Nhà “hộp diêm”: Tầm nhìn... phá quy hoạch đô thị

Minh họa Dũng Choai

Luật đụng luật

Nội dung điều 50 trong dự thảo ghi những yêu cầu thiết kế với nhà ở xã hội. Theo đó, nếu nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư để cho thuê tại khu vực đô thị, thì phải là nhà chung cư với diện tích sàn căn hộ tối thiểu là 30m2 và tối đa không quá 60m2. Với nhà ở xã hội do các DN đầu tư, nếu là nhà chung cư phải bảo đảm quy định diện tích sàn căn hộ tối thiểu là 25m2 và tối đa không quá 70m2. Trong trường hợp DN muốn đầu tư loại căn hộ có diện tích đến 90m2 và trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở một tầng nhiều gian tại các đô thị loại 4, loại 5 và khu vực ngoài đô thị phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.

Như vậy, xét trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, những căn hộ có diện tích nhỏ, giá thành phải chăng là phân khúc sáng nhất trong thị trường, thì quy định này đưa ra cũng được coi là phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, vấn đề lại nằm ở chỗ, nếu dự thảo này được thông qua, thì nó lại đang có những mâu thuẫn với chính Luật Nhà ở hiện hành cũng do Bộ Xây dựng góp công soạn thảo. Bởi lẽ, điều 47, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2006 đã ghi rõ, "diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn”.

Tại TP Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, công ty này đã từng đưa ra ý tưởng xây dựng thí điểm những căn hộ siêu nhỏ với diện tích chỉ 20m2, giá bán khoảng 300 triệu đồng/căn. Người mua chỉ cần trả trước 100 triệu đồng, còn lại trả góp 3 triệu đồng/tháng trong 10 năm. Tuy nhiên, ý tưởng trên đã không nhận được sự đồng thuận từ UBND TP Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chính được đưa ra, là với diện tích căn hộ như vậy là vi phạm Luật Nhà ở, đồng thời, phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của thành phố. TP Hồ Chí Minh cũng đang phấn đấu đến năm 2015 sẽ nâng diện tích bình quân trên địa bàn lên 26,9m2/người và đến năm 2020 là 28,3m2/người. Do đó, việc cho phép xây dựng những căn hộ 20m2 sẽ đi ngược lại chủ trương phát triển mà TP đã đặt ra, có thể kéo theo nó nhiều hệ lụy như gia tăng áp lực cho hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, tình hình an ninh trật tự xã hội...

Chỉ nên áp tiêu chuẩn số m2/người

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, số m2 diện tích chỉ mang tính chất kỹ thuật, do đó không nên đưa ra một con số cụ thể như vậy trong luật. Số m2 căn hộ phải do điều kiện thị trường quyết định. Bởi trên thực tế, dù văn bản luật có quy định song sản phẩm tạo ra không hấp dẫn người mua thì cũng không đơn vị nào thực hiện nữa. Và ngược lại, luật không cho phép song nhu cầu lớn từ thị trường thì các chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật để thực hiện. Con số 30m2 cũng do Bộ Xây dựng góp ý kiến đưa ra, giờ thay đổi giảm xuống 25m2, nhưng căn cứ nào để xác định đó là phù hợp?

Cũng theo ông Liêm, nếu trong một dãy nhà toàn những căn hộ siêu nhỏ cũng không hoàn toàn hợp lý, nhưng 5-7 căn hộ lại có một căn 25-30m2 thì rất phù hợp. Lấy một ví dụ, có nhiều hộ gia đình muốn mua 3 căn hộ cạnh nhau, một căn chỉ khoảng 25m2, 2 căn còn lại có diện tích rộng hơn từ 50-70m2. Những căn hộ dạng này có thể áp dụng cho các hộ gia đình gồm nhiều thế hệ, hoàn toàn độc lập trong sinh hoạt. Trên thế giới, cũng có nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... đã xây dựng những căn hộ kiểu này và đạt được nhiều thành công.