CBRE: Hạ tầng mở rộng có thể sẽ gây nên sốt đất vào cuối 2019

Chưa thấy chỉ dấu kết thúc chu kỳ tăng trưởng

CafeLand: Dư luận đang rất băn khoăn về chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản, như nguồn cung tăng, giá tăng. Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, lượng tồn kho bất động sản còn hơn 200.000 sản phẩm. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, hiện nay chưa thấy chỉ dấu kết thúc chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản. Quan điểm của bà như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Khi nói về chu kỳ kinh tế thế giới, chúng ta biết rằng hiện nay thế giới đang ở điểm cuối của chu kỳ, nghĩa là vẫn đang ở giai đoạn phát triển tốt, chưa có dấu hiệu giảm tốc. Minh chứng đó là Pháp và Mỹ vẫn đang giữ mức lãi suất ổn định, vừa phải.

Thông thường khi xác định chu kỳ kinh tế thế giới, có thể căn cứ vào các dấu hiệu như kinh thế giảm tốc, lạm phát gia tăng, thiếu việc làm. Hiện nay ở Mỹ đều chưa thấy xuất hiện tất cả các chỉ số đó. Chúng ta đang ở điểm cuối của chu kỳ nhưng cũng chưa nhìn thấy điểm kết thúc của chu kỳ.

Với Việt Nam, chúng ta cũng nhìn thấy trong khoảng 10 năm vừa qua đã có những giai đoạn mà GDP tăng rất nhanh đến 7,8%, sau đó lại giảm xuống mức 5,6%. Cũng trong thời gian đó, tất cả những yếu tố liên quan đến lãi suất lạm phát cũng giảm theo. Đó là chu kỳ giảm.

Gần đây, tăng trưởng kinh tế đang ghi nhận ở mức 7% có nghĩa đang ở chu kỳ tăng trưởng tốt, lạm phát đang ở mức quản lý được dưới 5%.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội.

Riêng với thị trường bất động sản cũng có tiến trình tương tự như chu kỳ của kinh tế thế giới. Thị trường bất động sản Việt Nam chững lại trong giai đoạn 2011 – 2014; từ 2015 trở lại đây đang là thời kỳphát triển rất tốt, rất nhanh, thể hiện ở nguồn cung mới tăng nhanh, tỷ lệ hấp thụ rất tích cực. Đó là chỉ số đo lường tốt nhất, cho chúng ta thấy vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt của thị trường bất động sản.

Về số liệu thống kê lượng hàng tồn kho, tôi cho rằng mỗi một đơn vị có một cách thức đo lường riêng nên tôi không bình luận chi tiết về những con số này. Tuy nhiên, những chỉ số như CBRE đã đưa ra về nguồn cung mới cũng như chỉ số về khả năng hấp thụ cho thấy hai thị trường lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM vẫn đang ở ngưỡng tích cực. Chúng ta đang có nguồn cung dồi dào và khả năng hấp thụ rất tốt.

Tại TP.HCM thời gian gần đây có sự trì hoãn nhất định nhưng không phải do thị trường mà do thủ tục hành chính ảnh hưởng khiến cho nguồn cung giảm xuống. Mặc dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ rất tốt, thậm chí còn nhiều hơn nguồn cung sẵn có, khiến mặt bằng giá tăng rất nhanh.

Với khu vực Hà Nội thì có khác một chút. Nguồn cung căn hộ ở thị trường này vẫn tương đối dồi dào và khả năng hấp thụ chất lượng tốt. Tuy nhiên, mức giá dao động ở mức vừa phải, không có tình trạng tăng đột biến như thực tế xảy ra ở thị trường TP.HCM.

Thời gian qua tại một số quận, huyện ngoại thành của Hà Nội và TP.HCM liên tục xảy ra tình trạng sốt nóng phân khúc đất nền. Bà có cho rằng đây là dấu hiệu đổ vỡ của thị trường?

Thời gian qua, thị trường ghi nhận tình trạng sốt nóng cục bộ phân khúc đất nền, đặc biệt tại một số vị trí nhất định cả ở Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên với thị trường đang phát triển như hai khu vực này thì có thể coi đây là một hiện tượng tương đối bình thường bởi nó chỉ diễn ra tại những khu vực cục bộ và trong thời gian ngắn. Khi có những nguồn thông tin mới về hạ tầng cũng như sự tham gia của các nhà đầu tư lớn thì tất yếu thị trường sẽ có những kỳ vọng về mức giá mới.

Tuy nhiên để tránh đổ vỡ, chúng ta cần có những can thiệp nhất định như can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính, nghiêm ngặt trong việc cấp giấy phép, hoặc các chính sách liên quan đến siết tín dụng. Đó là các biện pháp thông thường Nhà nước sẽ sử dụng khi có hiện tượng nóng sốt và thị trường bong bóng.

