“Nút thắt” trong hợp đồng góp vốn

Khó khăn

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chủ đầu tư được quyền huy động vốn bằng cách bên góp vốn ứng tiền trước. Nhưng để được phép huy động vốn theo kiểu này, dự án đầu tư phải hoàn thành xong phần móng công trình (điều 39, Luật Nhà ở). Trong quá trình triển khai dự án, các chủ đầu tư thường lách quy định, huy động vốn bằng các hình thức: hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc vay vốn với người mua nhà (kể cả việc huy động vốn ngay sau khi dự án đầu tư được phê duyệt).

Theo Nghị định 71 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Chính vì thế các giao dịch liên quan đến hợp đồng có “yếu tố góp vốn” (nhất là các giao dịch góp vốn trước khi Nghị định 71 có hiệu lực) bị cấm hoàn toàn. Đa số các phòng công chứng, các cơ quan nhà nước không triển khai các nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng này (công chứng, chứng thực,…).

Thực tế, các loại hợp đồng dạng góp vốn giữa chủ đầu tư và người mua nhà chiếm số lượng rất lớn trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng. Tuy nhiên người mua nhà muốn chuyển nhượng, thực hiện các giao dịch liên quan đến hợp đồng góp vốn không biết dựa vào quy định nào. Điều này gây không ít khó khăn, phiền toái, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên đã lỡ góp vốn mua nhà.

Ngoài ra, pháp luật quy định việc huy động vốn cho dự án bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án. Đối với nhiều nhà đầu tư con số 20% là không đủ cho nhu cầu vốn ban đầu và nếu muốn có thêm nguồn vốn để đầu tư xây dựng, doanh nghiệp buộc phải tìm cách tự cứu mình bằng nhiều cách khác nhau. Trong đó, nguồn đầu tư của chính khách hàng (góp vốn ngoài 20%) vẫn là kênh huy động vốn “truyền thống”, nhưng do bị cấm nên chủ đầu tư buộc phải lách các quy định có lợi cho mình.

… những hệ lụy

Trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, nếu chủ đầu tư không xác nhận giao dịch hợp đồng góp vốn thì bên mua nhà có thể ép chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng góp vốn và đòi lại số tiền đã thanh toán. Người mua nhà nếu được trang bị chút kiến thức về pháp luật thì việc yêu cầu chấm dứt càng trở nên đơn giản vì nếu chủ đầu tư không đồng ý phương án họ đưa ra, họ có thể dựa vào yếu tố pháp lý giao dịch để “dọa” chủ đầu tư hủy hợp đồng góp vốn.

Trường hợp người mua nhà gây khó dễ cho chủ đầu tư như nói trên không phải hiếm, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn về tài chính như hiện nay. Trong khi đó, chủ đầu tư không thể cam kết với khách hàng của mình trường hợp chuyển nhượng và xác nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đảm bảo cơ sở pháp lý hay không, vì Nghị định 71 không có quy định chuyển tiếp xử lý các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn đã ký trước ngày nghị định này có hiệu lực.

Nhằm gỡ thế bí, nhiều chủ đầu tư thực hiện phương án ký chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai sau khi dự án đáp ứng các yêu cầu pháp lý mua bán theo đúng Nghị định 71. Việc này sẽ giúp khách hàng của họ yên tâm hơn khi mua bán vì giao dịch được trả về đúng bản chất của nó, điều quan trọng hơn là việc chuyển đổi sẽ hợp thức hóa giao dịch góp vốn. Ngoài ra, thông qua hợp đồng mua bán, các bên sẽ dễ dàng hơn khi đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho người có nhu cầu. Tuy nhiên do không có quy định hướng dẫn cụ thể nên không ai dám chắc việc chuyển đổi này có được chấp thuận hay không và quyền lợi của chủ đầu tư cũng như người mua nhà vẫn không có gì đảm bảo.

Chủ đầu tư loay hoay tìm “phao”

Bất chấp các quy định cấm, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn thực hiện các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai nhưng núp dưới bóng huy động vốn như trước đây. Để hợp thức hóa hợp đồng huy động vốn, một số chủ đầu tư thậm chí còn thu tiền của khách nhưng không cung cấp hóa đơn tài chính theo quy định mà thay bằng phiếu thu thực tế (nhằm tránh những rắc rối thủ tục xử lý thu hồi hóa đơn đã cung cấp cho khách hàng trong giao dịch góp vốn trước đó). Chủ đầu tư cam kết sẽ giữ số tiền cho khách để triển khai xây dựng các hạng mục công trình. Sau này khi dự án đã đảm bảo yếu tố pháp lý chuyển nhượng, hai bên sẽ ký lại hợp đồng mua bán và thanh lý hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên theo Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28-9-2010 của Bộ Tài chính, việc làm này hoàn toàn bị cấm vì cứ mỗi thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư (bên bán) phải xuất hóa đơn cho bên mua dù hình thức giao dịch như thế nào. Do cơ quan thuế chỉ thực hiện thu thuế, đảm bảo tránh thất thu, không có trách nhiệm xem xét tính chất pháp lý giao dịch trước khi thu thuế nên vấn đề này thường xuyên bị bỏ qua.

Một cách lách khác, chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng. Điều khác thường là số tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận thường rất lớn, thậm chí giá trị cọc có thể lên tới 50-70% giá trị hợp đồng. Số tiền này vừa là một khoản cọc theo quy định nhưng thực tế đây là cách huy động vốn trá hình. Nhiều khách hàng đặt vấn đề số tiền cọc lớn đến thế thì khi bên mua không tiếp tục thực hiện hợp đồng xử lý cọc sẽ thực hiện như thế nào để tránh rủi ro thiệt thòi cho mình.

Từ thực tế trên cho thấy hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép” do chính các bên tự tạo ra, thậm chí biết nhưng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả. Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại, tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan. Thiết nghĩ các cơ quan chức năng nên sớm có quy định giải quyết, tháo gỡ những khó khăn của các nhà đầu tư và người mua nhà. Đặc biệt cần có quy định rõ ràng hơn cách thức xử lý các giao dịch góp vốn phân chia nhà được ký trước thời điểm Nghị định 71 có hiệu lực, có cơ chế hài hòa giữa các quy định bắt buộc, nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp trong bối cảnh tình hình khó khăn chung như hiện nay.