Quá trình phát triển và tái thiết đô thị “nóng” hiện nay, cùng với việc phát triển nhanh theo chiều rộng, bỏ qua đầu tư phát triển theo chiều sâu dẫn đến các hệ lụỵ trước mắt và lâu dài cho bản thân không gian đô thị và cư dân đô thị.


Hà Nội ngày càng phát triển xứng tầm là Thủ đô của cả nước.

Sự xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị với quy mô lớn gồm nhiều khối nhà cao tầng và thấp tầng nhưng chỉ là những khu đô thị “ngủ”, khu đô thị “bỏ không” thiếu các tiện nghi sống tối thiểu cần thiết là minh chứng rõ nét cho việc quy hoạch tái thiết đô thị chưa xem xét đầy đủ hoặc thậm chí bỏ qua các yếu tố quy hoạch không gian môi trường cư trú bền vững.

Quy hoạch không gian môi trường cư trú trong tái thiết đô thị hiện nay


Kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè sau khi cải tạo trong lòng đô thị TP HCM.

Quy hoạch môi trường cư trú và định cư cho cư dân trong đồ án tái thiết đô thị có thể và cần được hiểu là một nội dung quan trọng thể hiện tính nhân văn, hướng đến các giá trị con người và là thước đo đánh giá chất lượng cuộc sống, tính tiện nghi, các giá trị bền vững đối với cuộc sống của cư dân trong các đô thị. Điều này là rất phổ biến và cũng không tách rời với các giá trị quy hoạch xây dựng, tái thiết đô thị thời gian qua.

Mục đích của quy hoạch đô thị khoa học là cần nắm vững quy luật khách quan về sự phát triển nơi cư trú của con người, từ đó có thể xây dựng môi trường cư trú phù hợp.

Quy hoạch đô thị từ lâu đã nhận thức được bản chất song phương của nó là phát triển và kiểm soát. Cả 2 chức năng đó đều có ảnh hưởng đến tập quán và điều phối nguồn tiềm năng đất đai. Chuyên ngành quy hoạch đô thị đã từ lâu công nhận rằng, quy hoạch có ảnh hưởng sâu rộng đến giá đất và chi phí để phát triển đất, đặc biệt là đất trong đô thị.

Trong giai đoạn đầu tiên, phát triển thành phố thể hiện những chiến lược rộng lớn của mở rộng đô thị tương lai về sử dụng đất và đầu tư hạ tầng hỗ trợ. Nằm trong quy hoạch chung hay quy hoạch cơ cấu, những mảnh đất lớn ven đô được xác định cho sử dụng và chuyển đổi, cho khu sản xuất và khu dân cư, cho bệnh viện, trường đại học, công viên và tiếp tục cho canh tác nông nghiệp...

Những bản quy hoạch đó cung cấp cơ sở cho những nhà phát triển (cả Nhà nước và tư nhân) để củng cố thực tế thu gom hoặc phân tán đất, đợi giai đoạn 2 của quá trình phát triển, đó là phát triển địa điểm. Tất cả bao gồm 3 bước: Phân khu chức năng; Cung cấp dịch vụ hạ tầng; Gom đất.

Có những biến động giá cả đi theo quá trình phát triển thành phố. Trong khuôn khổ của phát triển và tái thiết đô thị có kế hoạch. Các nơi đã được phân khu chỉ có thể phát triển nếu chúng được cung cấp các hạ tầng kỹ thuật như đường, nước sạch,thoát nước... Sự cung cấp các dịch vụ đó chủ yếu là trách nhiệm của nhà nước và do việc thực hiện phụ thuộc vào ngân sách nên dễ bị chậm trễ, do đó giá đất sẽ thấp hơn. Giá đất ở những khu vực mà việc mở rộng hạ tầng kỹ thuật sắp diễn ra tăng mạnh hơn ở những địa điểm xa hạ tầng kỹ thuật.

Vậy tái tạo đô thị là gì? Phương pháp tái tạo đô thị là tầm nhìn tổng thể và hợp nhất về hành động hướng tới các giải pháp về vấn đề đô thị dẫn tới sự cải thiện theo hướng bền vững về điều kiện kinh tế xã hội, không gian và môi trường của một khu vực có vấn đề cần thay đổi. Do vậy, các vấn đề đô thị của môi trường cư trú của con người trong tái thiết đô thị thường là sự mất cân đối giữa 3 không gian sống, giao tiếp xã hội và tiện ích công cộng.