Tại các khu vực Bắc Vân Phong, Vân Đồn và Phú Quốc, để kiểm soát những cơn sốt đất, cơ quan quản lý đã đưa ra những mệnh lệnh hành chính, yêu cầu dừng giao dịch, chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi lệnh cấm giao dịch được mở trở lại, thị trường lại ghi nhận sự hình thành các cơn sốt mới. Vậy theo bà, những tháng cuối năm, thị trường những khu vực này sẽ diễn biến như thế nào?

Như đã nói, thực ra cơn sốt về giá đất không phải quá hiếm trong thời gian vừa qua. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy thị trường đang phát triển và đặc trưng của thị trường hiện nay là thông tin còn chưa minh bạch. Tuy nhiên, những hiện tượng như vậy chỉ xảy ra tại một số địa phương cục bộ hoặc trong một khoảng thời gian ngắn.

Trong tương lai, chúng tôi dự báo sẽ có những hiện tượng tương tự khi có những thông tin về hạ tầng mới hoặc các dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín.

Từ giờ đến hết năm 2019, khi nhiều dự án hạ tầng được nâng cấp, mở rộng, thị trường bất động sản và nhà đầu tư sẽ rất hào hứng. Điều này có thể ít nhiều sẽ lại tạo nên những cơn sốt đất cục bộ so với diễn biến thông thường.

Tiềm năng sáng ở phía bắc sông Hồng

Theo bà, tại thị trường Hà Nội, khu vực nào sẽ có xu hướng đầu tư tốt từ nay đến hết năm 2019?

Tại Hà Nội, trong khoảng thời gian 10 năm qua, thị trường tập trung phát triển ở phía tây của thành phố với 50 - 60% nguồn cung căn hộ, 50% nguồn cung văn phòng nằm ở khu vực này.

Với tốc độ phát triển nhanh, đến nay quỹ đất ở khu vực phía tây đã dần cạn kiệt, khu vực phía nam mật độ xây dựng cũng rất cao. Trong bối cảnh đó, khu phía đông đang dần nổi lên với những dự án lớn đang được triển khai.

Khi ba khu vực tây, đông, nam đã tương đối phát triển thì giờ đây, chúng ta bắt đầu nhìn sang các khu vực khác nữa trong bán kính 10km có tiềm năng phát triển, điển hình như phía bắc sông Hồng.

Phía Bắc sông Hồng có nhiều tiềm năng trong tương lai.

Khu vực bắc sông Hồng thời điểm này kém phát triển hơn so với các khu vực lân cận bởi nó là vị trí đi sau. Tuy nhiên, chúng ta có thể nhìn thấy những thuận lợi về vị trí địa lý cũng như thuận tiện trong việc kết nối với sân bay Nội Bài. Do đó, khu vực phía bắc là vị trí có tiềm năng cả về nhà ở, logistics cũng như các tổ hợp hỗn hợp khác. Một số chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư đã và đang nhìn sang khu vực này để tính toán các bài toán đầu tư.

Chúng tôi cũng hy vọng thị trường khu vực phía bắc trong vài năm tới sẽ là vị trí phát triển sôi động. Tuy nhiên, tương lai thị trường khu vực này như thế nào cũng cần theo dõi các dự án mới, các diễn biến mới.

Bà có thể cho biết diễn biến về giá đất thời điểm hiện nay tại các khu vực được đề xuất lên quận trên địa bàn Hà Nội, trong đó có huyện Đông Anh?

Thời gian qua, thị trường Hà Nội nổi lên những cơn sốt đất tại các huyện được đề xuất lên quận, trong đó có Đông Anh. Khu vực này sau khi thông cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù cho thấy mặt bằng giá đất hiện nay có cao hơn so với vài năm trước đây khi chưa có các cây cầu.

Còn về vấn đề huyện lên quận, thật ra đó là vấn đề tâm lý nhiều hơn là vấn đề bản chất đầu tư. Tất nhiên khi được lên quận sẽ kéo theo những tác động liên quan đến đầu tư bất động sản và cả tiềm năng thu hút các hoạt động đầu tư thuộc các lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, tất cả những kỳ vọng đó sẽ không diễn ra trong thời gian một sớm một chiều. Điều tác động lớn nhất vẫn là hạ tầng. Khi đã có hạ tầng tốt sẽ thu hút chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư quy mô lớn. Các nhà đầu cơ có lý do để kỳ vọng về một mặt bằng giá cao hơn. Quá trình đó được hiện thực hóa bằng mức độ cư dân đến ở, những tòa văn phòng mới khi được thành lập và đi vào sử dụng…

Khi có đủ tất cả những điều đó thì mặt bằng giá đó mới là giá xác thực. Còn hiện nay, chúng ta chưa nhìn thấy nhiều dự án, chưa có nhiều hoạt động cũng như nhiều nhà ở hoặc điều kiện hạ tầng còn tương đối kém phát triển so với các khu vực khác thì tất cả các giao dịch đa phần cũng chỉ dừng lại ở chuyện kỳ vọng mà thôi.

Xin cảm ơn bà!