Cách “chọn mặt gửi vàng” dự án bất động sản

Nhận diện được chủ đầu tư có tình trạng tài chính lành mạnh để mua nhà, đất sẽ tránh được những rắc rối về sau

Dòng vốn và dòng tiền, chứ không không phải lợi nhuận

Nhiều nhà đầu tư thường bị “lóa mắt” trước các con số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng của các công ty bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng những con số lợi nhuận lớn như vậy có thể không đồng nghĩa với việc Công ty bất động sản có thể tình trạng tài chính lành mạnh và có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Trên thực tế, việc tạo lợi nhuận kế toán đối với các chủ đầu tư bất động sản là không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một dự án hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – lợi nhuận. Tuy lợi nhuận có thể dễ dàng bị “làm giả” nhưng nếu nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ dễ dàng nhận thấy điều này khi phân tích dòng tiền của doanh nghiệp.

Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra trong kỳ được thể hiện trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. Khả năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của lợi nhuận càng cao – nghĩa là doanh nghiệp thực sự đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải lợi nhuận “ảo”.

Đó là về dòng tiền, còn một tiêu chí rất quan trọng nữa là dòng vốn của doanh nghiệp. Bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. Vốn tự có càng lớn càng thể hiện sức mạnh tài chính của doanh nghiệp và khả năng sẵn sàng thực hiện dự án và ít phụ thuộc và tiến độ góp vốn của khách hàng.

Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán tại Việt Nam thì giá trị các tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá thị trường là cực kỳ cần thiết. Vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị thị trường sẽ cho bức tranh tốt hơn về tỷ lệ đòn bẩy dựa trên tài sản thực khi thanh lý theo giá thị trường.

Chỉ số đòn bẩy dựa trên giá thị trường của tài sản sẽ giúp chúng ta nhận định đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể doanh nghiệp vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản lớn thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong các năm 2010-2012 đã khiến các công ty bất động sản lao đao vì gánh nặng chi phí lãi vay và lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.

Lợi nhuận của Sacomreal khả quan hơn từ bàn giao nhà tại dự án Carillon nhưng sức khỏe tài chính của doanh nghiệp này vẫn chưa ổn định

Danh mục dự án và thành tích quá khứ

Công ty bất động sản mạnh hay yếu phụ thuộc nhiều vào chất lượng và độ rủi ro của tài sản/phân khúc sản phẩm trong danh mục. Với mức thu nhập phổ biến ở Việt Nam hiện nay, phân khúc bất động sản cao cấp được xem là có mức độ rủi ro cao nhất. Trong khi đó, bất động sản dân cư tầm trung được coi là mặt hàng “nóng” trong giai đoạn hiện nay.

Sẽ mất một thời gian nhất định để phát triển một sản phẩm bất động sản mới, các công ty trong ngành bất động sản sẽ rất khó chuyển đổi từ phân khúc này sang phân khúc khác. Vì vậy, doanh nghiệp sở hữu danh mục tài sản/phân khúc sản phẩm phù hợp sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển bền vững trong tương lai.

Ngoài ra, việc phát triển thành công các dự án trong quá khứ thể hiện qua chất lượng, uy tín thương hiệu, bàn giao đúng tiến độ, dự án hút hàng… cũng là những minh chứng rõ ràng nhất cho sự tình hình kinh doanh tích cực của doanh nghiệp.