Theo Chương trình nghị sự thế kỷ 21- Local Agenda 21 năm 1992, xây dựng môi trường cư trú của con người gồm 8 điểm: Cung cấp nhà ở cho mọi người; Cải thiện quản lý, kinh doanh (bao gồm quy hoạch, xây dựng, kinh doanh, duy tu, quản lý) môi trường cư trú của con người; Đẩy mạnh quy hoạch sử dụng và quản lý kinh doanh đất đai nhằm phát triển bền vững; Đẩy mạnh cung cấp công trình kỹ thuật hạ tầng đồng bộ cho cư dân (bao gồm cung cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường và xử lý chất thải rắn); Cung cấp nguồn năng lượng và hệ thống giao thông cho môi trường cư trú của con người; Đẩy mạnh quy hoạch và quản lý môi trường khu vực cư trú của con người ở những nơi dễ xảy ra thiên tai; Đẩy mạnh các hoạt động của công nghiệp xây dựng để có thể phát triển bền vững; Phát triển nguồn nhân lực và xây dựng năng lực cần thiết cho xây dựng môi trường cư trú của con người.


Vẫn còn đó những khu đô thị mới bỏ hoang.

Nhìn lại các đô thị nước ta nói chung, các lần quy hoạch phát triển đô thị, điều chỉnh quy hoạch chung vùng đô thị, quy hoạch chung đô thị có thể được coi là những quy hoạch tái thiết các đô thị hiện hữu để đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị trong tương lai.

Trường hợp Thủ đô Hà Nội, sau khi quy hoạch mở rộng, thành phố có diện tích lên tới 3.444 km2. Hiện tại, điều chỉnh quy hoạch chung vùng Hà Nội cũng đang từng bước được thực hiện. Bên cạnh một số nội dung phát triển quỹ nhà ở và hạ tầng đô thị mới, phần nội dung bảo tồn các không gian đặc trưng và hiện hữu có giá trị của đô thị cũng là một phần quan trọng.

Với đô thị lớn khác là TP HCM, diện tích hiện tại sau khi quy hoạch mở rộng đạt 2.056km2, dân số khoảng 7,5 triệu người. Tổng quỹ nhà ở trên địa bàn năm 2000 là 1.007.021 căn với 1.035.265 hộ đang sinh sống. Diện tích quỹ nhà là 53.711.338m2 (không tính nhà tạm bợ).

Các hình thức nhà ở bên trong đô thị bào gồm: Nhà phố với văn hóa kinh doanh mặt đường, Nhà hẻm với tổng diện tích 452 ha sống trong các cộng đồng thu nhập thấp ở các hẻm nghèo chủ yếu là nhà một tầng cấp 4, thiếu cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật; Nhà lụp xụp rách nát trên và ven kênh rạch chủ yếu nằm trong khu vực 4 kênh Nhiêu lộc - Thị Nghè, Tàu Hủ - Bến Nghé, Tân Hóa - ông Buông - Lò Gốm và kênh Tẻ - kênh Đôi thuộc 8 quận 1, 4, 5, 6, 8, 1, Tân Bình, Bình Tân. Chính phủ Bỉ đã tài trợ cho dự án kênh Tân Hóa - Lò Gốm theo phương pháp “Chỉnh trang đô thị toàn diện” theo cách định cư tại chỗ, đồng thời cải thiện không gian giao tiếp và không gian tiện ích công cộng.

Năm 2001, Dự án nâng cấp đô thị Việt Nam (VUUP) vay vốn của WB đã giúp TP HCM nâng cấp môi trường và chất lượng cuộc sống cho người nghèo đô thị, bao gồm việc nâng cấp nhà ở, hệ thống giao thông, công viên công cộng, không gian cây xanh, chỗ nghỉ ngơi giải trí, các phương tiện y tế giáo dục, an toàn và quyền đại diện của người nghèo để đảm bảo sự hài hòa giữa 3 không gian sống, giao tiếp xã hội và tiện ích công cộng, ở một mức độ nhất định và có sự công bằng về không gian. Có thể nói, đi đôi với công bằng về xã hội còn có công bằng về không gian và môi trường.

Tuy nội dung tái thiết đô thị đã được đề cập đến trong hầu hết các đồ án quy hoạch phát triển nhưng thực chất, nội dung quy hoạch môi trường cư trú lại mới dừng lại ở một số vấn đề chung, thiếu hẳn các đầu tư theo chiều sâu, thậm chỉ là thiếu và bỏ qua hẳn.

