Nhà nước sẽ mua nhà “tồn kho” phục vụ tái định cư?

Để giải quyết khó khăn về nhà ở của người dân khi tái định cư (TĐC), Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý loại hình nhà ở này. Trong đó, điểm mới là nhà nước sẽ đứng ra mua lại các dự án nhà ở thương mại dang dở, chưa triển khai để chuyển đổi sang các dự án nhà ở TĐC bán lại cho người dân.

Chung cư Phú Mỹ (Q.7), một dự án tái định cư ở TP.HCM - Ảnh: Đình Sơn

Dù dự thảo đang chờ Chính phủ cho ý kiến, nhưng mới đây UBND TP.Hà Nội đã yêu cầu Sở Xây dựng nhanh chóng lên phương án chuyển 3.500 căn hộ chung cư thương mại và 2.000 căn thấp tầng diện tích từ 60 - 90 m² cho quỹ nhà TĐC giai đoạn 2013 - 2015. Theo dự báo, năm 2015 TP.Hà Nội cần 25.000 căn TĐC trong khi hiện tại mới có khoảng 14.000 căn. Như vậy, còn thiếu khoảng 11.000 căn, riêng trong năm 2013 cần khoảng 6.600 căn.

Doanh nghiệp lo “ế chồng ế”

Nhu cầu nhà ở TĐC là bức thiết, nhưng với tình hình hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở TĐC đang bị ế hiện nay chưa bán được, nhiều ý kiến cho rằng, chủ trương này cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh nguy cơ chuyển đổi rồi lại càng tồn kho, ế nặng hơn.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP.HCM), cho biết hiện ở Hà Nội gần 10.000 căn nhà ở xã hội đang ế, TP.HCM khoảng 5.400 căn nhà TĐC cũng trong hoàn cảnh tương tự. “Tôi có chụp hình một lô chung cư TĐC ở Q.Gò Vấp do Tổng công ty địa ốc Sài Gòn đầu tư xây xong phần bê tông, nhưng đang ngưng thi công. Rõ ràng ngay nhà TĐC còn ế nhiều như thế chưa bán được cho người dân, thì mua nhà ở thương mại chuyển sang TĐC để làm gì”, ông Đực nói.

Nguyên nhân ế theo ông Đực, do nhà xây dựng 70 - 90 m²/căn, giá 15 - 16 triệu đồng, tổng giá trị hơn 1 tỉ đồng, thì người bị giải tỏa có thu nhập thấp không thể thêm tiền vào để mua được. Đối với việc chuyển đổi nhà thương mại sang TĐC, ông Đực phân tích, với chi phí xây dựng 7,2 triệu đồng/m², diện tích kinh doanh 70% nên chi phí xây dựng căn hộ là 10 triệu đồng/m²; cộng thêm tiền bồi thường đất, chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 4 triệu đồng/m2, lãi vay ngân hàng 1 - 2 triệu đồng/m2... thì giá thành căn hộ TĐC, nhà ở xã hội khoảng 15 - 16 triệu đồng/m². “TĐC người dân chỉ nhận được tiền đền bù vài trăm triệu, nay đổi cho họ một căn hơn 1 tỉ đồng, người dân lấy đâu tiền bù vào để mua”, ông Đực nói, và khẳng định, làm như vậy là nhà quản lý khi làm chính sách chưa hiểu, chưa nghiên cứu kỹ thị trường, việc này dễ dẫn tới nguy cơ “ế chồng ế”.

Phải đấu giá công khai

Có một điểm mới trong dự thảo nghị định là Bộ Xây dựng đề xuất xác định giá mua lại nhà ở xã hội theo hai trường hợp. Thứ nhất, đối với đất xây dựng nhà ở do nhà nước trực tiếp quản lý hoặc đất đã bồi thường thì giá mua nhà ở bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp pháp khác và lợi nhuận định mức tối đa 15%. Thứ hai, trường hợp đất xây dựng nhà ở do chủ đầu tư tự bồi thường thì giá mua nhà ở cũng bao gồm các chi phí như trên, nhưng lợi nhuận định mức tối đa 10%.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó tổng Thư ký Tổng hội Xây dựng, cho rằng việc mua nhà thương mại chuyển sang TĐC là cần thiết, vì sẽ xóa bỏ được bao cấp của nhà nước, khuyến khích doanh nghiệp (DN) chú trọng vào chất lượng, hạ tầng... Thuận lợi khác là nhà ở TĐC khi chuyển đổi từ nhà thương mại được phân bố ở nhiều nơi, nhiều vị trí, thay vì tập trung ở khu xa xôi như trước kia, đáp ứng được nhu cầu khác nhau của người dân.

Tuy nhiên, thách thức là mua như thế nào để tránh “xin - cho”, mua như thế nào để được giá rẻ. Theo ông, trong lúc nhiều DN kinh doanh bất động sản đang phải cắt lỗ thì với cách làm này, chính sách hỗ trợ TĐC có thực sự đến với người dân hay lại hỗ trợ cho DN và những cán bộ tham nhũng lợi dụng cơ chế cũng là điều rất đáng lo ngại. Ông đề xuất, giá mua cũng là mua sắm công nên phải đấu thầu. “Chính quyền định mua ở khu vực nào đó, có nhu cầu trong tương lai phải giải phóng mặt bằng, cần mua bao nhiêu căn hộ, giá ai chào với mức thấp nhất sẽ mua. Như vậy sẽ đảm bảo được sự cạnh tranh. Ngoài ra, nhà TĐC là nhà đến cho người dân, phải tính đến cỡ như thế nào cho người dân mua được, phải hạ giá xuống”, ông nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và bất động sản cũng đồng quan điểm và khẳng định, sau này sẽ có thông tư hướng dẫn đấu giá công khai, đảm bảo minh bạch, bình đẳng. “Nghị định xong sẽ có thông tư hướng dẫn, phải làm chặt chẽ từ cơ chế đấu thầu như thế nào, mức giá ra sao”, ông Hà nói.

Sẽ có một “hội đồng mua nhà”

Đối với mức giá, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng sẽ không có một mức chung cụ thể, mà còn tùy từng vị trí dự án... Các trường hợp người TĐC khi được bồi thường, do nhà ở cũ quá nhỏ, giá bồi thường thấp, không đủ tiền để mua nhà ở TĐC, dự thảo nghị định đã có quy định, trường hợp này thì được thuê nhà TĐC.

Trước đó, ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, tới đây dự án nào do địa phương làm chủ đầu tư thì địa phương quyết định, dự án do Bộ nào làm chủ đầu tư thì Bộ đó quyết định chứ không phải đều do Bộ Xây dựng đứng ra mua. Đặc biệt, cơ chế sẽ mua bán theo giá thị trường, không có chuyện giá thấp nhà nước đi mua cao. Ngoài ra, quá trình mua bán được đấu giá, cơ quan quản lý nhà nước phải tham gia để minh bạch, chào giá, kiểm soát giá. Sẽ có một hội đồng mua nhà để làm sao mua được nhà giá hợp lý trên cơ sở quản lý được giá đất, giá xây dựng, lãi vay (nếu có) để định ra giá hợp lý rồi lựa chọn.