Thị trường BĐS: Cần “bơm vốn” có trọng điểm

Đình trệ do thắt chặt tín dụng

“Việc thực hiện chính sách tiền tệ được thắt chặt và nới lỏng quá mức (phân bổ không đều) đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng, làm cho các nhà đầu tư không thể thay đổi kịp phương án kinh doanh hợp lý. Tình trạng này nếu kéo dài lâu mà không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào BĐS, kể cả đầu tư vào cung và cầu đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi...”- Cùng với nhận định này, TS Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng đưa ra dẫn chứng: Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% (tương đương 1.766 tỷ đồng) so với 31/12/2010. Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm gần 10% (tương đương 245 nghìn tỷ đồng). Tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa thì đây chỉ là con số thống kê, trên thực tế con số này còn có thể cao hơn bởi nhiều khoản vay tiêu dùng cũng được sử dụng đầu tư BĐS. Tỷ lệ nợ xấu BĐS chiếm khoảng 3%, trong đó 50% là nợ nhóm 5 (có nguy cơ mất cả gốc lẫn lãi). Tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các ngân hàng thương mại có quy mô nhỏ, nhiều ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30 - 40% tổng dư nợ...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng phân tích: Vốn tự có của các DN BĐS rất hạn chế, nguồn vốn để triển khai dự án chủ yếu là vốn vay ngân hàng, hành lang pháp lý cho công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện nên chưa tạo ra được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường này. Nếu không tiếp tục được bơm thêm vốn, nhiều công trình sẽ bị bỏ dở, dự án chậm được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán, DN cũng không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng nên khó có đủ tiền để trả nợ vay ngân hàng...

Theo nhiều chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực tài chính cũng như BĐS, việc coi lĩnh vực BĐS thuộc lĩnh vực phi sản xuất để hạn chế tín dụng mà không phân biệt các loại BĐS thiết yếu như hiện nay là chưa thỏa đáng. Thị trường BĐS không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn góp phần tạo công ăn, việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Kinh tế vĩ mô sẽ còn gặp nhiều khó khăn nếu tiếp tục duy trì thắt chặt tiền tệ hà khắc như hiện nay. Điều này có thể dẫn tới tình trạng kinh tế vừa lạm phát vừa đình đốn. Trong điều kiện đó, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Chính yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường tiếp tục ảm đạm.

Nới vốn cho nhà giá rẻ

Thị trường BĐS cần phải sớm được khơi thông mới có thể vượt qua những khó khăn hiện tại, đặc biệt là về nguồn vốn và sự hoàn thiện cơ chế chính sách trong lĩnh vực này. Đưa ra yêu cầu này, các chuyên gia cũng cho rằng việc tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào BĐS rất cần thiết, tuy nhiên quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất trong đó có BĐS không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Cần điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS. Đặc biệt, các dự án thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dang dở và cần gấp rút hoàn thiện phải được xem xét để sớm khơi thông nguồn vốn, nhất là các dự án nhà ở xã hội như nhà thu nhập thấp, nhà cho công nhân KCN, các dự án nhà chung cư bình dân. Mặt khác, chính sách cần hướng tới ưu đãi trực tiếp cho người nghèo dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp để họ có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.

Theo các chuyên gia, trong cơn bĩ cực hiện tại, các DN BĐS cần nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường bình dân bởi đây là phân khúc có khả năng thanh toán cao, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Thị trường BĐS thời gian tới sẽ cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh cùng với các chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các DN phải hướng tới. Do vậy các DN phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng VLXD tiết kiệm chi phí, giảm giá thành, từ đó để cạnh tranh về giá, chất lượng, phù hợp với nhu cầu của người mua.