành công.

Kinh nghiệm “bỏ túi”

Hầu hết các chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành đều cho rằng, khi quyết định rót vốn vào các loại hình bất động sản nào đó thì nhà đầu tư đều phải cân nhắc vào giá trị của sản phẩm đó cũng như tiềm lực tài chính của bản thân.

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, cho rằng nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá bán thôi chưa đủ, mà cần phải quy chiếu trên tổng thể các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông xung quanh cũng như quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án. Bởi chính những yếu tố này sẽ quyết định tính hợp lý của lựa chọn đầu tư, giúp nhà đầu tư cân nhắc có nên mạo hiểm đón đầu thị trường hay không.

“Nếu nhà đầu tư thấy các dự án, căn hộ có mức giá tương đối cao nhưng nằm ở vị trí đẹp, quy hoạch tiềm năng, hạ tầng giao thông trong tương lai được đầu tư thì hoàn toàn có thể cân nhắc rót vốn thay vì các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án vừa túi tiền, không nằm ở vị trí đẹp”, ông Quang nói.

Còn đối với phân khúc đất nền, chuyên gia đầu tư bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng để thành công khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần chú trọng đến yếu tố pháp lý và quy hoạch. Nhà đầu tư có rất nhiều cách để kiểm tra pháp lý một khu đất định mua. Thứ nhất là có thể trực tiếp liên hệ với chính quyền địa phương để tìm hiểu. Thứ hai là yêu cầu chủ đất đưa ra chứng chỉ quy hoạch và các giấy tờ liên quan.

“Để chắc chắn hơn, trước khi quyết định xuống tiền thì nhà đầu tư phải đích thân xuống khu vực đó để dò hỏi thông tin từ những hộ dân xung quanh đó, chứ không chỉ nghe qua những lời giới thiệu của môi giới”, ông Quang khuyên.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, nếu muốn chắc ăn hơn nữa thì có thể nhờ luật sư tư vấn. Bởi hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư không rành rọt về pháp lý, thậm chí cũng không biết rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng như thế nào, nhưng chỉ cần nghe nhân viên môi giới tư vấn rằng chỗ này đã hoàn thiện pháp lý, đảm bảo sinh lời… là quyết định mua.

“Những câu chuyện cảnh giác khi đầu tư vào đất nền đã được đề cập đến rất nhiều nhưng nhà đầu tư vẫn thường xuyên dính bẫy. Nguyên do là bởi họ đánh trúng tâm lý thích giá rẻ của nhà đầu tư. Trong kinh doanh có một điều cần phải lưu ý rằng chỉ có người mua nhầm chứ người bán không nhầm”, ông Quang nói.

Đưa ra những lưu ý đối với nhà đầu tư khi tham gia thị trường lúc này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Việt Nam, cho hay dự án đất nền thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án. Sau đó là tìm hiểu đến các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không.

Còn khi mua nhà để ở mà không phải đầu tư thì điều quan trọng nhất là chọn dự án phù hợp nhu cầu về vị trí, chất lượng, giá cả. Đặc biệt, lựa chọn được chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu, có những dự án đã phát triển, chất lượng và quản lý toà nhà tốt.

“Đây là những tiêu chí rất quan trọng. Bởi nhà đầu tư muốn làm ăn lâu dài họ phải làm được dự án tốt. Cuối cùng là phải chọn dự án có pháp lý đầy đủ, có giấy phép xây dựng và được cấp phép kinh doanh”, ông Hà nhấn mạnh.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, khuyên trước khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu nhiều yếu tố.

Thứ nhất, yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai, dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không; đồng thời quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời và mức độ rủi ro của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng... Sau đó mới xem xét đến giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân.

Cuối cùng, tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Những năm trước, lúc thị trường bất động sản khởi sắc, nhiều nhà đầu tư cứ “xuống tiền” là có lời. Nhưng cũng có không ít nhà đầu tư ôm quả đắng vì bị chủ đầu tư lừa đảo, mua phải dự án có vấn đề về pháp lý hoặc mua phải bất động sản giá ảo. Thảm họa bất ngờ Covid-19 cũng khiến cho nhiều người đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng thua lỗ.

Bất động sản là một kênh đầu tư tiềm năng, nhưng muốn thành công lâu dài thì cần có kỹ năng và phải có sự đầu tư tương xứng thời gian, tiền bạc để xây dựng mối quan hệ và nắm bắt được những chuyển động của thị trường.