Lãi suất vay mua nhà tăng cao, thị trường bất động sản đứng trước phép thử mới

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, TS Nguyễn Thị Tố Như (Khoa Luật – Học viện Ngân Hàng) cho biết, biến số chi phí vốn có thể khiến thanh khoản thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng trở thành cơ chế sàng lọc để thị trường phát triển bền vững hơn.

Lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng đang tạo thêm áp lực lên thị trường bất động sản.

- Theo bà, việc lãi suất cho vay tăng trong thời gian gần đây sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế?

Ở bình diện chung, lãi suất là một biến số có độ trễ nhưng tác động rất sâu tới thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế. Khi mặt bằng lãi suất cho vay tăng, những tác động có thể thấy rõ trên cả phía cầu lẫn phía cung của thị trường.

Trước hết, đối với cầu thị trường, lãi suất cho vay tăng làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Đối với người mua nhà để ở, chi phí vốn cao hơn khiến nhiều người phải trì hoãn quyết định vay mua hoặc thu hẹp quy mô khoản vay. Đối với nhà đầu tư, chi phí tài chính gia tăng làm biên lợi nhuận bị thu hẹp. Hệ quả là thanh khoản thị trường có xu hướng giảm, đặc biệt ở các phân khúc đầu tư thuần túy và những sản phẩm có giá trị lớn.

Ở phía nguồn cung, các doanh nghiệp bất động sản vốn phụ thuộc khá nhiều vào vốn vay ngân hàng và các nguồn vốn huy động gián tiếp sẽ chịu áp lực chi phí tài chính tăng nhanh. Điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền, tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng chịu đựng rủi ro của doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có cấu trúc vốn yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc triển khai dự án dàn trải sẽ gặp khó khăn trước tiên. Ngược lại, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, nguồn vốn tự có tốt và khả năng xoay vòng dòng tiền hiệu quả sẽ có lợi thế rõ rệt hơn.

Ở góc độ dài hạn, mặt bằng lãi suất cho vay tăng cũng có thể đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc của thị trường. Khi chi phí vốn cao hơn, cả người mua lẫn người bán buộc phải quay lại các yếu tố cơ bản như tính pháp lý của dự án, nhu cầu ở thực, hiệu quả khai thác dòng tiền và năng lực tài chính thực chất của chủ đầu tư. Những mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó duy trì, trong khi các dự án đáp ứng nhu cầu thực và có giá bán phù hợp với thu nhập sẽ có lợi thế hơn.

Ở góc độ pháp lý, mặt bằng lãi suất cho vay tăng cũng làm gia tăng áp lực tuân thủ và rủi ro pháp lý trong toàn bộ chuỗi phát triển và giao dịch bất động sản.

Dư địa tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2026 vẫn tồn tại nhưng sẽ mang tính chọn lọc. Ảnh:VA

Thứ nhất, đối với chủ đầu tư, chi phí vốn tăng làm gia tăng áp lực dòng tiền, từ đó có thể ảnh hưởng đến khả năng duy trì tiến độ triển khai dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt. Trong bối cảnh các quy định về đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, những chủ đầu tư không đáp ứng được các chuẩn mực về pháp lý, cấu trúc vốn và tính minh bạch của dự án sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Điều này cũng có thể khiến thị trường chuyển nhượng dự án xuất hiện những biến động nhất định.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất mới khiến các cấu trúc huy động vốn truyền thống của doanh nghiệp bất động sản như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay hợp tác đầu tư chịu sự giám sát chặt chẽ hơn. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, một số hình thức huy động vốn như góp vốn giữ chỗ, đặt cọc giữ quyền mua hoặc vay chéo trong hệ sinh thái doanh nghiệp có thể xuất hiện nhiều hơn, qua đó kéo theo các rủi ro pháp lý nếu không được kiểm soát tốt.

Thứ ba, đối với nhà đầu tư và người mua, lãi suất vay tăng làm thay đổi đáng kể khả năng tài chính dài hạn. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, từ đó phát sinh các tranh chấp liên quan đến chậm thanh toán, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng hoặc xử lý tiền đặt cọc.

Nhìn dài hạn, áp lực từ lãi suất và chi phí vốn có thể trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn. Tuy nhiên, quá trình này sẽ chỉ có lợi cho những chủ thể có nền tảng tài chính vững và tuân thủ pháp luật nghiêm túc.

- Mặt bằng lãi suất trong thời gian tới sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao hay có xu hướng giảm, thưa bà?

Khả năng lãi suất trong năm 2026 duy trì ở mặt bằng tương đối cao là kịch bản không thể loại trừ. Nhiều khả năng năm 2026 sẽ không chứng kiến một chu kỳ giảm lãi suất mạnh, mà là giai đoạn củng cố mặt bằng lãi suất mới với biên độ điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm.

Trước hết, áp lực từ tỷ giá và xu hướng lãi suất toàn cầu vẫn là một biến số quan trọng. Trong bối cảnh các ngân hàng trung ương lớn vẫn duy trì chính sách tiền tệ thận trọng nhằm kiểm soát lạm phát trung hạn, chênh lệch lãi suất giữa VND và USD tiếp tục là yếu tố cần được cân nhắc trong điều hành chính sách tiền tệ.

Bên cạnh đó, yêu cầu kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, vẫn là một ưu tiên. Dù định hướng chung là hỗ trợ tăng trưởng, việc hạ lãi suất quá nhanh có thể kéo theo sự quay trở lại của dòng vốn đầu cơ, làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính.

Ngoài ra, thực tiễn điều hành chính sách tiền tệ trong những năm gần đây cho thấy xu hướng ưu tiên ổn định vĩ mô hơn là tạo ra các cú sốc chính sách. Vì vậy, khả năng xuất hiện một chu kỳ giảm lãi suất sâu và kéo dài trong năm 2026 là không cao.

- Theo bà, liệu còn nhiều dư địa tín dụng để hạ lãi suất nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản?

Dư địa tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2026 vẫn tồn tại, nhưng không nhiều và sẽ mang tính chọn lọc.

Trong bối cảnh áp lực tỷ giá, kiểm soát lạm phát và yêu cầu đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng vẫn hiện hữu, việc hạ lãi suất nếu diễn ra sẽ gắn chặt với mục tiêu ổn định vĩ mô, thay vì nới lỏng mạnh và đại trà như một số giai đoạn trước.

Trong thời gian tới, tín dụng bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục được phân tầng rõ rệt. Các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc thuộc các chương trình định hướng chính sách sẽ có cơ hội tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ cao, sử dụng đòn bẩy lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Cách tiếp cận này cho phép duy trì dòng vốn cần thiết để thị trường vận hành, đồng thời hạn chế rủi ro tích tụ trong hệ thống tài chính.

- Trân trọng cảm ơn bà!

>>> Xem thêm Lãi suất ngân hàng 2026