Quản lý hoạt động chung cư - chuyện không dễ!

Theo dự thảo trên, việc thu, chi kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư là thỏa thuận dân sự của bên sử dụng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai. Trường hợp chủ đầu tư chưa bán hết căn hộ của dự án và Ban quản trị (BQT) chưa thành lập thì chủ đầu tư (CĐT) quyết định đơn giá phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đúng quy định pháp luật. Việc thu, chi này phải được thông báo công khai đến người sử dụng nhà chung cư hàng tháng và quyết toán lại sau khi Ban quản trị chính thức được thành lập trong vòng 30 ngày.

Khi quy chế này vẫn còn ở dạng dự thảo, mức phí quản lý, cung cấp dịch vụ trong thời gian CĐT chưa bán hết căn hộ vẫn đang do chính CĐT đưa ra. Thông thường, ở những dự án trung bình, mức phí này khoảng 5.000 đến 7.000 đồng/m2. Dự án cao cấp có giá dao động từ 8.000 đến 13.000 đồng/m2. Dự thảo vẫn chưa lường hết được mọi vấn đề. Nhiều người cho biết, các CĐT thường thành lập một công ty con hoạt động trong lãnh vực quản lý nhà chung cư để trực tiếp quản lý và trong thời gian BQT chưa được thành lập, mức phí quản lý được công ty quản lý này viện nhiều lý do để tăng lên, trong khi dịch vụ chưa hẳn đi kèm với mức phí người dân phải bỏ ra. Ngay cả khi BQT do cư dân sinh sống trong chung cư bầu cử được thành lập thì việc thay đổi, đưa công ty quản lý có quan hệ “máu mủ” với CĐT ra khỏi nhà chung cư cũng hết sức khó khăn, đẩy các thành viên BQT và công ty quản lý vào thế đối đầu. Đã có trường hợp khi BQT muốn thay đổi công ty quản lý thì công ty quản lý tranh thủ một số cư dân lôi kéo, kích động cư dân trong chung cư bằng cách tung tin đồn thất thiệt về các thành viên BQT nhằm hạ uy tín của họ, thậm chí gây sức ép bằng cách cô lập BQT... Quy định CĐT phải thu phí “theo đúng quy định của pháp luật” cũng rất chung chung, vì hiện nay vẫn chưa có quy định nào để làm căn cứ chứng tỏ CĐT lạm thu.

Hoạt động nhà chung cư hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập (ảnh có tính chất minh họa)

Để triệt để giải quyết tình trạng này, phải có thêm quy định sau khi BQT chính thức được thành lập, nhận bàn giao thì CĐT phải có trách nhiệm giúp các thành viên BQT tổ chức mời thầu công khai, đấu thầu mức phí quản lý nhà chung cư và quy định rõ thời gian thực hiện để tránh trường hợp người dân phải đóng phí một cách vô lý.

Dự thảo quy định CĐT phải phối hợp cùng BQT nhà chung cư để cùng quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo hình thức đồng chủ tài khoản, gồm Trưởng BQT và đại diện CĐT trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày BQT nhà chung cư được Ủy ban nhân dân quận, huyện ban hành quyết định công nhận. Trường hợp CĐT không còn phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, thì áp dụng hình thức đồng chủ tài khoản, gồm Trưởng BQT và một thành viên BQT cử ra. Quy định trên nếu được áp dụng sẽ gây không ít bất cập và vô lý. Thứ nhất, nó sẽ tạo điều kiện để CĐT nại lý do vẫn còn sở hữu riêng của CĐT để cùng với BQT nắm giữ tài khoản của nhà chung cư. Rất ít CĐT thực hiện chuyển giao đầy đủ số tiền bảo trì cho BQT nhà chung cư. Phần lớn CĐT đều “chây ỳ” thực hiện nghĩa vụ này nhằm chiếm dụng vốn. Vì vậy, cần phải quy định thời gian cụ thể việc CĐT phải giao đúng, giao đủ số tiền thuộc quỹ bảo trì nhà chung cư vào tài khoản BQT. Số tiền bảo trì của toàn bộ tòa nhà chung cư khá lớn nên việc chỉ có Trưởng BĐT và một thành viên BQT nắm giữ tài khoản cũng khó kiểm soát.

Dự thảo cũng quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn phối hợp với CĐT, đơn vị đang quản lý nhà chung cư, BQT nhà chung cư trên địa bàn để giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, hỗ trợ và giám sát tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định. Cơ cấu, giới thiệu, chỉ định ít nhất một thành viên BQT nhà chung cư tham gia ban điều hành khu phố, tổ dân phố tại khu dân cư có nhà chung cư để xây dựng mối quan hệ phối hợp chặt chẽ giữa BQT nhà chung cư với ban điều hành khu phố, tổ dân phố. Nhiều người cho rằng để người dân kịp thời nắm bắt các hoạt động, thay đổi về chính sách tại địa phương thì cần phải có quy định để địa phương giới thiệu một cá nhân là đại diện đoàn thể tại địa phương vào thành phần BQT để tham gia quản lý thì mới kịp thời nắm bắt, giải quyết được những bất cập, mâu thuẫn trong nội bộ nhà chung cư.