Nhà thu nhập thấp: Chọn rẻ nhưng lạc hậu?

Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng giá nhà thu nhập thấp (NTNT) tại Hà Nội thường cao hơn đáng kể so với các địa phương khác chủ yếu do diện tích đất hạn hẹp và chi phí đất cao.

Điều này thể hiện không chỉ ở giá thành đền bù giải phóng mặt bằng cao mà một phần quan trọng khác, để đạt hiệu quả sử dụng tối đa, các chủ đầu tư thường xây dựng nhà cao tầng (15-20 tầng) - gấp 2-3 lần chiều cao công trình NTNT tại các địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng.

Bởi vậy, thiết kế đầu tư phải tính tới có tầng hầm để xe, hệ thống thang máy, xả rác... - đây là một đặc điểm khác biệt, góp phần làm đội giá thành lên cao hơn của NTNT tại Hà Nội.

Hiện tại, 5 dự án NTNT đang xây dựng và bàn giao, mỗi dự án có công năng, tiện nghi khác nhau nhưng giá thành căn hộ tạm tính có dự án khoảng 9,5 triệu đồng/m2, có dự án lên trên 11, 12, thậm chí trên 13 triệu đồng/m2.

Để chuẩn hóa thiết kế xây dựng và tiến tới giảm giá NTNT, Sở Xây dựng cho biết đang hoàn chỉnh thiết kế cơ sở mẫu gồm 6 mẫu căn hộ điển hình phù hợp với điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp (diện tích từ 36-69m2).

Đây sẽ là cơ sở định hướng thống nhất cho chủ đầu tư và các nhà tư vấn trong lựa chọn thiết kế phù hợp, ứng dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến để rút ngắn thời gian và giá thành xây dựng.

Một kiến nghị khác nữa là, đối với dự án NTNT vì có yếu tố vốn nhà nước nên bắt buộc phải thẩm định thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng để đảm bảo thiết kế mẫu, tiêu chuẩn cơ bản vật liệu, đảm bảo giá thành.

"Giá thành NTNT suất đầu tư cơ bản như nhau, các dự án đắt hay rẻ khác nhau là do xử lý móng và vị trí xa hay gần. Nhiệm vụ của cơ quan nhà nước là xác định, đưa ra một giá cơ bản chung để tiện so sánh" - ông Tuấn diễn giải.

Theo phương án đề xuất, tỷ lệ, cơ cấu căn hộ sẽ tập trung vào nhóm diện tích sàn từ 45-60m2 (chiếm cơ cấu 60%), các loại căn hộ diện tích 35-45m2 và 60-70m2 lần lượt chiếm tỷ trọng 20%; các diện tích tiện ích của công trình ở mức độ vừa phải và đặc biệt là chiều cao công trình không quá 15 tầng, không thiết kế tầng hầm.

Nhà cao tầng không tầng hầm, thang máy?

Đề xuất không có tầng hầm trong tòa NTNT cao tầng nhằm tiết giảm giá thành căn hộ tối đa của Sở Xây dựng mới đặt ra đã gây tranh luận.

Ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch UBND TP dẫn dắt, thiết kế không có tầng hầm, vậy thì phương tiện để đâu? Nếu chỗ đỗ xe không đảm bảo sẽ gây ra tình trạng lộn xộn, người thu nhập thấp phải gửi bên ngoài, với chi phí cao hơn, nhất là nhà thu nhập thấp nằm trong các khu đô thị phức hợp. Giữa phương án giá rẻ nhưng lạc hậu với cái lâu dài, hiện đại thì chọn phương án nào?

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Quang Huy, Phó TGĐ Chi nhánh Vinaconex Xuân Mai chia sẻ, đương nhiên không chủ đầu tư NTNT nào lại đầu tư theo hướng cao cấp vì người dân không đủ tiền mua. Tuy nhiên với chiều cao 19-20 tầng, thì vẫn phải đảm bảo có đủ tiện ích, tầng hầm. Vì thế doanh nghiệp vẫn bảo lưu quan điểm NTNT chất lượng và các tiện ích phải ở mức tương đối.