Rất nhiều các đồ án quy hoạch đô thị chưa tính đầy đủ đến không gian cư trú (không gian ở), đặc biệt là các khu ở xóm trọ ven đô có hình thức nhà ở lụp xụp tạm bợ, các khu ở chuột trong đô thị. Thiếu hẳn các quy hoạch tái thiết để kêu gọi và sử dụng hợp lý nguồn lực xã hội theo lộ trình ngắn và dài hạn.

Các báo cáo của Ủy ban phát triển nhà ở Liên hợp quốc tại các nước đang phát triển đã chỉ rõ, yếu tố không gian môi trường cư trú chính là yếu tố then chốt tạo nên tính hấp dẫn và mức độ tiện nghi cho nhà ở đô thị. Bỏ qua nội dung quy hoạch bền vững không gian cư trú cũng có nghĩa là người dân dang có ít cơ hội được sống trong những môi trường trong lành, an toàn và tiện nghi.

Đồ án quy hoạch tái thiết đô thị tuy đẹp nhưng thiếu hấp dẫn với dân cư đô thị. Ví dụ như các quy hoạch tái thiết thiếu bài bản và đồng bộ dẫn đến hệ thống hạ tầng giao thông bị xuống cấp nghiêm trọng, cùng với số lượng phương tiện tăng nhanh, khiến gia tăng tai nạn giao thông. Theo những thống kê mới nhất, mỗi ngày cả nước có 800 vụ tai nạn giao thông. Đô thị TP HCM là trường hợp mất cân đối cấu trúc hiếm thấy trên thế giới khi có đến 90% cư dân tập trung tại khu vực đô thị hóa với diện tích chỉ 7% diện tích toàn thành phố. Trong khi khu vực Nam thành phố thì rất dồi dào môi trường tự nhiên lý tưởng.

Với đô thị Hà Nội, bên cạnh những khu đô thị mới được xây dựng, Thủ đô cũng mang trong mình rất nhiều các hạng mục cần được tái thiết và nâng cấp để xây dựng một không gian môi trường cư trú tiện nghi và bền vững.

Với vấn đề nhà ở, thành phố vẫn còn tồn tại rất nhiều những khu chung cư cũ như Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên, Trung Tự... hay khu phố cổ Hà Nội dù có nhiều giá trị di sản nhưng phần nhiều đã xuống cấp cần được cải tạo.

Với hệ thống hạ tầng, thành phố cũng phải đối mặt trước hết với sự thiếu hụt lớn về diện tích đường giao thông, bãi đỗ xe, so với sự gia tăng mạnh về số lượng phương tiện giao thông, đặc biệt là xe bốn bánh.

Đã đến lúc, thành phố cần có những phương án đổi mới mạnh mẽ để tái thiết và chuyển đổi phương thức di chuyển của cư dân đô thị, từ phương tiện các nhân sáng sử dụng các hình thức giao thông công cộng thuận tiện và hiện đại. Với không gian môi trường đô thị, thành phố cũng đặt ra các yêu cầu cấp bách để quy hoạch mở rộng các không gian xanh, công viên, bảo tồn và phát triển hệ thống sông hồ và mặt nước của đô thị.

Phương pháp tái tạo đô thị là tầm nhìn tổng thể và hợp nhất về hành động hướng tới các giải pháp về vấn đề đô thị, sự cải thiện theo hướng bền vững về điều kiện kinh tế xã hội, không gian và môi trường của một khu vực. Yếu tố không gian môi trường cư trú chính là yếu tố then chốt tạo nên tính hấp dẫn và mức độ tiện nghi cho nhà ở đô thị. Bỏ qua nội dung quy hoạch bền vững không gian cư trú cũng có nghĩa là người dân dang có ít cơ hội được sống trong những môi trường trong lành, an toàn và tiện nghi.


Quy hoạch không gian môi trường cư trú là giải pháp hàng đầu của chiến lược phát triển nhà ở

Hệ thống giao thông mới xây dựng tại Hà Nội.

Về căn bản quy hoạch đô thị là sự hài hòa giữa phân bố dân cư, phân bố lực lượng sản xuất và bảo vệ môi trường sinh thái hướng đến mục tiêu phát triển bền vững.

Do vậy quy họach không gian môi trường cư trú phải là giải pháp hàng đầu của Chiến lược nhà phát triển nhà ở đến năm 2020 định hướng tới 2030 ở nước ta. Quy hoạch không gian môi trường cư trú/ khu dân cư để có nhiều diện tích đất cho xây dựng nhà ở là rất cần thiết song vẫn chưa đủ vì phát triển nhà ở là một quá trình có nhiều bước.

