Sửa đổi Luật đất đai: Nguồn cung đất nền khan hiếm

“Siết” dự án treo

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường rơi vào tình trạng đóng băng trong suốt một thời gian dài vừa qua là do khủng hoảng thừa nguồn cung bất động sản. Việc cấp phép dự án tràn lan, nhà đầu tư đua nhau “xí phần” nhưng thiếu năng lực tài chính để triển khai dẫn đến việc hàng trăm các dự án đô thị mới tại Hà Nội đã không thể hiện thực hóa như mong đợi của nhiều người.

Tại Hà Nội, hiện đang có khoảng 700 dự án bất động sản trong số đó số lượng dự án đã hoàn thành chỉ đếm trên đầu ngón tay. Số còn lại phần lớn các dự án chậm triển khai điển hình như huyện Mê Linh (Hà Nội) có gần 50 dự án đô thị nhưng số dự án đã giải phóng xong chỉ có 8-9 dự án. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại huyện Từ Liêm, Hoài Đức (Hà Nội).

Tại Hà Nội, hiện tượng quy hoạch “treo”, dự án “treo” gây nhiều nhức nhối khi số vụ kiện tụng về đất đai chiếm 70% trong tổng số vụ khiếu kiện. Số liệu từ Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên- Môi trường cho thấy, đến cuối năm 2012 cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với trên 130.000ha đất bỏ hoang.

Trước hệ lụy của các khu quy hoạch “treo”, dự án “treo”, thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra nhiều quy định mới. Trong ngắn hạn, một số địa phương như Hà Nội đã dừng cấp phép dự án nhà ở thương mại đến năm 2014; thực hiện yêu cầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tiến hành rà soát và đề xuất tiêu chí thu hồi các dự án chậm giải phóng mặt bằng, chậm triển khai hạ tầng...

Đáng chú ý, về dài hạn, với những quy định mới trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi sắp được Quốc hội bàn thảo và thông qua tại kỳ họp tới đây sẽ góp phần đáng kể trong việc chấn chỉnh tình trạng dự án treo tràn lan như hiện nay. Đồng thời, siết chặt nguồn cung đất nền dự án.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho biết, dự thảo Luật sẽ quy định theo hướng: Các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà nguyên nhân không phải do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, khủng hoảng kinh tế, tài chính thì phải nộp thuế lũy tiến theo quy định của pháp luật. Sau 24 tháng nộp thuế lũy tiến theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng hoặc vẫn chậm tiến độ so với yêu cầu thì Nhà nước thu hồi đất và không thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Theo đánh giá của ông Đào Chính Trung – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục đất đai, với những quy định mới của Luật đất đai sửa đổi, chắc chắn tới đây không phải chủ đầu tư nào muốn làm dự án có thu hồi đất cũng được. Việc thu hồi đất sẽ được siết chặt qua xem xét năng lực của chủ đầu tư. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này quy định thêm về điều kiện chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, phải chứng minh năng lực qua kiểm toán và phải ký quỹ, nếu không thực hiện thì thu tiền ký quỹ.

“Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị xem xét cả “tiểu sử”, nếu trước đó chủ đầu tư đã có những dự án được giao nhưng để đất bỏ hoang, hoặc đang còn dự án bỏ hoang sẽ không giao đất cho làm tiếp” ông Trung cho biết

Với những quy định mới của Luật đất đai, việc giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn, chi phí về đất sẽ tăng cao hơn.

Nguồn cung, giá bất động sản bị ảnh hưởng

Nhiều ý kiến cho rằng, với hàng loạt các quy định mới nhằm kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, sử dụng đất trong thời gian tới sẽ gây nhiều tác động lớn thị trường bất động sản. Việc giải phóng mặt bằng sẽ khó hơn, cơ chế đền bù thay đổi theo hướng người dân sẽ được đền bù giá cao hơn so với thời gian trước. Điều này sẽ khiến cho các chi phí về đất sẽ đội lên.

Đơn cử, theo cơ chế hiện nay, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng nhưng thực tế tiền chi trả đền bù cho người dân là do doanh nghiệp ứng trước. Còn theo cơ chế trong Dự thảo luật đất đai sửa đổi, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng và chi trả đền bù cho người dân.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định, sau khi Nhà nước giải phóng mặt bằng xong sẽ đem đấu giá thu tiền, như vậy sẽ không có doanh nghiệp nào đứng sau để ứng trước tiền đền bù. Điều này đang khiến nhiều doanh nghiệp nghĩ đến tình huống, liệu các địa phương có khả năng thu xếp được nguồn tài chính đủ lớn để đền bù cho nhiều dự án trên địa bàn cùng một lúc hay không.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đầu tư Hải Phòng cho biết, nguồn ngân sách đó nếu như không bố trí đầy đủ, đúng hạn thì Nhà nước triển khai quá trình thực hiên giải phóng mặt bằng, triển khai quá trình đầu tư hạ tầng còn chậm trễ hơn. Ngoài ra, hiện doanh nghiệp của ông chưa bán bất động sản vào thời điểm này vì như vậy sẽ phải chấp nhận lỗ mới bán được, sau này làm dự án mới có khi phải mua lại với giá cao hơn.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác cho biết họ đang chờ đợi thông tin cụ thể được thông qua kỳ họp quốc hội khoá tới sẽ diễn ra vào cuối tháng 5nay mới nên kế hoạch kinh doanh. Những thay đổi về chính sách đất đai sẽ quyết định doanh nghiệp có tiếp tục hay không tham gia thị trường này nữa.