Để quản lý phát triển đô thị, bên cạnh quy hoạch chung - xây dựng đô thị tại các quận, huyện, các khu đô thị mới và quy hoạch chi tiết (QHCT), cho đến nay, TP HCM đã thực hiện 3 đồ án rất quan trọng, có vai trò định hướng phát triển không gian đô thị. Đó là các đồ án quy hoạch chung xây dựng (QHC-XD) thành phố với các tên gọi khác nhau và đã được phê duyệt vào những năm 1993, 1998 và 2010.


Không gian quảng trường tượng đài Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1, TP HCM.

Thực tế cho thấy, nếu chính quyền đô thị không tập trung quản lý phát triển cho bằng được các khu đô thị mới này, thì việc mở rộng không gian đô thị sẽ trở thành miếng đất “màu mỡ” cho giới đầu cơ đất đai, đô thị sẽ phát triển tự phát theo kiểu “vết dầu loang” không thể kiểm soát.

Ngay từ những ngày đầu bước vào xây dựng mô hình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cùng với những nỗ lực tập trung cho phát triển kinh tế - xã hội, TP HCM luôn dẫn đầu cả nước về đầu tư cải tạo và phát triển đô thị. Mặc dù vậy, TP HCM đã gặp phải không ít khó khăn, trong đó có khá nhiều vướng mắc xuất phát từ việc thiếu nhiều quy định pháp luật cũng như các cơ chế - chính sách liên quan tới đầu tư phát triển nói chung và đặc biệt là trong công tác quy họach và quản lý phát triển đô thị.

Công tác quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển đô thị luôn gắn chặt với mô hình phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, khi chuyển đổi từ mô hình quản lý kinh tế tập trung bao cấp sang mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống pháp lý quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị cũng cần có sự chuyển đổi phù hợp và kịp thời. Từ những năm đầu của thời kỳ đổi mới cho tới giữa thập niên 90, công tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị được thực hiện theo các Nghị định của Chính phủ, các Quyết định của Bộ Xây dựng… Những văn bản pháp lý này đã góp phần nhất định vào việc thúc đẩy công tác quy hoạch phát triển đô thị của cả nước nói chung và nhất là các đô thị đặc biệt như thành phố Hà Nội và TP HCM.

Từ những năm 2000, công tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị đã có các bước chuyển biến lớn khi Quốc hội ban hành Luật Xây dựng năm 2003, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và đã ban hành các Nghị định để triển khai. Đây là một bước phát triển tất yếu của quá trình đổi mới tư duy quản lý quy hoạch cải tạo và phát triển đô thị, đề cao tính minh bạch trong công tác quản lý đô thị, gắn liền quy hoạch đô thị với thực tế đầu tư và nhu cầu về phát triển kinh tế - xã hội, đô thị và bảo vệ môi trường hướng tới phát triển bền vững.

Phải khẳng định rằng: hệ thống pháp luật về quy hoạch đô thị tại Việt Nam sau một thời gian dài không theo kịp được sự phát triển của các đô thị, trong gần 10 năm trở lại đây đã liên tục được xây dựng và hoàn thiện. Với những văn bản pháp lý mới này, công tác quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị tại Việt Nam đã được nâng lên một tầm cao mới, tiếp cận được với hệ thống pháp lý quản lý nhà nước về phát triển đô thị của các nước trong khu vực và trên thế giới.

Trong những năm vừa qua, tại TP HCM chúng ta có thể nhận thấy mỗi thành tựu về phát triển kinh tế - xã hội đều có dấu ấn của quá trình nghiên cứu quản lý phát triển đô thị và ngược lại chính những kết quả thu được từ quá trình phát triển kinh tế - xã hội đã tạo ra nguồn lực để thành phố tiếp tục phát triển. Từ thực tế của công cuộc đổi mới và hội nhập, lãnh đạo thành phố và các cơ quan, ban, ngành đã quyết tâm đẩy mạnh công tác quản lý cải tạo và phát triển đô thị bằng việc triển khai nghiên cứu để đề xuất tháo gỡ, đổi mới các quy định liên quan với các cơ quan Trung ương nhằm sớm xây dựng được các cơ sở pháp lý phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa thành phố thông qua công tác quản lý phát triển đô thị. Với quyết tâm trên, một hệ thống các đồ án quy hoạch đô thị khá đồ sộ với hàng ngàn đồ án các loại trải rộng trên địa bàn thành phố đã được nghiên cứu xây dựng.Với hệ thống đồ án này, việc quản lý sau quy hoạch và các lĩnh vực khác trong công tác quản lý phát triển đô thị đã được thực hiện có hiệu quả.

