Tan băng bất động sản – bắt đầu từ nhà ở xã hội

Tại dự án khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (diện tích 49ha của tổng công ty Phát triển nhà và đô thị HUD), theo quy hoạch ban đầu, trong 19ha được xây nhà ở thì HUD chỉ dành có 2,4ha cho nhà ở xã hội. Con số này hiện đã được HUD điều chỉnh tăng gần bốn lần, lên khoảng 9ha để làm nhà ở xã hội. Còn theo đại diện tập đoàn Nam Cường, trong 40ha diện tích đất ở tại dự án Đại Mỗ đang được lập dự án xây, tập đoàn này dự kiến sẽ dành từ 10 – 15ha để làm nhà ở xã hội, tức chiếm từ 25 – 40% thay vì chỉ chiếm 20% (theo quy định hiện nay các dự án nhà ở phải dành tối thiểu 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội). Một lãnh đạo của tổng công ty Vinaconex thì cho hay, đơn vị này vừa hoàn tất chuyển đổi 18,5ha tại khu đô thị Bắc An Khánh sang làm nhà ở xã hội và dự kiến sẽ khởi công vào quý 1/2013; ngoài ra, nếu được TP Hà Nội chấp thuận, Vinaconex sẽ triển khai tiếp dự án 50ha tại khu đô thị Đại Áng (Thanh Trì) thay vì làm nhà ở thương mại như dự định ban đầu.

Những động thái này, theo bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, là bước cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với tình hình thị trường, để doanh nghiệp tự cứu mình và là hướng đi chiến lược nhằm phá tan băng bất động sản (BĐS). Tại buổi làm việc với UBND TP Hà Nội và các doanh nghiệp BĐS phía Bắc cuối tuần qua, ông Dũng nhấn mạnh: vấn đề quan trọng, hàng đầu hiện nay là bàn giải pháp cụ thể về làm nhà ở xã hội, “vì đây chính là cách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường”, bộ trưởng giải thích. Lấy ví dụ tại Hà Nội, theo ông Dũng, với khối lượng các dự án BĐS trên địa bàn hiện nay, nếu tất cả đều hoàn thành thì nhu cầu phải rất nhiều năm nữa mới tiêu thụ hết. “Chính vì vậy, rất cần phải kiểm soát, rà soát, đánh giá lại thị trường để có kế hoạch đầu tư phù hợp, cần phải cơ cấu lại các dự án để cứu BĐS, làm nhà xã hội chính là một gói kích cầu đa mục đích mà cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đều có lợi”, ông Dũng nói.

Nhiều chính sách hỗ trợ nhà đầu tư

Cũng vì thế mà gần như cùng lúc với đề xuất lên Thủ tướng cơ chế mua nhà ở thương mại làm nhà tái định cư, trên nguyên tắc “đảm bảo cho nhà đầu tư có lãi”, tối đa từ 10 – 15% – một động thái “kích cầu” hàng tồn kho BĐS – bộ Xây dựng cũng đã chính thức trình Thủ tướng nghị định “về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” với nhiều chính sách có lợi cho nhà đầu tư. Theo dự thảo này, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư sẽ được huy động từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương, nguồn trực tiếp từ ngân sách, từ vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA, nguồn tiền thu từ quyền sử dụng không gian trên phần diện tích đất do Nhà nước quản lý…

Dự thảo cũng quy định nhà đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt; trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%, thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác.

Đáng chú ý, dự thảo còn bổ sung một số cơ chế hỗ trợ: cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp chi phí đầu tư.

Nhà ở xã hội cũng tồn kho

Tuy nhiên, cùng với việc khuyến khích doanh nghiệp tái cấu trúc sản phẩm theo hướng nhắm đến nhà ở xã hội nhiều hơn, thì có lẽ bộ Xây dựng cũng phải giải quyết cho được chính “hàng tồn kho” của phân khúc này. Bởi theo con số mà thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói trước hội nghị cuối tuần rồi, thì chỉ riêng Hà Nội thôi đã có 10.000 (trên tổng số 15.000 căn) nhà ở xã hội “chưa bán hết”. Ông Nam thừa nhận, “Hiện có tình trạng Nhà nước khống chế rất chặt chẽ điều kiện và đối tượng mua nhà, do đó số người đủ điều kiện được mua bị hạn chế, dẫn tới một số dự án chưa bán hết”. Điều này, theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, có thể giải quyết bằng “mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội; thu hẹp bớt điều kiện, tiêu chí được mua – bán nhà ở xã hội” mà bộ này kiến nghị áp dụng ngay từ quý 2 năm tới. Thế nhưng, trong trường hợp mà chính ông Nam ví dụ là: “Chính phủ quy định người dân Hà Nội có thể mua nhà ở bất kỳ khu vực nào, nhưng UBND TP Hà Nội lại quy định chỉ có người ở khu vực huyện Gia Lâm mới được mua các dự án nhà xã hội trên địa bàn huyện Gia Lâm”, điều này, “đã vô tình làm hạn chế số người mua”, ông Nam nói. Vậy thì, ngay cả khi một loạt dự án như vừa kể trên có tái cấu trúc lại sản phẩm, giảm giá thành nhưng vẫn bị UBND TP Hà Nội (hoặc các địa phương khác) ràng buộc “người quận/huyện nào (chỉ được) mua nhà ở quận/huyện đấy” thì liệu mặt hàng này có bị ế? Và tại sao “Chính phủ quy định người dân địa phương được mua nhà ở bất cứ khu vực nào”, mà “nhà nước địa phương” lại hạn chế chỉ được mua (nhà ở xã hội) ở quận/huyện mà mình (có hộ khẩu)?