Cảnh báo cuộc sàng lọc lớn trên thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự thay đổi của dòng vốn tín dụng không chỉ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường mà còn tạo ra một quá trình “sàng lọc tự nhiên”, buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải điều chỉnh lại chiến lược phát triển và tư duy đầu tư.

Lãi suất tăng trở thành phép thử sức chịu đựng của thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần quay lại trạng thái cân bằng hơn. Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự thay đổi này là sự gia tăng của nguồn cung, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.

Thị trường đang từng bước chuyển dịch từ mô hình phát triển dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang mô hình vận hành dựa trên cung - cầu thực và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia. Trong bối cảnh đó, diễn biến của dòng vốn tín dụng trở thành yếu tố có sức ảnh hưởng đặc biệt lớn.

“Bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tín dụng hay lãi suất đều tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả cũng như tâm lý của nhà đầu tư và người mua nhà”, ông Đính phân tích.

Thực tế cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh từ cuối năm 2025.

Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm 2024 và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.

Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm gần 46% tổng dư nợ tín dụng bất động sản và tăng gần 50% so với năm trước. Tốc độ tăng này cao hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, mua nhà ở.

Việc tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh khiến cơ quan quản lý phải siết chặt kiểm soát ngay từ đầu năm 2026. Theo quy định mới, tăng trưởng tín dụng trong ba tháng đầu năm không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng cả năm của mỗi ngân hàng.

Đồng thời, tín dụng cho vay bất động sản tại từng tổ chức tín dụng cũng không được phép tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Mục tiêu của chính sách này là hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn suy giảm.

Giai đoạn “tiền rẻ” kết thúc, thị trường bước vào quá trình thanh lọc

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng việc lãi suất tăng trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ đang tạo ra một cơ chế thanh lọc tự nhiên đối với thị trường bất động sản.

“Thời kỳ tiền rẻ gần như đã khép lại. Điều này buộc các nhà đầu tư, người mua nhà cũng như các doanh nghiệp phát triển dự án phải thay đổi cách tiếp cận. Thay vì mở rộng nhanh dựa vào đòn bẩy tài chính, thị trường phải chuyển sang quản trị rủi ro tốt hơn và hướng đến chiến lược dài hạn,” ông nói.

Thực tế cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh từ cuối năm 2025. Nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi dao động từ 12% đến 14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới khoảng 16%.

Trong khi đó, trước đây không lâu, nhiều người mua nhà tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5% đến 6% mỗi năm. Tuy nhiên, thời gian cố định lãi suất rất ngắn, thường chỉ kéo dài từ ba đến sáu tháng.

Khi chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng mạnh, khiến nhiều kế hoạch tài chính ban đầu của người vay bị đảo lộn. Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao để “lướt sóng”.

“Những mô hình đầu tư dựa nhiều vào vay ngân hàng và kỳ vọng tăng giá nhanh đang bộc lộ rủi ro rõ rệt. Lãi suất tăng khiến các chiến lược đầu tư ngắn hạn trở nên khó khăn hơn nhiều,” ông Đính nhận định.

Thanh khoản thị trường giảm, dòng tiền trở nên chọn lọc

Theo nghiên cứu của VARS, thanh khoản bất động sản đang có dấu hiệu giảm trở lại, đặc biệt tại các khu vực từng tăng giá mạnh trong giai đoạn trước.

Nguyên nhân chủ yếu là dòng tiền đầu tư không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh như trước, mà chuyển sang ưu tiên sự an toàn, ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao và kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động khó dự đoán, quyết định mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng vốn vay, cần được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng điều này không có nghĩa là dòng tiền hoàn toàn rút khỏi thị trường.

“Những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, sử dụng ít đòn bẩy vẫn tiếp tục tham gia thị trường. Nhưng họ trở nên thận trọng hơn, lựa chọn sản phẩm kỹ lưỡng hơn và đặt ra nhiều tiêu chí khắt khe hơn,” ông cho biết.

Tương lai của thị trường bất động sản sẽ thuộc về những nhà đầu tư hiểu rõ giá trị thực của tài sản.

Thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác cho thuê ổn định và tiềm năng tăng trưởng gắn với hạ tầng.

Người mua nhà ở thực thay đổi hành vi

Không chỉ nhà đầu tư, người mua nhà để ở cũng đang điều chỉnh hành vi trong bối cảnh lãi suất tăng.

Theo ông Đính, nhiều gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà, tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm các khu vực xa trung tâm hơn.

Ở những khu vực ngoại ô hoặc vùng ven đô thị lớn, giá bất động sản có thể thấp hơn khoảng 20% đến 30% so với khu vực trung tâm. Điều này giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.

“Trong giai đoạn hiện nay, quyết định mua nhà cần được cân nhắc dựa trên khả năng tài chính thực tế và biên an toàn tài chính dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá,” ông nói.

Một yếu tố khác đang định hình lại thị trường là sự gia tăng nguồn cung trong thời gian tới.

Theo VARS, hàng trăm dự án bất động sản đang được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và chuẩn bị ra hàng. Dự kiến trong năm tới, thị trường có thể đón nhận hơn 100.000 sản phẩm mới.

Sự gia tăng nguồn cung sẽ giúp giảm bớt áp lực khan hiếm nhà ở, từ đó góp phần tái cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng giá bất động sản khó có thể giảm sâu trên diện rộng.

Nguyên nhân là chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn và các yêu cầu pháp lý đều đang tăng lên.

“Thay vì giảm giá đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ vẫn có thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao so với giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn,” ông phân tích.

Dù thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, ông Đính khẳng định cơ hội vẫn tồn tại đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và năng lực tài chính vững vàng.

Những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông mới, quy hoạch đô thị rõ ràng và có tiềm năng phát triển kinh tế vẫn sẽ thu hút dòng vốn đầu tư.

“Tương lai của thị trường bất động sản sẽ thuộc về những nhà đầu tư hiểu rõ giá trị thực của tài sản, quản trị rủi ro tốt và sẵn sàng đầu tư dài hạn,” ông kết luận.