Nhà ở (housing), vừa là danh từ hiểu theo nghĩa hẹp chỉ là một sản phẩm (ngôi nhà) và là một động từ một khi xem nhà ở là một quá trình sản xuất. Quá trình phát triển nhà ở gồm có 4 bước: Quy hoạch, Dịch vụ, Xây dựng, Cư ngụ.

Quy hoạch ở đây phải được hiểu là quy hoạch chi tiết xây dựng, phát triển địa điểm (dựa vào mật độ, định mức, tiêu chuẩn) để xây dựng nhà ở có ảnh hướng phần lớn tới quy mô của đầu tư mà sẽ được tận dụng cho phát triển địa điểm. Khi đã có địa điểm xây dựng, ngoài các dự án đầu tư công, cần huy động rộng rãi tư nhân và nhà đầu tư nước ngoài lập dự án phát triển nhà ở.

Tuy nhiên cần ưu tiên cho nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp vì có nhu cầu rất lớn trong thị trường bất động sản. Chính quyền địa phương cần chủ động lập quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở dài hạn và ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong đó phải chú ý đến việc hỗ trợ cho nhà ở xã hội và nhà ở của người thu nhập thấp trong đô thị mà thị trường khó có thể phục vụ được.

Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, công viên cây xanh... cần gắn với phát triển nhà ở đô thị. Nhà nước có trách nhiệm đầu tư cơ sở hạ tầng chung còn nhà đầu tư cấp 1 phải bảo đảm cung cấp hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở, giúp phát triển mạng lưới dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.

Xây dựng trước tiên phải nói đến thiết kế, để đảm bảo tiêu thụ được hàng hóa trong thị trường nhà ở thì phải cải tiến thiết kế và sử dụng vật liệu xây dựng.

Trên đây là quá trình phát triển nhà ở chính quy. Nếu phát triển tự phát thì quá trình sẽ bị đảo lộn thành: Cư ngụ, Xây dựng, Dịch vụ và Quy hoạch. Việc thực hiện quy hoạch không gian môi trường cu trú chính là giải pháp hàng đầu để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở, nó góp phần tạo ra sự thịnh vượng về kinh tế và ổn định chính trị.

Có thể nói chỉ có đặt công tác quy hoạch đô thị vào vị trí then chốt, nâng cao trình độ quản lý thiết kế quy hoạch, mới đảm bảo vị trí đầu tàu của quy hoạch đô thị. Quy hoạch không gian môi trường cư trú/khu dân cư bao gồm: các không gian sống, giao tiếp xã hội và tiện ích công cộng, lại có vai trò quyết định trong quy hoạch phân bố dân cư, quy hoạch đô thị.

Nhà ở luôn gắn với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, công viên cây xanh... để tạo nên môi trường cư trú của con người/ môi trường định cư của con người (Human Settlement) /chỗ ở (Shelter) đảm bảo sống tốt. Do vậy không gian môi trường cư trú của con người bao gồm: không gian sinh sống (đôi khi có cả sản xuất, thương mại để sinh kế), không gian giao tiếp xã hội và không gian tiện ích công cộng.

Không gian sinh sống hay không gian ở là các đơn vị ở rộng hơn ý nghĩa là một mái che trên đầu. Nó có nghĩa là một không gian, sự riêng tư, an ninh, điều kiện chiếu sáng, thông gió và vị trí hợp lý cho việc di chuyển tới công trình phục vụ cơ bản.

Không gian giao tiếp xã hội bao gồm mạng lưới cây xanh, công viên, không gian mở xung quanh khu ở. Đảm bảo yêu cầu giao tiếp và vui chơi giải trí của người dân. Không gian mở của đô thị là nơi để thể hiện sự vui vẻ (civiviality) của cộng đồng nhân văn.

Không gian tiện ích công cộng là tổ hợp các công trình dịch vụ công cộng đảm bảo đầy đủ các dịch vụ thiết yếu hàng ngày: có bãi đỗ xe, đường giao thông nội bộ, các công trình dịch vụ công ich như điện, nước, thoát nước, vệ sinh môi trường...

Việt Nam đang thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa sâu rộng, đây cũng là xu thế chung của phát triển đô thị Việt Nam. Quy hoạch môi trường cư trú và định cư là một nội dung cần được nhấn mạnh trong các đồ án quy hoạch nói chung và quy hoạch tái thiết đô thị nói riêng. Cần nhận rõ và đề cao ý nghĩa nhân văn trong mọi đề xuất phương án quy hoạch để có được một môi trường cư trú an toàn, văn minh và bền vững cho cư dân đô thị.

TS. Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng/TCKTVN

Báo Xây dựng
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.