Hoạt động mua - bán khách sạn hạng sang vẫn nóng giữa cảnh đóng băng của thị trường bất động sản (BĐS). Nếu trước đây, hạng mục khách sạn 5 sao tại Việt Nam là mảnh đất chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư (NĐT) phương Tây, với những tên tuổi lớn như Marriott International Hotel, Accor, Starwood Hotels & Resorts, thì nay, các NĐT từ Nhật Bản và Hàn Quốc lại dư dả tiền mặt hơn.

Lotte: Mua đuổi

Sau khi "hụt chân" trong thương vụ mua lại khách sạn Daewoo, Lotte đã kịp ghi tên sở hữu khách sạn Legend, kịp mua một khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng trong khi đang xây dựng khách sạn 5 sao tại dự án 65 tầng Hà Nội City Complex, vối tổng vốn đầu tư 400 triệu USD, nằm ngay cạnh khách sạn Daewoo.

Năm 2012, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) phải "ngậm đắng nuốt cay" trong cuộc chạy đua mua lại 70% khách sạn Daewoo (Hà Nội) trước Công ty Điện tử Hanel (Việt Nam). Nếu thương vụ này thành công, Lotte sẽ cùng lúc sở hữu hai khách sạn liền kề nhau tại "khu đất vàng" thuộc quận Ba Đình, Hà Nội.

Thời điểm mà không ít NĐT ngoại thu hẹp danh mục đầu tư tại thị trường Việt Nam, sự kiện Lotte sẵn sàng chi hơn 100 triệu USD để mua lại cổ phần từ Công ty TNHH Daewoo (Hàn Quốc), gần gấp đôi con số mà Hanel trả ban đầu, quả thực chẳng phải chuyện đùa!

Tham vọng của tập đoàn này những tưởng sẽ "ngủ yên", nhưng gần đây, người Sài Gòn lại chứng kiến khách sạn Legend (2A-4A, Tôn Đức Thắng, Q.1) thay tên, đổi chủ thành Lotte Hotel.

Khách sạn 5 sao này được cấp phép vào tháng 12/1993, do Công ty Liên danh Khách sạn Hải Thành Kotobuki (Việt - Nhật) làm chủ đầu tư (tổng vốn 80 triệu USD), với quy mô 17 tầng, bao gồm 238 phòng cùng các tiện ích khác như: hồ bơi, khu nhà hàng...

Tuy nhiên, thông tin chính thức về thương vụ này vẫn chưa được tiết lộ cụ thể. Trước đó, vào quý IV/2012, Quỹ Vietnam Oppurtunities Fund (VOF), thuộc Tập đoàn VinaCapital đã công bố thoái vốn khỏi khách sạn Legend. Song, đây cũng là khoản thoái vốn thứ hai của VOF trong năm 2012 bị lỗ sau Nhiệt điện Phả Lại.

Theo đó, giá trị đầu tư của VOF vào Legend (tháng 3/2012) ở mức 27 triệu USD nhưng vào tháng 12/2012, khi thoái vốn, tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của khoản đầu tư này lại -5%.

Đại diện của VinaCapital từ chối bình luận về đối tác mua lại khoản đầu tư của họ trong thương vụ này và lý do tại sao VOF chấp nhận bán lỗ khi thời gian nắm giữ khoản đầu tư tương đối ngắn hơn các khoản mà VOF từng thoái vốn.

VinaCapital cũng không khẳng định có bán cho Lotte hay không. Trong khi, theo một nguồn tin riêng, đến thời điểm này, Lotte Hotels & Resorts, thuộc Lotte Group đã sở hữu 70% cổ phần của Legend và họ mua chủ yếu từ đối tác Nhật.

Tuy nhiên, điều này thiếu cơ sở vì trước đó, vào tháng 1/2011, VinaLand (VNL), quỹ BĐS của VinaCapital đã mua 28,5% cổ phần của Kotobuki Holding Ltd., đơn vị sở hữu một tỷ lệ lớn cổ phần trong khách sạn Legend.

Đến tháng 6/2012, VNL nắm giữ 38% cổ phần tại khách sạn 5 sao này. Như vậy, có khả năng Lotte đã mua được cổ phần từ VinaCapital và một đối tác khác trong liên doanh khách sạn?

