Quy hoạch dự án cần cái nhìn mới

Thiếu tính khả thi

Hàng năm, cả nước có hàng chục dự án khu chức năng, khu dân cư và du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch và phát triển theo phương pháp cũ. Phần lớn những dự án này gặp khó khăn trong việc triển khai do thiếu sự tập trung nghiên cứu “dự án khả thi” ngay từ khâu lập ý tưởng quy hoạch. Thực tế cho thấy, những đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc 1/500 mới chỉ giải quyết những yếu tố cơ bản phục vụ cho việc quản lý của cơ quan nhà nước mà chưa đi sâu vào việc giải quyết tính thực thi của dự án trong điều kiện thị trường.

Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy việc triển khai một dự án quy mô từ năm hécta trở xuống đã là một bài toán khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, bởi dự án không chỉ đòi hỏi vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỉ đồng mà còn phải đối mặt với sự biến động liên tục của thị trường.

Trên thế giới, phương pháp quy hoạch “dự án khả thi” được sử dụng khá nhiều. Nguyên tắc chính của phương pháp này là dựa trên quy hoạch tích hợp của nhiều ngành nghề cùng tham gia, tập trung vào ý tưởng và tính khả thi của từng dự án nằm trong phạm vi quy hoạch. Thay vì tập trung vào các thành phần và mức độ chi tiết trong dự án như cách tiếp cận của các dự án quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500 phổ biến hiện nay thì quy hoạch “dự án khả thi” chỉ rõ ý tưởng đầu tư, quy mô, khả năng tài chính, tính hiệu quả và cả các đối tác thực hiện dự án ngay trong giai đoạn phát triển ý tưởng quy hoạch.

Để thực hiện một dự án có quy mô lớn đòi hỏi sự tham gia của nhiều đối tác và cả việc phân kỳ phát triển. Phương pháp “dự án khả thi” tích hợp được các ý tưởng trên góc độ đầu tư để có thể mời gọi, hợp tác với các đối tác cùng phát triển trong một dự án lớn ngay từ giai đoạn ban đầu. Việc hợp tác với các đối tác trong vấn đề đầu tư, tài chính là nền tảng của việc triển khai chi tiết các hạng mục của đồ án quy hoạch sau này.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình cho sự thành công của phương pháp này. Việc nghiên cứu về tính khả thi, cạnh tranh, kêu gọi vốn đầu tư và phát triển từng phần của dự án đã được nghiên cứu kỹ lưỡng ngay từ giai đoạn ban đầu. Từ những nghiên cứu này, việc phát triển dự án lần lượt được thực hiện qua từng giai đoạn và được điều chỉnh kịp thời để phù hợp với tình hình thực tế dựa trên quy hoạch tổng thể ban đầu. Thực ra, không chỉ các dự án lớn, những dự án quy mô nhỏ vẫn có thể ứng dụng phương pháp này để phát triển.

Thiếu sự linh động

Thông thường, để một dự án được phê duyệt quy hoạch sẽ phải chờ từ tám tháng đến hai năm, thậm chí có dự án phải đợi đến năm năm. Bên cạnh các quy định về pháp lý, thẩm tra của cơ quan chức năng, công tác thiết kế cũng chiếm một khoảng thời gian đáng kể. Rủi ro lớn nhất đối với các dự án bất động sản, nhất là những dự án có quy mô lớn chính là sự biến động của thị trường trong thời gian thực hiện kéo dài của dự án.

Sau những cơn khủng khoảng, thị trường bất động sản đang dần bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn. Các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau bằng chất lượng, uy tín và tiến độ thực hiện các dự án. Có những dự án ra mắt và công bố bán hàng chỉ cách nhau vài tháng, một phần là nhờ sự biến đổi về cung cầu trên thị trường. Các dự án có quy mô lớn, nếu không thích ứng được sự thay đổi này, sẽ mất đi lợi thế cạnh tranh.

Để khắc phục xu hướng này, một số doanh nghiệp thường có nhu cầu mua lại các dự án đã hoàn thiện về pháp lý và tiến hành xây dựng nhanh chóng để tung hàng ra thị trường trong thời gian sớm nhất có thể. Điển hình là Tập đoàn Novaland với hàng loạt dự án ở những vị trí đắc địa được triển khai rầm rộ, với tiến độ xây dựng khẩn trương theo các chiến lược bán hàng.

Phú Mỹ Hưng được quy hoạch bài bản

Trở lại với vấn đề quy hoạch, việc quy định cụ thể về chức năng sử dụng đất, tầng cao, hệ số sử dụng đất và các điều kiện ràng buộc khác trong quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ tạo ra những rào cản khi thị trường có sự thay đổi. Việc tính toán lại các chỉ tiêu kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu kinh doanh sẽ gặp khó khăn, kéo dài thời gian dẫn đến nguy cơ đánh mất cơ hội của nhà đầu tư.

Ở nhiều nước trên thế giới, các loại quy hoạch thường tạo ra các kịch bản để đáp ứng nhu cầu thực tế của nhà đầu tư. Các quy hoạch sẽ trả lại bằng các lợi ích thỏa thuận phù hợp cho chính quyền và người dân. Nhà đầu tư có thể tự đề xuất các chỉ tiêu xây dựng để đảm bảo nhu cầu kinh doanh, nhưng đồng thời phải hỗ trợ xây dựng các cơ sở hạ tầng, không gian công cộng, trường học hoặc các giải pháp nào đó để bảo vệ môi trường, khắc phục nhược điểm do công trình họ xây dựng. Đây là một cơ chế cho phép thực thi dự án nhanh chóng và đem lại các lợi ích cân bằng cho xã hội. Nhà đầu tư thực hiện thông qua sự thỏa thuận dựa trên cơ sở lợi ích của người dân và không phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư công.

Giải quyết phần ngọn

Tại các nước phát triển, các chương trình phát triển không gian công cộng được thực hiện và giám sát chặt chẽ nhằm tăng cường chất lượng cuộc sống cho người dân cũng như đảm bảo tính kết nối đồng bộ với quy hoạch các dự án xây dựng trong tương lai. Sự phát triển không gian công cộng và hạ tầng là nền tảng quan trọng cho việc thực hiện các giải pháp quy hoạch dự án xây dựng. Đây là cơ sở cho các nhà đầu tư tính toán, phát triển các dự án tương lai của họ trong các khu đô thị.

Hầu như giá trị của các dự án bất động sản hiện nay đều dựa vào vị trí gần các tiện ích công cộng, nên không gian công cộng đóng vai trò quan trọng trong việc giúp gia tăng giá trị dự án. Một dự án khu dân cư phát triển gần công viên sẽ dễ dàng tạo ra lợi thế cạnh tranh. Sự linh động của các không gian công cộng còn giúp giảm tải áp lực về cơ sở hạ tầng, về an toàn cháy nổ và chất lượng sống, làm việc.

Hiện nay, các giải pháp phát triển hạ tầng cơ sở, chủ yếu về giao thông chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề, chỉ thúc đẩy sự vận chuyển chứ chưa tạo ra được sự thay đổi đáng kể về chất lượng cuộc sống. Các hệ thống không gian công cộng được đầu tư và phát triển đồng bộ sẽ là giải pháp hiệu quả cho sự phát triển trong các giai đoạn tiếp theo.