Với chủ trương nghiên cứu để mở rộng không gian phát triển đô thị từ chủ trương tập trung phát triển hệ thống trung tâm đô thị và các khu đô thị mới phù hợp với quá trình hội nhập và phát triển kinh tế xã hội của TP HCM, qua 3 lần nghiên cứu các đồ án QHC-XD thành phố, nhất là trong 2 lần điều chỉnh vào năm 1998 và 2010, chúng ta đều có thể nhận thấy vai trò quan trọng, mang tính chất quyết định trong việc mở rộng không gian phát triển đô thị bằng sự hình thành các khu đô thị mới với quy mô phù hợp. Thực tế cho thấy, nếu chính quyền đô thị không tập trung quản lý phát triển cho bằng được các khu đô thị mới này, thì việc mở rộng không gian đô thị sẽ trở thành miếng đất “mầu mỡ” cho đầu cơ đất đai, đô thị sẽ phát triển tự phát theo kiểu “vết dầu loang” không thể kiểm soát.

Để quản lý phát triển đô thị, bên cạnh QHC-XDĐT tại các quận - huyện, các khu đô thị mới và quy hoạch chi tiết (QHCT), cho đến nay, TP HCM đã thực hiện 3 đồ án rất quan trọng, có vai trò định hướng phát triển không gian đô thị. Đó là các đồ án quy hoạch chung xây dựng (QHC-XD) thành phố với các tên gọi khác nhau và đã được phê duyệt vào những năm 1993, 1998 và 2010. Cụ thể là :

“Đồ án quy hoạch tổng mặt bằng TP HCM đến năm 2020” được nghiên cứu thực hiện và được phê duyệt năm 1993 theo Quyết định số 20-TTg ngày 16/01/1993 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể xây dựng TP HCM. Đây là đồ án được lập trước khi Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 322-BXD/ĐT ngày 28/12/1993.

Lần đầu tiên từ sau ngày thống nhất đất nước, cả nước bước vào thời kỳ đổi mới, TP HCM đã xác định được định hướng tổ chức không gian phát triển đô thị (PTĐT) với tính chất là một trong những trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, tài chính ngân hàng…lớn trong cả nước. Đồ án làm cơ sở cho việc lập QHC-XDĐT tại các quận - huyện, các khu đô thị mới và QHCT cải tạo và xây dựng mới nhiều khu vực đô thị. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh của thành phố, chỉ sau gần 5 năm, đồ án quy hoạch này đã bộc lộ một số hạn chế về tổ chức không gian, làm chậm quá trình phát triển đô thị.

“Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2020” được nghiên cứu trong bối cảnh Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới và khu vực được phê duyệt năm 1998 theo Quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/7/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung TP HCM đến năm 2020. Đây là đồ án được lập theo quy định lập các đồ án QHĐT của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 322-BXD/ĐT ngày 28/12/1993. TP HCM đón nhận những làn sóng đầu tư nước ngoài khá lớn từ các quốc gia trên thế giới và nhất là từ các nước trong khối ASEAN làm cho nhu cầu về mở rộng không gian PTĐT nói chung và tiến về hướng đông nam - hướng ra phía biển nói riêng đã trở nên nhu cầu cấp bách.

Cũng trong lần điều chỉnh này, bộ khung giao thông chính của TP.HCM đã được khẳng định. Các khu đô thị mới như Khu đô thị Nam thành phố, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu công nghệ cao và hàng loạt các khu chế xuất - khu công nghiệp… đã được quy hoạch. Lần điều chỉnh đầu tiên này đã được nghiên cứu khá tốt với sự tham gia của khá nhiều chuyên gia đầu ngành thuộc Bộ Xây dựng và chuyên gia tại TP HCM.

“Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2025” được phê duyệt năm 2010 theo Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung TP HCM đến năm 2025.

Mặc dù được phê duyệt vào đầu năm 2010, thời điểm Luật QHĐT đã có hiệu lực, nhưng quá trình lập đồ án và các thủ tục thẩm định, phê duyệt đồ án được thực hiện theo Luật Xây dựng và Nghị định số 08/2005/NĐ-CP. Đồ án điều chỉnh QHC-XD lần thứ hai này có những điều chỉnh, khắc phục những hạn chế của các đồ án trước. Lần điều chỉnh này đã được nghiên cứu khá tốt với sự tham gia của các chuyên gia đến từ Cty Nikken Sekkei (Nhật Bản) và một số chuyên gia đầu ngành thuộc Bộ Xây dựng.