Thông tin mà báo chí Hàn Quốc đăng tải ngày 6/3/2013 cho biết, Lotte Hotels & Resorts, sau khi đổi tên khách sạn Legend Sài Gòn thành Lotte Legend Hotel Sài Gòn thì đây là khách sạn 5 sao thứ hai mà tập đoàn này đầu tư và điều hành trực tiếp (cùng với Lotte Hotel Moscow).

Lotte đã sở hữu 70% cổ phần của khách sạn, trong đó có việc mua lại 30% cổ phần từ một số đối tác Việt Nam. Theo nguồn tin từ phía các ngân hàng đầu tư mà giới truyền thông Hàn Quốc tiết lộ, Lotte đã đồng ý chi 70 triệu won cho việc mua lại 70% cổ phần khách sạn Legend.

Đồng thời, một trong những tập đoàn kinh tế lớn nhất Hàn Quốc này cũng đang lên kế hoạch mua 30% còn lại từ một đối tác Việt Nam (Công ty Hải Thành, thuộc Bộ Quốc Phòng) để sở hữu toàn bộ khách sạn Legend.

Ngoài ra, Lotte Group cũng đã mua một khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng trong khi họ đang xây dựng khách sạn 5 sao tại dự án 65 tầng Hà Nội City Complex, với tổng vốn đầu tư 400 triệu USD, nằm cạnh khách sạn Daewoo, góc phố Liễu Giai - Đào Tấn.

Đây cũng là công trình cao thứ hai tại Hà Nội, sau Keangnam. Được biết, Lotte sẽ sử dụng 3 khách sạn tại Việt Nam như là điểm khởi đầu trong chiến lược mở rộng kinh doanh tại khu vực ASEAN.

Chiến lược "bành trướng" của Tập đoàn Lotte được tờ Korea Herald đề cập, Lotte Hotels & Resorts sẽ khai trương khách sạn 5 sao Lotte City Hotel Cebu ở Philippines vào năm 2014, một khách sạn 5 sao tại Trung Quốc vào năm 2017...

Riêng Lotte Hotel Hà Nội sẽ đi vào hoạt động trong năm 2014... Với những kế hoạch đang triển khai, Lotte đặt mục tiêu trở thành nhà phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới với chuỗi hơn 40 khách sạn vào năm 2018.

Cũng trong những ngày đầu năm 2013, một nhà đầu tư Hàn Quốc khác là Asiana Airlines, thuộc Tập đoàn Kumho đã mua lại 50% khu phức hợp văn phòng - trung tâm thương mại - khách sạn Kumho Asiana Plaza (Q.1, TP.HCM) từ “người anh em” Kumho E&C.

Đây là dự án do Kumho E&C, Saigontourist và HDSC làm chủ đầu tư, trong đó Kumho chiếm 65% cổ phần trong liên doanh. Tổ hợp này, với hạng mục khách sạn 5 sao InterContinential cũng là “miếng mồi ngon” luôn nằm trong tầm ngắm của không ít NĐT nước ngoài tại Việt Nam.

Chỉ là một Legand

Các khách sạn 5 sao là những tài sản có giá trị, nằm ở những "khu đất vàng" và nằm trong tay các ông chủ lớn nên không có chuyện "hấp tấp" bán dù hoạt động kinh doanh khách sạn thời gian qua có phần giảm.

Giới đầu tư phân tích, nếu trước đây, hạng mục khách sạn 5 sao tại Việt Nam là "mảnh đất" chỉ dành riêng cho các NĐT phương Tây, với những tên tuổi lớn như: Marriott International Hotel (quản lý khách sạn New World và khách sạn Riverside Hotel Saigon), Accor, Starwood Hotels & Resorts... với vai trò vừa là nhà quản lý, vừa đầu tư trực tiếp, thì nay, các tập đoàn châu Á bắt đầu trỗi dậy.

Gần đây, theo ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ đầu tư KHM Capital (Hàn Quốc), khá nhiều NĐT đến từ Nhật Bản quan tâm đến khoản đầu tư vào khách sạn.

Lẽ dĩ nhiên, giá bán sẽ cao nhưng đó là chuyện của các DN đầu tư thuần túy muốn dừng đầu tư; ngược lại, với các quỹ đầu tư tài chính, rõ ràng đây là thời điểm để người mua tiếp cận họ, bởi thời hạn thoái vốn đã gần kề.

Trong khi không ít khoản được đầu tư vào khách sạn 5 sao được các quỹ triển khai vào những năm 2007 - 2008, thời điểm giá phòng và tỷ lệ lắp đầy khách sạn 5 sao cao ngất, còn nay, hai chỉ số này liên tục giảm.