Lấy ví dụ NTNT ở Kiến Hưng, ông Huy làm rõ giá thành căn hộ (chưa tính mức lãi suất cố định 10% của chủ đầu tư) thì có thể hình dung chi phí cho xây dựng phần thô chiếm 50% (khoảng hơn 6 triệu đồng) và chi phí cho hoàn thiện nội thất chiếm 50% còn lại, gồm tủ bếp, cửa gỗ ra vào, khu vệ sinh, nhôm kính cửa sổ - tất cả xuất xứ nội địa, cho một căn hộ cùng với tầng hầm, hệ thống 4 thang máy và hệ thống đổ rác cho mỗi tòa nhà.

Nếu theo cách tính này thì để giảm giá NTNT, người ta nghĩ ngay đến việc giảm thiểu chi phí hoàn thiện nội thất.

Tuy nhiên, ông Lê Ngọc Ước - Phó Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera cho rằng, chủ đầu tư NTNT đã "cố gắng tiết kiệm hết sức", sử dụng vật liệu công nghệ mới làm giảm chi phí, đồng thời tận dụng tối đa thế mạnh của đơn vị sản xuất vật liệu hoàn thiện nên giá NTNT tạm tính ở khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm của đơn vị này mới được khoảng 9,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT).

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Trung, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội Handico 5 - đơn vị đang làm chủ đầu tư 2 lô NTNT tại khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên, phân tích thêm, có thể sử dụng các vật liệu hoàn thiện giá rẻ như gạch ốp lát nhưng cửa kính bên ngoài, cửa sắt bảo vệ, các hệ thống thiết bị ngầm, đường ống vẫn phải đảm bảo tính an toàn, theo quy chuẩn.

"Vẫn biết là làm cho đối tượng thu nhập thấp nhưng chủ đầu tư bắt buộc phải dựa trên những quy định tối thiểu về xây dựng, chất lượng công trình chung cư. Tòa nhà có tầng hầm, giao thông đứng, giao thông ngang là thang máy và hành lang bởi trước đó chúng ta chưa có hướng dẫn, quy chuẩn riêng trong xây NTNT" - ông Trung nói.

Tuyển chọn chủ đầu tư giàu

Nhiều ý kiến các sở ngành khác thống nhất, nhà ở là sản phẩm có thời hạn sử dụng dăm ba chục năm vậy mà ngay từ bây giờ thiết kế đã không có tầng hầm thì sau này sẽ để lại nhiều áp lực lên hạ tầng giao thông, ảnh hưởng đến an sinh xã hội, nhất là đất đai của Hà Nội rất "quý hiếm" và tương lai sẽ càng hiếm hơn.

Giải quyết giữa bài toán giá rẻ cho người mua nhà trước mắt với tính tiện ích, lâu dài sau này như thế nào cho thấy không đơn giản. Liệu chúng ta có thể vẫn đảm bảo tính bền vững, hiện đại, giá rẻ khi chủ đầu tư cho thuê dịch vụ gia tăng tại tầng 1-3 của tòa nhà để bù đắp chi phí xây dựng tầng hầm mà không làm đội giá thành căn hộ hay không? - ông Nguyễn Văn Khôi gợi ý.

Đánh giá cao cách đặt vấn đề này, Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn Thị Hà Ninh cho rằng, việc giao cho chủ đầu tư sử dụng tài sản tầng 1-3 để kinh doanh dịch vụ, được miễn tiền sử dụng đất là rất thuận lợi; góp phần giảm giá căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp. Vấn đề chủ đầu tư có chấp nhận được hay không là phụ thuộc vào "sức khỏe" của họ.

Tiếp thu các ý kiến phân tích, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, Sở Xây dựng cũng thống nhất nên xây nhà cao tầng, có tầng hầm. Việc cho phép doanh nghiệp đầu tư sử dụng 2-3 tầng đế kinh doanh bù đắp chi phí thì chính các chủ đầu tư phải hạch toán, đề xuất và đặt đầu bài.

Tuy nhiên, tâm lý doanh nghiệp xây dựng không hề chờ đợi điều này. Một đại diện cho biết, nếu chủ đầu tư tự bỏ chi phí ra rồi điều hành cho thuê kinh doanh thì sẽ rất khó khăn, vì thời gian kéo dài, họ không thể thu hồi được vốn.

Do đó, nếu đặt ra tình huống này thì Sở Xây dựng phải nghiên cứu đưa ra chỉ tiêu để lựa chọn nhà đầu tư. Ai có đủ tiềm lực và tính toán bù đắp được chi phí thì mới cho phép xây NTNT - vị này nói.