Ngay trước khi tiến hành nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch, các chuyên gia Nhật Bản đã được giao nhiệm vụ tiến hành nghiên cứu đánh giá việc triển khai thực hiện 2 đồ án QHC trước đó và nhất là “Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2020”. Nghiên cứu này đã chỉ ra những bất cập của việc thực hiện PTĐT theo quy hoạch, cũng như những sai sót, bất hợp lý trong quá trình quản lý phát triển đô thị đã khiến đô thị có một thời kỳ phát triển theo tình trạng “vết dầu loang”. Đây chính là thời kỳ TP HCM cho phép thí điểm việc phát triển nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận nội thành phát triển. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng cho thấy việc xác định vị trí một số khu chức năng đô thị chưa hợp lý, mà nổi bật là nhiều khu vực có nền đất cao lại bố trí các khu công viên - cây xanh; còn nhiều khu vực có nền đất thấp, thậm trí bị ngập lụt thì lại bố trí các khu vực xây dựng nhà ở… Chính vì vậy mà tại các khu vực nền đất thấp này, người dân, thậm trí cả các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nhỏ cũng không thể phát triển các dự án nhà ở theo quy hoạch được.

Đặc biệt trong lần nghiên cứu-đánh giá này, các chuyên gia Nhật Bản đã thực hiện đươc một số phân tích rất có giá trị cho nghiên cứu điều chỉnh QHC như:

- Tổng hợp và phân tích rất kỹ các điều kiện về cao độ đất nền, lập bản đồ địa hình toàn thành phố, trong đó đã lồng ghép một số kịch bản về biến đổi khí hậu, nước biển dâng được cập nhật lúc bấy giờ.

- Phân tích hiện trạng phát triển của thành phố để xác định phân TP HCM ra làm 3 khu vực có những đặc điểm riêng giúp cho việc xác định các tiêu chí QH cũng như công tác quản lý PTĐT theo QH sau này. Các khu vực này bao gồm: Khu vực 13 quận nội thành hiện hữu, khu vực nội thành phát triển và khu vực các huyện ngoại thành.

- Nghiên cứu và đề xuất các mô hình phát triển đô thị phù hợp với các điều kiện địa hình, địa chất - thủy văn thành phố. Đó là mô hình PTĐT cho các khu vực có nền đất cao và mô hình PTĐT cho các khu vực có nền đất thấp.

Đồ án điều chỉnh QHCXD TP HCM đến năm 2025 được Thủ tướng phê duyệt năm 2010 là kết quả của hai lần điều chỉnh. Đồ án này tuy đã cập nhật được các đồ án quy hoạch ngành quan trọng như đồ án Quy hoạch tổng thể phát triển giao thông TP HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (đây là đồ án quy hoạch ngành quan trọng nhất). Trong lần điều chỉnh này, đã từng bước khắc phục được QH các khu công viên cây xanh, các khu công nghiệp, nông nghiệp được quy hoạch tại các khu vực có điều kiện tốt cho đô thị hóa, ngược lại, các khu dân cư lại được định vị ở những vùng có điều kiện hạn chế, xa trung tâm, khó có tiềm năng phát triển.

Có thể nhận định một cách tổng hợp lại như sau: với “Đồ án quy hoạch tổng mặt bằng TP HCM đến năm 2020” được phê duyệt vào năm 1993, TP HCM đã quyết định tìm hướng phát triển đô thị mới về phía Nam với việc QH tuyến đường Nguyễn Văn Linh và Khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Trục đường Nguyễn Văn Linh vừa đóng vai trò tuyến đường vành đai quan trọng, vừa là trục đường xương sống để phát triển một chuỗi, một hành lang đô thị trên diện tích khoảng 3000 ha ở phía Nam thành phố. Đây có thể nói là một trong những thành công lớn nhất trong quá trình quản lý PTĐT với một tầm nhìn mang tính chiến lược, với các đồ án QHĐT có chất lượng tốt nhất tại thành phố. Đồ án QH Khu đô thị mới Nam Thành phố cùng với QH khu Đại học quốc gia TP HCM, Khu công nghệ cao, Khu đô thị mới Thủ Thiêm và một số đồ án khác đã góp phần hình thành “bộ khung mới” cho TP HCM trong đồ án điều chỉnh lần 1 QHC-XD TP HCM với tên gọi “Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2020” được phê duyệt vào năm 1998. Với đồ án điều chỉnh lần thứ 2 với tên gọi “Đồ án điều chỉnh QHC-XD TP HCM đến năm 2025” mới được phê duyệt năm 2010, đã xuất hiện thêm một số khu đô thị mới như Khu đô thị Tây Bắc TP, Khu đô thị cảng Hiệp Phước,… tạo điều kiện để thành phố đón nhận được những làn sóng đầu tư mới.

Chúng tôi đánh giá, về cơ bản, các đồ án QHC-XD thành phố qua các thời kỳ đã đóng vai trò quan trọng mang tính định hướng chiến lược trong phát triển không gian của TP HCM, cũng như tạo tiền đề vững chắc cho công tác quản lý phát triển đô thị tại TP HCM trong giai đoạn vừa qua.

TS.KTS Nguyễn Thanh Nhã 
Giám đốc Sở Kiến trúc Quy hoạch TP HCM

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.