Tổ chức định giá đất độc lập: Để tránh “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Luật sư Nguyễn Hữu Danh

PV: Thưa ông, giá đất bồi thường cho dân phải làm thế nào để tránh tình trạng người dân được Nhà nước đền bù một giá nhưng doanh nghiệp sử dụng đất thu hồi thu lợi chênh lệch đến cả trăm lần?

Luật sư Nguyễn Hữu Danh: Việc định giá đất của Nhà nước khi thu hồi phải bảo đảm nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (Theo khoản a, điểm 1, Điều 56 Luật Đất đai hiện nay). Vậy, Nhà nước cần xác định: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là thế nào? Trên thực tế, chủ đầu tư không được tiếp xúc trực tiếp với dân, phải thông qua các Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện. Các Ban này không cho người dân quyết định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho rằng giá đất này đã được Nhà nước phê duyệt. Có những nơi chủ đầu tư được giao đất, chỉ bỏ ít tiền ra làm hạ tầng cơ sở như điện, cống, đường sá đã chuyển nhượng đất ngay cho người dân bị thu hồi đất giá rất cao, gấp nhiều lần số tiền được bồi thường hoặc áp dụng nguyên tắc hoán đổi 1.000m2 đất nông nghiệp được đổi 7% hoặc 10% đất ở; nhiều người có đất ở nhưng không có tiền xây dựng nhà ở. Vấn đề này gây bức xúc cho người dân, dẫn đến khiếu kiện kéo dài; đào sâu chênh lệch giàu nghèo. Do vậy, chúng tôi đề nghị nên để chủ đầu tư thỏa thuận với người dân có đất bị thu hồi theo nguyên tắc "cung - cầu” và "thuận mua, vừa bán” trên cơ chế giá thị trường.

Nhiều ý kiến hiện nay cho rằng, cần làm rõ cơ sở pháp lý thu hồi tài sản gắn liền với đất của người dân bởi đó là tài sản người dân phải đổ mồ hôi, công sức mà có; đồng thời đặt câu hỏi tại sao không trưng mua tài sản bởi nếu tiếp tục cơ chế thu hồi thì sẽ vi hiến?

Chúng tôi tán thành phải làm rõ cơ sở pháp lý thu hồi tài sản gắn liền với đất của người dân, kể cả thu hồi đất của người dân. Bởi lẽ: Tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà ở, các công trình khác. Khoản 2, Điều 5, Luật Nhà ở quy định: "Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết, vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.” Như vậy, trường hợp nhà nước thu hồi đất, trên đất có nhà ở thì Nhà nước phải trưng mua nhà ở của công dân vì nhu cầu quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nếu có. Nhà nước cũng phải bỏ cơ chế "thu hồi đất” bởi lẽ: Chỉ có chủ sở hữu đất mới có quyền thu hồi đất. Điều 17 Hiến pháp hiện hành quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.” Thế nhưng, khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai nói về sở hữu đất đai, nêu rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” Khi nói sở hữu toàn dân, điều đó, được hiểu là từng người dân có một phần quyền sở hữu đất đai, mà Nhà nước chỉ là đại diện cho sở hữu chung đó. Như vậy, Nhà nước không phải chủ sở hữu đất đai mà thu hồi đất là vi hiến. Chúng tôi kiến nghị bỏ cơ chế thu hồi đất trong Luật Đất đai. Nếu vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia thì Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng đất đai có thời hạn theo Luật Trưng mua, trung dụng tài sản năm 2008 đang có hiệu lực.

Xin cảm ơn ông!

Ngày 6-8, tại hội thảo về "giá đất”, ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Khung giá đất ở nước ta hiện luôn không theo kịp biến động của thị trường. Chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.