Với chính sách giá đất như hiện nay, chỉ có nhà đầu tư có lợi khi đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án, còn nhà nước và người bị thu hồi đất đều chịu thiệt .
Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 vừa được Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Đà Nẵng tổ chức tuần rồi đã chỉ ra nhiều hạn chế, bất cập về chính sách quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt là những bất cập trong chính sách về giá đất. Đồng thời những người "cầm cân nẩy mực" cũng đã đề xuất áp dụng chính sách hai giá đất.
Dân chịu thiệt, Nhà nước thất thu
“Sau gần 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất” – ông Nguyễn Văn Quận, Chánh án TAND thành phố Đà Nẵng đánh giá. Tuy nhiên, báo cáo của TAND thành phố Đà Nẵng cũng chỉ rõ, bất cập lớn nhất hiện nay là chính sách về giá đất.
Theo Điều 55 và 56, UBND tỉnh, thành phố được quy định và công bố giá đất vào ngày 1-1 hằng năm để tính thuế sử dụng đất và đền bù khi thu hồi đất. Thực tế mức giá này luôn thấp hơn giá thị trường nên khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư thì việc áp giá đền bù theo giá Nhà nước gây thiệt thòi cho người sử dụng đất. Mặt khác, giá đất luôn biến động theo hướng tăng nên các dự án thực hiện đền bù vào cuối năm sẽ khiến người sử dụng đất bị thu hồi chịu thiệt, vì khi đền bù tính theo mức giá như công bố từ đầu năm. Đây là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại về đất đai gia tăng.
Phó chánh án TAND thành phố Đà Nẵng Đặng Ánh nhận định, việc Nhà nước quy định giá đất thấp hơn giá thị trường làm thất thu rất lớn nguồn ngân sách do căn cứ vào mức giá đó để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Nhà nước cũng chẳng được lợi gì khi người sử dụng đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp, chịu thiệt vì mức giá quy định thấp.
Hiện nay, các dự án đầu tư hiện nay đa phần do chủ đầu tư (doanh nghiệp) đứng ra bồi thường cho người bị thu hồi đất. “Sự bất cập về chính sách giá đất gây thiệt hại cho người bị thu hồi và cả Nhà nước. Chỉ có nhà đầu tư là có lợi. Khắc phục được những bất cập này sẽ góp phần hạn chế tham nhũng, thất thoát trong quá trình giao đất, cho thuê đất” – ông Ánh nói.
Cơ chế hai giá đất
Theo Chánh Tòa dân sự TAND thành phố Đà Nẵng Nguyễn Thị Liên Hương, quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một quyền năng hết sức cơ bản và phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa các bên. Thế nhưng khung giá đất Nhà nước quy định lại quá thấp so với thực tế. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất, phần lớn người ta tính trên cơ sở sự thỏa thuận của hai bên chứ không phải trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định của pháp luật. Và đây cũng là một vấn đề rất bất cập.
“Để giá đất phản ảnh đúng giá trị của đất đai, là cơ sở pháp lý để người sử dụng tuân thủ triệt để khi chuyển quyền, tránh thất thu thuế, Nhà nước cần có cơ chế định giá đất phù hợp” – bà Hương kiến nghị. Đồng quan điểm này, nhiều đại biểu dự hội nghị cũng cho rằng cần xóa bỏ phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất và cần quy định cơ chế linh hoạt trong cách định giá đất.
Qua tổng hợp các ý kiến, ông Ánh cho rằng, cần sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt.
Theo đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng cần áp dụng theo giá thị trường trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương.
Theo ông Đặng Ánh, việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ góp phần hạn chế đáng kể các khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Dân chịu thiệt, Nhà nước thất thu
“Sau gần 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất” – ông Nguyễn Văn Quận, Chánh án TAND thành phố Đà Nẵng đánh giá. Tuy nhiên, báo cáo của TAND thành phố Đà Nẵng cũng chỉ rõ, bất cập lớn nhất hiện nay là chính sách về giá đất.
Theo Điều 55 và 56, UBND tỉnh, thành phố được quy định và công bố giá đất vào ngày 1-1 hằng năm để tính thuế sử dụng đất và đền bù khi thu hồi đất. Thực tế mức giá này luôn thấp hơn giá thị trường nên khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư thì việc áp giá đền bù theo giá Nhà nước gây thiệt thòi cho người sử dụng đất. Mặt khác, giá đất luôn biến động theo hướng tăng nên các dự án thực hiện đền bù vào cuối năm sẽ khiến người sử dụng đất bị thu hồi chịu thiệt, vì khi đền bù tính theo mức giá như công bố từ đầu năm. Đây là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại về đất đai gia tăng.
Phó chánh án TAND thành phố Đà Nẵng Đặng Ánh nhận định, việc Nhà nước quy định giá đất thấp hơn giá thị trường làm thất thu rất lớn nguồn ngân sách do căn cứ vào mức giá đó để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Nhà nước cũng chẳng được lợi gì khi người sử dụng đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp, chịu thiệt vì mức giá quy định thấp.
Hiện nay, các dự án đầu tư hiện nay đa phần do chủ đầu tư (doanh nghiệp) đứng ra bồi thường cho người bị thu hồi đất. “Sự bất cập về chính sách giá đất gây thiệt hại cho người bị thu hồi và cả Nhà nước. Chỉ có nhà đầu tư là có lợi. Khắc phục được những bất cập này sẽ góp phần hạn chế tham nhũng, thất thoát trong quá trình giao đất, cho thuê đất” – ông Ánh nói.
Cơ chế hai giá đất
Theo Chánh Tòa dân sự TAND thành phố Đà Nẵng Nguyễn Thị Liên Hương, quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một quyền năng hết sức cơ bản và phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa các bên. Thế nhưng khung giá đất Nhà nước quy định lại quá thấp so với thực tế. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất, phần lớn người ta tính trên cơ sở sự thỏa thuận của hai bên chứ không phải trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định của pháp luật. Và đây cũng là một vấn đề rất bất cập.
“Để giá đất phản ảnh đúng giá trị của đất đai, là cơ sở pháp lý để người sử dụng tuân thủ triệt để khi chuyển quyền, tránh thất thu thuế, Nhà nước cần có cơ chế định giá đất phù hợp” – bà Hương kiến nghị. Đồng quan điểm này, nhiều đại biểu dự hội nghị cũng cho rằng cần xóa bỏ phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất và cần quy định cơ chế linh hoạt trong cách định giá đất.
Qua tổng hợp các ý kiến, ông Ánh cho rằng, cần sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt.
Theo đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng cần áp dụng theo giá thị trường trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương.
Theo ông Đặng Ánh, việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ góp phần hạn chế đáng kể các khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Cafeland.vn - Theo TBKTSG
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
.png)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