Theo Grant Thornton Việt Nam, giá phòng năm 2011 giảm còn 123 USD/đêm so với 131 USD năm 2010 và trong năm 2012 tiếp tục giảm, do cơ cấu khách châu Á tăng mạnh và họ có xu hướng sử dụng khách sạn 3 sao.

hiện nay so với giá giao dịch mua - bán các khách sạn trên thị trường thì việc thu hồi vốn đầu tư và có thêm lợi nhuận sẽ cần khá nhiều thời gian. Cũng liên quan đến cơ hội tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động mua - bán khách sạn, ông Rich Conti, Chủ tịch The Plasencia Group, hãng đầu tư và tư vấn cho các thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn cao cấp, cho rằng, các NĐT sẽ khó tìm được lợi nhuận như mong muốn vì IRR của mỗi khoản đầu tư hiện chỉ dao động từ 16 - 18%, trong khi tỷ lệ này năm 2007 - 2008 là trên 20%.

Riêng tại Việt Nam, các khách sạn hạng sang chủ yếu nằm ở các tuyến đường chính, trong các "khu đất vàng" nên để sở hữu cổ phần, NĐT chắc chắn sẽ bỏ ra số tiền không nhỏ.

"Giá trị quyền sử dụng đất trong giá giao dịch khách sạn vẫn rất cao, do vậy, người mua tại thời điểm này chủ yếu là các nhà quản lý, kinh doanh khách sạn chuyên nghiệp vì chỉ có thế mới đảm bảo hiệu quả về mặt kinh doanh", ông Hà nhấn mạnh.

Đại diện của Thiên Minh cũng cho rằng, ngoài thế mạnh là khách sạn 3 - 4 sao, công ty này cũng đang thẩm định một số dự án khách sạn 5 sao và trong thời gian tới có thể hoàn thành một số giao dịch.

Ai sở hữu nhiều khách sạn 5 sao nhất TP.HCM?

Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) hiện là đơn vị sở hữu và đồng sở hữu nhiều khách sạn 5 sao tại TP.HCM và hầu hết các khách sạn này đã đi vào hoạt động. Cụ thể:

Saigontourist sở hữu 100% cổ phần tại khách sạn Rex và Majestic.

Khách sạn Caravelle (19 - 23 Công trường Lam Sơn, Q.1): do Công ty Liên doanh Khách sạn Chains Caravelle đầu tư. Trong đó, Saigontourist nắm 49% cổ phần, 51% thuộc về Glynhill Vietnam Investment Ptd, với tổng vốn đăng ký đầu tư theo giấy phép 1992 là 61,5 triệu USD.

Khách sạn New World (76 Lê Lai, Q.1): do Công ty Liên doanh Khách sạn Sài Gòn Inn - New World Hotel làm chủ đầu tư. Trong đó, có Saigontourist và Công ty New World Hotel Ltd với tổng vốn đăng ký theo giấy phép đầu tư cấp năm 1989 là 87,5 triệu USD.

Khách sạn Sheraton (90 Đông Du, 88 Đồng Khởi, Q.1): do Công ty Liên doanh Đại Dương làm chủ đầu tư, là liên doanh giữa Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, Saigontourist và Công ty Lam Ho Investment Ptd. Ltd., Singapore làm chủ đầu tư, với tổng vốn quy định trong giấy phép năm 1994 là 97 triệu USD.

Khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (39 Lê Duẩn, Q.1) do Công ty Liên doanh Kumho Sài Gòn làm chủ đầu tư, với sự tham gia của Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà Quận 1 (HDSC), Saigontourist và Kumho E&C Inc (Hàn Quốc). Công trình có tổng vốn đăng ký theo giấy phép năm 1996 là 223 triệu USD.

Trong thời gian tới, Saigontourist sẽ đưa vào hoạt động khách sạn Pullman (do Accor quản lý) tại Trần Hưng Đạo, Q.1.

Ngoài các khách sạn 5 sao do Saigontourist đầu tư, Bến Thành tourist cũng đang sở hữu hai khách sạn 5 sao là: Sofitel Luxury Hotel Saigon Plaza (Lê Duẩn) và khách sạn Renaissance Riverside Hotel Saigon (Tôn Đức Thắng, Q.1) thông qua hình thức liên doanh với đối tác ngoại.

Phan Lê - Đỗ Hải (Doanh nhân Sài Gòn)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.