Luật Đất đai mới - Vướng mắc cũ

Quy hoạch đã hạn chế quyền của dân

Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc về nhà nước. Kỳ hạn quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, nhưng trên thực tế có nơi thời gian thực hiện quy hoạch lên đến 30 - 40 năm. Để đảm bảo quy hoạch không bị phá vỡ, Điều 29 Luật Đất đai 2003 đã quy định: Khi công bố quyết định quy hoạch, người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch và không được xây dựng mới. Quy định cấm dân chuyển mục đích sử dụng đất như vậy đã làm hạn chế quyền của người dân trong các khu quy hoạch, gây bức xúc kéo dài thời gian qua. Việc sử dụng quyết định quy hoạch để hạn chế quyền của người dân là chưa hợp lý và gây nhiều hệ lụy cho người sử dụng đất cũng như xã hội.

Nhiều khu đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch ở các quận ven đã bị hoang hóa, biến thành rừng rậm.

Pháp luật đã quy định nhà nước có thẩm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Như vậy, quy hoạch có bị thay đổi, điều chỉnh hay không tùy thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứ không phải người sử dụng đất trực tiếp. Người sử dụng đất chỉ làm thay đổi hiện trạng và mục đích sử dụng đất, như từ đất lúa sang đất trồng cây lâu năm, hoặc đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, chứ không thể làm thay đổi quy hoạch.

Chính vì thế, việc buộc người dân giữ nguyên mục đích sử dụng trước khi công bố quy hoạch không phải là cơ sở để đảm bảo quy hoạch được thực hiện đúng, mà tước đi quyền chính đáng của người sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, hơn 15 năm trước, các huyện vùng ven được nâng lên thành quận 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, toàn bộ đất đai, ruộng vườn của huyện nông nghiệp được quy hoạch chuyển sang đất đô thị. Chính quyền không còn đầu tư cho sản xuất nông nghiệp. Đối với đất đai nằm trong quy hoạch, chính quyền không cho phép dân chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến hàng ngàn hécta đất bị hoang hóa, không sử dụng. Người dân không những chịu quá nhiều thiệt thòi do không thể khai thác sử dụng đất mà còn vi phạm Luật Đất đai do để đất hoang không sử dụng.

Cuối năm 2013, các quận, huyện lại công bố quy hoạch 1/2.000, thay cho các đồ án quy hoạch cũ và một lần nữa người dân lại phải gánh hậu quả của quy hoạch. Chỉ riêng quy hoạch khu đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi) đã có ảnh hưởng đến nhà đất của 10.000 hộ dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng, thế chấp vay ngân hàng…

Quy hoạch và thực hiện đúng quy hoạch là yêu cầu tất yếu trong lĩnh vực quản lý đất đai và phát triển đô thị. Tuy nhiên, không thể vì thế mà hạn chế quyền của người dân về đất đai trong các khu quy hoạch. Luật Đất đai 2013 đã có tiến bộ. Điều 49 quy định: Khi quy hoạch công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, người dân được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Như vậy, điều khoản buộc người dân giữ nguyên mục đích sử dụng trước khi công bố quy hoạch đã bị bãi bỏ. Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, nhà nước cần quy định chỉ hạn chế các quyền của người dân khi đã có quyết định thu hồi đất thay cho quyết định quy hoạch như hiện nay.

Cần một nghị định riêng về đền bù nhà ở

Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu đối với con người. Hiến pháp nước ta cũng đã khẳng định công dân có quyền có nơi ở hợp pháp. Trong xã hội, do yếu tố lịch sử cũng như hoàn cảnh khác nhau nên quy mô nhà ở cũng như sự tạo lập của từng gia đình có khác nhau. Thực tế, có hàng ngàn gia đình nhiều thế hệ phải ở chung trong căn nhà dưới 20m². Ở các quận, huyện vùng ven, nhiều gia đình vẫn ở trong những ngôi nhà lá tạm bợ. Nhìn chung, sự tạo lập về nhà ở của người dân là chính đáng, hợp pháp và thuận tình. Nhà nước tôn trọng quyền bất khả xâm phạm về nơi ở cho dù đấy là căn biệt thự hay căn nhà tạm.

Thời gian qua, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến nhà ở chưa hợp lý, gây bức xúc cho người dân bị thu hồi nhà. Luật Đất đai 2003, rồi Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất) chỉ quy định thu hồi, bồi thường và tái định cư cho đối tượng có đất ở; chỉ chú trọng đến tính pháp lý của đất mà xem nhẹ yếu tố nhà ở của đối tượng bị thu hồi.

Các văn bản pháp luật đều quy định đối tượng có nhà nhưng đất không nằm trong diện được đền bù thì bố trí cho thuê, mua hay giao nền đất nhưng phải nộp tiền. Quy định xem nhẹ nhà đã dẫn đến nhiều khó khăn cho người dân.

Bởi thực tế có quá nhiều trường hợp người dân tạo lập nhà ở chính đáng, ngay tình nhưng không đúng quy định, như tạo lập nhà trên đất của gia đình nhưng nằm trong khu quy hoạch, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trên hành lang kênh rạch… Dù tạo lập ở hoàn cảnh nào thì đấy cũng là ngôi nhà ở của người dân. Theo quy định như hiện nay, nhà nước chỉ bồi thường, bố trí tái định cư cho những trường hợp nhà có đất được công nhận là đất ở, còn không bồi thường, tái định nhà xây dựng trên đất chưa công nhận là đất ở.

Điều đáng nói, những người có nhà nhỏ, nhà tạm, thường rơi vào đối tượng người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn. Với quy định, nhà nước không bố trí tái định cư mà chỉ bán, cho thuê sẽ làm nhiều người từ chỗ có nhà ở trở thành vô gia cư vì không có đủ tiền để mua, thuê nhà.

Thời gian qua, nhà nước đã có nhiều chính sách về nhà ở đối với người dân như xóa nhà tranh, nhà tạm ở nông thôn, xây nhà ở xã hội, cho dân vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, việc dùng Luật Đất đai để áp dụng trong công tác giải tỏa nhà như hiện nay đã dẫn đến xem nhẹ về nhà ở và hậu quả là nhiều gia đình từ chỗ có nhà ở thành tay trắng, không nhà.

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân về nhà ở khi bị giải tỏa, Chính phủ cần có quy định về đền bù nhà ở thay cho bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở để điều chỉnh việc đền bù, tái định cư cho những người bị thu hồi nhà như hiện nay.